Felszippanthatják a kínálatot
A hivatalosan tavaly Magyarországra érkezett osztrák CPB Hungária összefoglalója szerint az összpiaci modern irodahelyiségek száma és aránya is jelentősen megnövekedett, közel 1,8 millió m2-t tesz ki. A piaci egyensúly megmaradásához 150-220 ezer m2 új keresletre van szükség évente.
Rhédey László, a CPB Hungária igazgatója szerint jelentős részben, 20-30 százalékban olyan vállalatok fogják ezeket az épületeket kibérelni, amelyek a kilencvenes évek kezdetén épített, technikailag ma már részben túlhaladottnak minősülő épületekből költöznek ki. A nemzetközi cégek még mindig nagy számban törekszenek Budapestre, illetve helyezik át ide közép-európai székhelyüket. Ráadásul némely ágazat és még a magánszektor is jelentősen megnövelte igényét a modern irodaépületek iránt.
„Természetesen a jövőbeni üresedési mutatók javulásai már nem lesznek olyan látványosak, mint az eddigiek, viszont a jó fekvésű, keresett helyeken (Váci úti folyosó, Bel-Buda) már ma is elérik az 5-10 százalék körüli álomhatárt” – fűzte hozzá a vezető.
Az irodapiac kiváló helyzete szinte minden felkészült szereplőnek (fejlesztőnek, befektetőnek) megadja a lehetőségét arra, hogy megtalálja számítását. Bizonyított, hogy az elkészülést követő első évben a legtöbb jó fekvésű és jó minőségű ingatlant 70-90 százalékban bérbe is veszik. Továbbá azoknak az épületeknek a száma is növekszik, amelyeket teljes egészében sikerül bérbe adni. Erre a legjobb példa a Europe Tower (24 ezer m2 bérbe adható terület), az Immoeast projektje, amelyet a bérbevétellel egy időben meg is vásárolt az Erste Bank csoport.
A CB Richard Ellis hasonlóan vélekedik, de megemlíti, hogy bármennyire jók a kilátások az év második felére, az idei első negyedévben az irodapiaci kereslet szerény volt. A teljes, 35 100 m2-re tehető bérbeadás 34 százalékos csökkenést takar az előző negyedévhez viszonyítva, és 37 százalékos mérséklődést 2005 első negyedévéhez képest. A most tapasztalt 25 ezer m2-es nettó bérbeadás azonban 10 százalékkal felülmúlja az előző év utolsó negyedének adatát. Az átlagon aluli bérbeadási szint ellenére több mint száz szerződés köttetett, az átlagos irodanagyságot 350 m2-re csökkentve.
A globális tanácsadó cég megállapítja: a bérbeadások jelentős része (több mint 70 százalék) új bérbeadást jelent. Az egyik helyről a másikra költöző bérlők igényei az összes bérbeadás 18 százalékát tették ki, míg a bérleti szerződések újratárgyalása a fennmaradó 12 százalékát. Az irodapiac mindemellett hihetetlenül vonzó az intézményi befektetők számára: közel 150 millió eurót (39 milliárd forint) tettek ki 2006 első negyedében Budapesten és környékén. Legtöbb esetben modern irodaházakat adtak el, mintegy 80 ezer m2-nyi bérelhető területtel. A legnagyobb ügyletet az Infopark három épületének eladása jelentette, 30 ezer m2 bérelhető területen. Az első osztályú irodák hozama nagyjából 6,5 százalékra csökkent.
Próbálkozni mégis egyre inkább megéri, és ezt már néhány közepes vállalat is megérezte. A minap került nyilvánosságra, hogy a csehországi Ravak cég, Közép-Európa legnagyobb kád- és zuhanykabingyártója bővíti a XIV. kerületben, az Erzsébet királyné útján található telephelyét. A meglévő közel 9 ezer m2-es komplexum vegyes funkciójú, 5300 m2-es épülettel bővül, amelyben saját iroda- és raktárterület, bér-irodaterület és mélygarázs kap helyet. Az új irodaház átadását 2007 tavaszára tervezik. A Ravak gyártóegységei elsősorban Európában találhatók, az öreg kontinens termékeik elsődleges felvevőpiaca is, de jelen vannak Ázsia számos országában, valamint Afrikában és Ausztráliában is. Magyarországi leányvállalatukat 1999-ben alapították.
A Belvárosban több kisebb fejlesztés indul. Az e-build szerint a Reáltanoda utca 5. szám alatt két épületből álló beruházás során a meglévő homlokzat megtartásával és felújításával A kategóriás irodaházat építenek, 600 m2 hasznos alapterülettel. Az irodaház mögött, Reáltanoda utcai bejárattal 160 férőhelyes, korszerű garázstechnikával felszerelt, közforgalmú parkolóházat alakítanak ki. Az épületegyüttes az elmúlt években több terv- és tulajdonosváltáson esett át, végül a Grabarics Építőipari Kft. projektcége, a Grabarics Reáltanoda Kft. beruházásában valósul meg. A projekt átadása 2007 első felében várható.
