Infláció fölötti tehernövekedés

A közterhek emelkedése, valamint az adótörvények változása együttesen érzékenyen érinti majd az ingatlanpiacot, és a fejlesztői szektor további tisztulásához, a lakásárak növekedéséhez vezethet – véli több szakértő is. Már biztos, hogy a bankokat ötszázalékos különadó terheli majd a kamattámogatott lakáshitelek után, jóllehet ennek hatása a lakáspiacra várhatóan nem lesz jelentős, hiszen a hitelintézetek nem háríthatják a különadó terheit ügyfeleikre. A lakásvásárlók 80 százaléka pedig nem forintban, hanem devizában veszi fel lakáskölcsönét, erre pedig nem jár állami támogatás.

Jelentősebb hatása lehet az építtetőknek juttatott adókedvezmények várható megvonásának és a benzinár, valamint a munkabéreket terhelő járulékok növekedésének, amelyek jelentősen drágíthatják az építkezések költségeit – mutatott rá Zelei Zoltán, a lakáspiacon érdekelt Elephant Holding értékesítési vezetője. Mint emlékeztetett: a KSH szerint az építőipari tevékenység költségalapon számított árai öt-hat százalékkal emelkedtek a tavalyi év azonos időszakához képest.

Ezt megerősíti az Ecostat legutóbbi adatsora is, miszerint az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek. Megítélésük szerint átlagosan 6,4-7,6 százalékos emelkedés várható. A legnagyobb mértékű növekedést a nyár elején a tervezési díjaknál jelezték a piaci szereplők, ahol 2006-ra 6,9 százalékos áremelkedést várnak. Véleményük szerint az év második felében az építőanyagárak (7,6 százalék) és az építési-szerelési tevékenység díjtételei emelkednek a legnagyobb mértékben. A telekárak 6,6, a munkaerőköltségek és a tervezési díjak egyaránt 6,4 százalékkal nőnek ebben az évben.

A kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos áremelkedést prognosztizálnak. Az év hátralevő részére az új lakóépületek ára hat, az A kategóriás irodáké várhatóan hét, a B kategóriás irodáké 5,9, az új logisztikai ingatlanoké 7,5 százalékkal növekszik majd. Az új kereskedelmi építmények átlagosan 6,2 százalékkal kerülhetnek többe a következő hat hónapban, mint egy évvel korábban. Az év első félének forgalmi adatai a jelzett magas emelkedéseket nem támasztják alá, a forgalom lanyha, az árak stagnálnak.

Zelei szerint tovább rontja a helyzetet a Magyarországon tapasztalható, évekre meghatározott, következetes törvényi szabályozás hiánya is. Tavaly például teljesen váratlanul jelent meg a garázsok, tárolók regisztrációja után fizetendő 5000 forintos illeték, amelynek káros hatását a teljes ingatlanpiacra vetítve Zelei 100 milliós nagyságrendűre becsüli. A hektikus szabályozás kivárást és erősen kiszámíthatatlan piaci környezetet eredményez a forintárfolyam gyengülése által már amúgy is elbizonytalanított piacon.

A szakértők egyetértenek abban, hogy a megszorító csomag bevezetését követően tovább erősödik az a piaci törvény, miszerint csak az igazán tőkeerős vállalkozások maradnak talpon. A pénzügyi befektetők kivonulásával és a román, bolgár, horvát fejlesztői boom meglendülésével elképzelhető, hogy a magyarországi ingatlanfejlesztői szektor néhány éven belül jóval kevesebb cég részvételével működik majd.

A fejlesztők közötti verseny azonban nem vezet árversenyhez – szögezi le az Elephant Holding értékesítési vezetője –, hiszen régiós összehasonlításban a lakásárak elmaradnak az átlagtól, így az ingatlanok értékének további emelkedésére lehet számítani. Zelei szerint elsősorban a főváros központi és kertvárosi részeiben lévők bizonyulnak majd jó befektetésnek, akár már ötéves időtávlatban is. Az Ecostat szerint a lakásárak változásának megítélésében mértéktartók a beruházók és főként a forgalmazók. A növekvő költségek ellenére az értékesítési árak szinten maradásával, enyhe csökkenésével számol a forgalmazók kétharmada. A lakások ára – főleg a lakótelepieké – erőteljesen függ a környezettől. A használt lakások értékesítési árai nagyobb arányban mérséklődnek, mint az új, általában korszerűbb lakóingatlanokéi.

– jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata, és hosszabbodik az értékesítési idejük;

– csökken a kereslet az új építésű lakóparki ingatlanok és egyéb lakások, házak iránt;

– az új lakások ára egyre inkább alku tárgya;

– a nehezen és lassan értékesíthető új lakások forgalmának gyorsítására jelentős kedvezményeket adnak;

– növekszik az egyedi, igényes, magas komfortfokozatú lakóingatlanok iránti kereslet;

– több, korábban indult komplex lakóparki fejlesztés üteme megakadt, jelentősen lassult

2. Használt lakások

– a nagy, jó beosztású lakások kereslete szinten marad, helyenként csökken, de a fővárosi és a vidéki nagyvárosok központjában élénkülhet;

– árnövekedéssel néhány kiemelkedően jó fekvésű területen lehet számolni;

– stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény;

– nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése;

– növekszik a használt kisméterű lakások értékesítési ideje;

– a garzonlakások magas keresletét az 1-1,5 szobás otthonok iránti igény váltja fel;

– élénkül a kereslet a növekvő luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű belterületi lakások, önálló házak iránt

3. Telek

– nő az irodaházak, bevásárlóközpontok és szállodák építésére alkalmas telkek kereslete;

– magas az üdülőtelkek kínálata, keresletük továbbra is lanyha, árszintjük viszonylag alacsony;

– tovább nő az építési telkek eladási ideje;

– az árnövekedés üteme a korábbi 10 százalék körüli szintről érezhetően mérséklődik

Forrás: Ecostat Ingatlanbarométer

– jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata, és hosszabbodik az értékesítési idejük;

– csökken a kereslet az új építésű lakóparki ingatlanok és egyéb lakások, házak iránt;

– az új lakások ára egyre inkább alku tárgya;

– a nehezen és lassan értékesíthető új lakások forgalmának gyorsítására jelentős kedvezményeket adnak;

– növekszik az egyedi, igényes, magas komfortfokozatú lakóingatlanok iránti kereslet;

– több, korábban indult komplex lakóparki fejlesztés üteme megakadt, jelentősen lassult

2. Használt lakások

– a nagy, jó beosztású lakások kereslete szinten marad, helyenként csökken, de a fővárosi és a vidéki nagyvárosok központjában élénkülhet;

– árnövekedéssel néhány kiemelkedően jó fekvésű területen lehet számolni;

– stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény;

– nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése;

– növekszik a használt kisméterű lakások értékesítési ideje;

– a garzonlakások magas keresletét az 1-1,5 szobás otthonok iránti igény váltja fel;

– élénkül a kereslet a növekvő luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű belterületi lakások, önálló házak iránt

3. Telek

– nő az irodaházak, bevásárlóközpontok és szállodák építésére alkalmas telkek kereslete;

– magas az üdülőtelkek kínálata, keresletük továbbra is lanyha, árszintjük viszonylag alacsony;

– tovább nő az építési telkek eladási ideje;

– az árnövekedés üteme a korábbi 10 százalék körüli szintről érezhetően mérséklődik

Forrás: Ecostat Ingatlanbarométer-->