Építőanyagból nincs és nem is lesz hiány – akár 25 ezer új lakás is épülhet idén

Nem zárt erős évet a hazai építőipar 2025-ben. A piacról nagyon hiányoznak az állami és a vállalati beruházásokhoz köthető megrendelések, és nem teljesített jól a hazai lakásépítés- és az építőanyag-piac sem. Jelenlegi tudásunk szerint legfeljebb 12 ezer új lakást adtak át, ami az elmúlt 8 évben a legkisebb érték. 

Jó hír ugyanakkor, hogy 2026-ban egyértelműen felívelés várható. A kiadott építési engedélyek és megindult nagy társasház fejlesztési projektek alapján okkal feltételezhető, hogy az új évben a megkezdett lakáscélú beruházások száma elérheti a 25 ezret. A szám nem kőbe vésett, de az biztos, hogy a lakásépítéseken dolgozó hazai mikro-, kis- és közepes vállalkozásoknak az elmúlt éveknél sokkal több megrendelése lesz. 

A változás egyértelműen az Otthon Start program hiteléhez, és kisebb mértékben a többi már élő állami támogatáshoz köthető, érdemes azonban ezeket a helyükön kezelni, és áttekinteni a hatásukat. Az elmúlt két év e tekintetben több fontos tanulsággal szolgál. 

A legfontosabb talán az, hogy az állami támogatások is csak akkor fejtenek ki érdemi hatást, ha bevezetésük magas, vagy javuló lakossági bizalmi indexekkel társulnak. A már 2024-ben is elérhető állami támogatások (pl. Otthonfelújítási Program, Vidéki Otthonfelújítási Támogatás) mérsékelt sikereket hoztak, és javarészt azért nem váltották be a szektor hozzájuk fűzött reményeit, mert az igénybevételüket nem támogatta a lakosság jövőbe vetett hite: túl közel volt még a 2022–23-as nagy infláció, és az ahhoz kapcsolódó magas kamatszint emléke. 

Ezzel el is jutottunk a másik fontos tanulsághoz, a kamatok értékeléséhez. A építőiparban eddig konszenzus uralkodott arról, hogy a lakásépítések valahol az 5 százalék körüli lakáshitelkamat alatt pörögnek fel, ez a legmagasabb még éppen elfogadható szint a hitelfelvevők számára. Az elmúlt két év arról tanúskodik, hogy ezt a konszenzust lejjebb kell szállítani, a hitelfelvételi kedv ennél alacsonyabb szinten, feltehetőleg inkább 3 százalék körül kezd el érdemben javulni, ennek is köszönhető az Otthon Start program sikeres nyitánya.

Az állam számára fontos tanulság, hogy a túlságosan sok adminisztrációval és korlátozással körülbástyázott kedvezmények hatásfoka is korlátozott marad. A 2024-ben indult, és máig igénybe vehető energiahatékonysági beruházási támogatástól például sokkal többet várt a szakma, sokan tartottak a keret gyors kimerülésétől, ám ez nem következett be. Az Újház Zrt. pályázati tanácsadói sokat tudnak mesélni arról, hogy ennek oka jórészt a szükséges adminisztráció eredménye, hiszen a támogatásért az 5+5 millió forintra emelt vissza nem térítendő támogatás, illetve kedvezményes hitelkeret ellenére sem állnak tömött sorok a pályázatot támogató munkatársaknál.

Hasonlóképpen elmondható, hogy bár a Vidéki Otthonfelújítási Támogatás felhasználási lehetőségei kifejezetten széles felújítási lehetőséget kínálnak, ám az ötezer főben meghúzott településméret küszöbérték nagyon erős szűrőként viselkedik, és a vártnál erőteljesebb felső korlátot szab az igénybevevők számának is. A szakma általános véleménye, ha ezt a korlátot 25 ezer főre emelnék, és az így a vidéki kisvárosokban is elérhető lenne, az nagyon meg tudná pörgetni a felújítási piacot.

Építőanyagipar és -kereskedelem

Ugyancsak fontos tanulság, hogy az építőanyag-piac ma már korántsem olyan rugalmatlan, mint amilyennek 2022-ben a orosz–ukrán háború kitörése után bizonyult, az árak akkori kilengése egyszeri jelenség volt. Az építőanyag-ipar és -kereskedelem ma már sokkal jobban felkészült a keresleti ingadozásokra, a kapacitáskihasználtság messze van a csúcsoktól, így az előttünk álló felívelés sem jár majd érdemi áremelkedésekkel, hiszen van elegendő elérhető jó minőségű építőanyag.

Az építőanyagárak két éve lényegében változatlanok, 2025-ben a 10 százalék körüli árbevétel-növekedés mellett sem emelkedtek, holott költségoldalon meglehetősen nagy nyomás nehezedett a szektorra. A bérek, az útdíjak, az üzemanyagköltségek és más terhek is alaposan emelkedtek, de ezekből az éles verseny miatt a vásárlók gyakorlatilag semmit nem érzékeltek. A különbözetet az építőanyag-gyártók és a kereskedő cégek eredményessége nyelte el: 2024-ben az építőanyag-kereskedelemben az árbevétel-arányos eredmény 4 százalék körül alakult, arra lehet számítani, hogy ez az érték 2025-ben tovább csökken, vagyis eltűnt a nyereség a szektorból. 

Ez nyilvánvalóan nem fenntartható állapot, ilyen eredményesség mellett nem jut forrás az építőanyag-gyártóknak és -kereskedőknek a hatékonyságot javító beruházásokra, vagyis az áraknak legalább az újabb terhekkel együtt emelkedniük kell. Ez azt jelenti, hogy az építőanyag-piacon az árak várhatóan az inflációhoz hasonló ütemben növekedhetnek, ennél nagyobb drágulás azonban az éles verseny miatt nem várható, hiányjelenségek pedig még a lakásépítések felfutása ellenére sem prognosztizálható. 

A lakáshitelezési adatokból és a 2025-ös építőanyag-forgalmi adatokból az rajzolódik ki, hogy az építőanyag-forgalmon belül 2026-ban a lakásépítésekhez szükséges anyagok forgalma felzárkózik a felújításkor használt anyagokéhoz. 2025-ben ez utóbbiak (nyílászárók, szaniterek, szigetelőanyagok) forgalombővülése láthatóan meghaladta az átlagos 10 százalékos növekedési ütemet, 2026-ban ehhez felzárkózhatnak a falazóanyagok, a tetőfedő anyagok és más újlakás-építésben használt termékek. 

Az Otthon Start program hitelének eredményeként 2025 utolsó negyedévében látványosan megugrott a lakáshitelezés Magyarországon. 

Mindez érzékelhető felfutást hozhat az lakásiparban foglalkoztatott kis- és közepes vállalkozások számára, számottevő építőanyagár-emelkedéssel azonban nem kell számolni.