Befektetői célpont a raktárpiac

Magyarországon az idén is főleg az irodákat keresték az intézményi befektetők, ez az alágazat várhatóan a következő egy-két évben sem veszíti el első helyét az intézményi és a magánbefektető társaságok szemében. Felzárkózik azonban az ipari rész-piac, ugyanis a hozamok itt még magasabbak, és a gazdaság teljesítőképességének javulása új, spekulatív fejlesztéseket ösztönözhet. Az így megszülető raktárak mint termékek pedig kikerülhetnek a piacra.

Eddig a fejlesztők vagy a befektetők viszonylag sok esetben saját vállalatcsoportjaikon belül adták el ipari ingatlanaikat, s ez gátolta a befektetési piac fejlődését. Ez azonban a szorosabb gazdálkodásra való törekvés jegyében megváltozhat, így a befektetési raktárpiac nagyobb részt hasíthat ki magának a teljes befektetési tortából – mondta lapunknak Mészáros Margarita, a CB Richard Ellis (CBRE) globális ingatlanügynökség budapesti részlegének igazgatóhelyettese.

Ez a torta egyébként az idén bizonyosan meghaladja az egymilliárd euró értéket, és ez rekord lesz. A szintén világhálózatot fenntartó DTZ fővárosi központja szerint az üzlethelyiség-szektor Magyarországon ez évben is jól teljesített, több budapesti bevásárlóközpont és vidéki portfólió is gazdát cserélt. A harmadik negyedév végére a lezárt ügyletek volumene megközelítette a 800 millió eurót, amely már most magasabb értéket képvisel a tavalyi 750 millió eurós összvolumenhez képest.

Több szakértő is megerősítette, hogy a befektetők érdeklődése az ingatlanbefektetések iránt igen jelentős, és várhatóan tovább növekszik. A CBRE prognózisa szerint 15-20 milliárd eurónyi (3750-5000 milliárd forintnyi) tőke keresi befektetését Kelet-Közép-Európában. A rendkívül magas befektetési szint folyamatos nyomás alatt tartja a legfelső kategóriás iroda-, üzleti és ipari helyiségek hozamát 2003 óta. Ez csupán 2005-ben kb. egy százalékpontnyi csökkenést eredményezett valamennyi szektorban, és a legfelső kategóriás épületek hozamát további 50-75 bázisponttal mérsékli 2006 végére. Ugyanakkor a befektetők hosszú távon a várt hozam reményében keletebbre tekintenek majd, vagy a fejlett piacokon új szektorok iránt érdeklődnek.

A CBRE várakozásai szerint a tranzakciók számának emelkedése várható, különösen más piaci szektorokban és a fejlődő keleti piacokon. A hozamok csökkenése Közép-Európában a lassulás jeleit mutatja, és a hozamok jövőre stabilizálódnak. A keletre fekvő piacokon azonban a hozamok gyorsan csökkenhetnek a nagyarányú befektetéseknek köszönhetően.

A globális trendnek megfelelően a megváltozott hozamkörnyezet hatására nagy arányban áramlik a tőke az ingatlanpiacra. Tavaly például a pénzügyi befektetők által ingatlanra fordított összeg Európában 10 százalékkal, az Egyesült Államokban az előző éves volumen közel egyharmadával nőtt. E folyamat eredményeként 2004-ben az öszszes ingatlanpiaci invesztíció értéke Magyarországon is megközelítette az egymilliárd eurót. Az erős kereslet miatt a tranzakciók lezárásának ideje lerövidült.

Figyelemre méltó, hogy a hazai nyílt végű ingatlanalapok növekedése sorra rekordokat dönt, eszközértékük a tavalyi év végéhez képest júniusra megduplázódott. Az ingatlanalapok népszerűségének egyik fő oka, hogy az általuk felmutatott – visszatekintő – hozamadatok lényegesen kedvezőbbek a folyamatosan csökkenő bankbetéti kamatoknál. Az alapok ingatlanvásárlási dinamikája ugyanakkor nem tudta követni a gyorsuló ütemű bővülést, ebből adódóan ingatlanarányuk számottevően felhígult. Az év közepén a legnagyobb kezelt vagyonú ingatlanalap a Raiffeisené volt (252 millió euró), ezt az OTP Ingatlanalap (184 millió) és a leggyorsabban növekvő Erste Ingatlan Alap (116 millió) követte.

A 2005 első felében lezárt befektetési tranzakciók jelentős hányada bevásárlóközpontokra és egyéb kiskereskedelmi üzletláncokra vonatkozott. A Plaza Centers és a Dawnay Day tavaly megkezdett tárgyalásainak eredményeként négy pláza (Pécs, Sopron, Szombathely és Veszprém, összesen közel 70 ezer m2) cserélt gazdát, 56 millió euró értékben, emellett az Immofinanz felvásárolta a Stop.Shop üzleteket. A tizenkét ingatlanból hat még a projektindítás előtt áll, a már átadott és az épülő központok hasznos területe, valamint a fejleszthető egységek területe meghaladja a 120 ezer négyzetmétert. A MOM Park Bevásárlóközpont és Irodaparkot szintén eladták. A 71 millió eurós üzletet a Bayerische Landesbank a PBW Ingatlan Alappal kötötte.

A Raiffeisen Ingatlanalaphoz került a West Point Irodaház (3200 m2, 6 millió euró) és az ECB Dévai Center (9000 m2, 12,5 millió). A Bartók Ház (12 000 m2, 40 millió) és a Canada Square (8500 m2, 13 millió) új tulajdonosa a CA Immo; a Skanska Property legújabb bel-budai fejlesz-tését pedig a CIB Bank választot-ta új székhelyéül (13 000 m2, 29,9 millió). A logisztikai parkok piacán a Lehman Brothers, a Heitmann International, a Crow Holdings International és Wallis Ingatlan Rt. közös projektjeként megvalósuló Harbor Park értékesítése lezárult – emlékeztetett az Eston International.

A jelentős fejlesztési potenciált hordozó Hungexpo területét a GL Events és a TriGránit nevével fémjelzett konzorcium vásárolta meg. Emellett új tulajdonoshoz került a gazdasági minisztériumhoz tartozó két belvárosi – Vigadó téri – ingatlan is. Az MTV székházának értékesítési pályázata az első körben eredménytelennek bizonyult, a központi elhelyezkedésű ingatlan eladásáról tovább folytatják a tárgyalásokat.

A hozamszintek az erős befektetői érdeklődés hatására tovább mérséklődtek. A legerősebb hozamesés a minőségi (A kategóriás) bérirodaházaknál volt tapasztalható – a tavaly még néhány esetben 8 százalék feletti megtérülés az év közepére 7,3–7,5 százalék közötti értékre csökkent. „Előrejelzések szerint az év végéig 7 százalék alatti hozamszinten is köttetnek ügyletek, ám véleményünk szerint ez csak különleges adottságú ingatlanokra korlátozódik, és ez a következő 12 hónapban sem válik általánossá” – fűzte hozzá az Eston. Az üzlethelyiségek és bevásárlóközpontok eladásainál a jellemző megtérülés 8–8,5 százalék közötti, míg a modern logisztikai létesítmények elfogadott hozamszintje az első fél évben 9–9,3 százalék között alakult.