Új FM-megrendelések várhatók

Az üzemeltetésben érdekelt létesítménygazdálkodási vállalkozások folyamatosan figyelik, hogy milyen trendek tapasztalhatók az egyes részpiacokon, így az ipari ingatlanokén is. Számukra jó hír, hogy az év elején mutatkozó stagnálás után megint kissé megpezsdült a raktárak és a logisztikai központok piaca.

A budapesti raktárpiac 2005-ig inkább egyenletesen, mint dinamikusan bővült, de mind a fejlesztői, mind a bérlői oldalon erős érdeklődés mutatkozik, s ez biztató a jövőre nézve. Ha 2005 első kilenc hónapját a korábbi évek azonos időszakához hasonlítjuk, úgy a lassulás szembetűnő, bár hosszabb távon további fellendülés várható - vélte Cziffra Balázs, a DTZ szakértője.

Jelenleg 735 ezer négyzetméternyi a kínálat, ám a késedelmes építések miatt az idei évre tervezett 240 ezer négyzetméternyi bővülés már nem valósul meg teljes egészében. A nagyobb fejlesztéseken belül kilenc hónap alatt 95 ezer négyzetméternyi terület létesült, további 85 ezer négyzetméter építés alatt áll, ebből 39,5 ezer befejezése tűnik reálisnak 2005-ben. A fejlesztői tervekben eredetileg szereplő kínálatot nem érinti a valós építés, hiszen több projekten késleltetik a fejlesztést, mivel ennek előfeltételeként szabják meg egy-egy jelentősebb előbérleti szerződés aláírását.

A főbb parkokon belül viszont továbbra is épülnek spekulatív ütemek, így az M1 Business Parkban, a Parkridge-nél vagy az Euro-Business Parkban. Utóbbin belüli 29 ezer négyzetméter nagyságú épület a legnagyobb, amelynek felére időközben aláírtak egy nagyobb bérleti szerződést. A fejlesztők továbbra is óvatosak, bár több fejlesztés megindítása várható, például az új M0-s szakasz vonalán. A valós építési ütemezés viszont továbbra is a valós kereslet arányában alakul.

A piacon továbbra is jelentős a lízing- vagy saját tulajdonú fejlesztés, például a gyáli HOPI logisztikai csarnok. Két újabb park megindítása várható: a Wallis East Gate Business Parkja Fóton, illetve a Talentis programon belüli Agrogate-projekt Herceghalmon. Az M0-s épülő szakasza mentén több fejlesztő is vizsgálja a lehetőségeket, így további projektek is megjelenhetnek. Ez a vidéki ingatlanpiacra is vonatkozik, így Miskolcon hamarosan indul egy spekulatív fejlesztés.

A harmadik negyedév végére 87 ezer négyzetméter volt a bérbe adott terület, ebből 54 ezer négyzetmétert még az első fél évben adtak ki. Jellemzően kevés a nagyobb ügylet, az üresedési mutató 9 százalékról 8,1-re csökkent.

A mostani 87 ezer négyzetméteres bérbe adott területnagyság a 2004 első kilenc hónapjában tapasztalt 122 ezer négyzetméterrel összemérve csökkenést mutat. Ez a tény a megélénkült kereslet mellett sem valószínűsíti, hogy a tavalyi 158 ezer négyzetméternyi bérbeadás megvalósul az idén. Bár újabb piaci szereplőkkel számolni kell, az ügyletek többsége a meglévő bérletek bővítéséből és esetleges átköltözésekből eredhet. Az átlagosan bérbe adott terület mérete továbbra is alacsony: 2,5 ezer négyzetméter a spekulatív, míg 9,5 ezer négyzetméter az előbérletek esetében.

A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 százalék feletti, s ez alapvetően meghatározza a piacot. A logisztikai kiszervezés is tovább nő, ám regionális szinten Szlovákia vagy Dél-Lengyelország több ilyen igényt elszívhat Magyarország elől - véli a DTZ elemzője. Az idén az eddigi legnagyobb nyíltpiaci ügylet a General Motors Euro-BusinessParkon belüli bérlete. A fennmaradó bérbeadások jellemzően az átlagmérethez közelebb eső, kisebb területek.

Az arányaiban nagyobb harmadik negyedéves bérbeadás az üresedési mutató csökkenéséhez vezetett, ez jelenleg nyolc százalék körüli. Mivel az építések a valós igényekhez aránylanak, így e mutató rövid távon valószínűleg nem változik érdemben.

A piaci verseny továbbra is élénk, s ez kedvező a bérlőknek, hiszen csökkenhetnek a bérleti díjak és még több kedvezményt kaphatnak a bérbeadóktól. A bérleti díjak a korábbi trendet követve kisebb csökkenést mutatnak, de továbbra is fennáll a relatív egyensúlyi helyzet, s a pillanatnyi állapot ellenére sem várható jelentős esés - fűzte hozzá a szakértő. Budapesten a raktárak havi átlagos bérleti díja nettó 4,2 euró négyzetméterenként.