FM-vendég a tervezésnél
Magyarországon egyelőre nem általános, hogy a projektet irányító beruházó és a tervezőcsapatok már a kezdeti szakaszban kikérjék a létesítménygazdálkodási szakemberek véleményét. Utóbbiak többnyire kész helyzet elé kerülnek: vagy a fölépült irodaház, logisztikai központ, vagy más, nagy értékű ingatlan üzemeltetésére adnak megbízást nekik, vagy azt kérik tőlük, hogy egy mára elavult régebbi létesítmény vagy létesítménycsoport működtetését optimalizálják. Nem ritka, hogy hiányos a tervdokumentáció, márpedig enélkül az FM-szakemberek sem végezhetnek minőségi munkát.
Ausztriában sem minden esetben "kötelező vendégek" a tervezés során az FM-szakértők. Pedig nyugati szomszédunkban régebbi múltja van ennek a szakmának, és több bécsi és grazi kereskedelmi célú ingatlant látva talán nem tévedés azt állítani, hogy erősebb az üzleti érdekérvényesítő képessége, mint a magyarországinak. Az viszont biztos, hogy ahol idejében bevonják az FM-szakértőket, ott a tulajdonos és az épület használói, üzemeltetői duplán jól járnak.
Az FM-szakértők - költségtakarékos műszaki és szolgáltatásszemléletű megközelítésük révén - már az első kapavágás előtt eleve a hatékonyabb üzemeltetésre ösztönzik a beruházót, s ez egyrészt költségcsökkentő, minőség- és rugalmasságnövelő tényező, másrészt az később magasabb bérleti díjat kérhet, hiszen az FM segítségével egyben értékteremtést is végez - magyarázta lapunknak Karsai Tibor, az osztrák piacon több mint húsz éve jelen lévő és az EVN Grouphoz tartozó First Facility Ingatlankezelő Kft. magyarországi kereskedelmi igazgatója. Számtalan, általuk üzemeltetett bécsi ingatlan közül különösen a csaknem 90 ezer négyzetméteres, több nagy tömbből álló Euro Plaza, illetve az ENSZ-negyed tőszomszédságában emelt Saturn-torony esetében érzékelhették, hogy mivel már a kezdetektől bevonták a céget a projektbe, folyamatosan elmondhatták szakvéleményüket, amelyet figyelembe vett az építtető és a kivitelező.
Az Euro Plazában olyan hőcserélő rendszert alkalmaznak, amelynél az elhasznált levegőből visszanyerik az energiát. Speciális téli szerverhűtő eljárást vezettek be, ezenkívül a parkolóhelyek egy részét az irodaházakban helyiséget nem bérlőknek is kiadják, ezzel is javítják a parkolószintek kihasználtságát.
Az Euro Plaza tulajdonképpen vadonatúj irodaházak füzére, s az FF végzi a teljes FM-tevékenységet. Akárcsak a szomszédos hatalmas Kapsch-épületben és egy egyelőre parkolónak használt telken, amelyen hamarosan 55 ezer négyzetméternyi új tömböt emelnek. Karsai Tibor és osztrák kollégái szerint a stratégiai feladatokat ellátó (klimatizáció, légtechnika stb.) és a felügyeleti rendszerek üzemeltetését mindig saját kézben tartják, a többit általában kiszervezik.
Arra a kérdésre, hogy van-e verseny az alvállalkozóik között, azt felelte: olyannyira, hogy például a takarításra évente pályázatot írnak ki, de szorosan felügyelik a szintén kiadott teljes műszaki karbantartást és a téli szolgáltatásokat végző cégeket is. Az évente történő kiírás segítségével megszondázhatják a piacot, így mind a szolgáltatások árát, mind színvonalát ellenőrizhetik. A munkatársaik képzése természetesen folyamatos (évente átlagosan hét nap), sőt még azon munkatársakkal is elvégeztetnek újabb tanfolyamot, akik úgymond már ismerik az FM-szakterületet, és van szakirányú képesítésük.
"Jó lett volna, ha a sok magyar vásárló által is ismert bécsi Gerngross nagyáruházban is ott lehettünk volna a kezdeteknél, bár a múlt század elején, amikor épült, még nem is létezett az FM-szakma" - mondta a kereskedelmi igazgató, amikor bemutatta a sokemeletes épületet. Az FF tavaly júliusban vette át a létesítménygazdálkodást. A költségcsökkentés és az üzemeltetés optimalizálása volt a legfőbb cél. Különösen a műszaki rendszerek állapotának pontos felderítése, a takarítás és a biztonsági szolgálat átalakítása volt nagy kihívás.
Árcsökkenést értek el azzal, hogy az úgynevezett folyamatorientált szemlélet helyett szolgáltatásorientált megközelítésre tértek át. Vagyis például nem azt rögzítették a szerződésekben, hogy naponta háromszor takarítanak, hanem a kívánt eredményt határozták meg, tehát azt, hogy mindig akkor és úgy, amikor és ahogy szükséges.
Különböző szolgáltatási szinteket állapítottak meg, és azokhoz rendelték az árakat. A helyi FF-vezető szerint hamarosan távfelügyeleti központot létesítenek, így még gyorsabban közbeavatkozhatnak, ha valami nem rendeltetésszerűen működik, például elromlik egy mozgólépcső. A naponta átlagosan ott megforduló 15 ezer vendéget egyebek között ezzel lehet közvetve újabb és újabb látogatásra ösztönözni.
