Építenék a kormányzati negyedet
A kormányzat pillanatnyilag nem véglegesítette, hogy mekkora minisztériumokat látna szívesen. Ennélfogva egyelőre a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) néhány hete tett közlése a mérvadó. Eszerint egy 12-15 hektáros telken legfeljebb nettó 200 ezer négyzetméterre lenne szükség, számításai szerint ez 40 milliárd forintba kerülne, az üzemeltetést pedig körülbelül 14-15 milliárdból meg lehet oldani évente, ez 4,4 millió eurót feltételez havonta.
Szigorúan szakmai oldalról nézve egy körülbelül 160-180 ezer négyzetméternyi irodapark – ez tűnik a végleges számnak – felépítése 200 millió eurós üzlet. Persze attól függ, hogy a főváros melyik területén van, az ingatlanoknál ugyanis elsősorban az elhelyezkedést nézik, s csak azután jön a műszaki tartalom, továbbá a felkínált szolgáltatások. Az üzlet mérete elvileg növekedhet is, hiszen az irodákat elfoglaló – előzetes számítások szerinti – 6200 fő között még nincsenek ott az egyéb állami szervek emberei, akiket gazdaságossági okból szintén célszerű lenne erre az új területre áthelyezni.
A hagyományos felfogás szerint egy úgynevezett kormányzati negyednek a belvárosban vagy ahhoz nagyon közel kell lennie, de mindenképpen „előírás” a gyors és olcsó megközelíthetőség, illetve az üzleti negyedhez való közelség. Budapesten eddig ez csak a belvárosban volt elképzelhető, de az üzlet és különösen az ingatlanszakma már régen átírta ezt a fogalmat. Maga az üzleti világ sem belváros-központú, az irodapiac meg végképp nem – leszámítva a pénzügyi szolgáltatókat, akik viszont kifejezetten keresik az exkluzív belvárosi irodákat, villákat, átalakítható bérházakat.
Azt kell eldönteni, hogy megmaradjanak-e a belváros határán, vagy távolabbra, egy barnaövezetben felépítendő irodaparkba költözzenek. A fejlesztői kínálatban mindkettőre van példa, sőt az egyik jelölt, a TriGránit elvileg egyszerre két területet is felajánlhat. Tulajdonában van ugyanis a Westendtől északra lévő, a Ferdinánd hídon túli terület, és a millenniumi városközpontban is elegendő helye van. Előbbi területen jobb a közlekedés, utóbbi biztonsági okokból kedvezőbb.
Szakmai szempontból hátránnyal indul a Leisztenger Tamás érdekkörébe tartozó fejlesztés a Kopaszi gátnál. Nem megnyugtatóan könnyű megközelíteni, maga a beruházás elsősorban szabadidő-központú – legalábbis az eddig nyilvánosságra hozott tervek ezt jelzik. A négyes metró megépítése és a felszíni közlekedés javítása ugyanakkor előtérbe tolhatja.
Irodapiaci szempontból sötét lónak számít a másik két emlegetett terület, bár mindkettőnek megvan az előnye. A magyar Futureal csoport a Corvin mozi mögött több évre szóló nagyberuházásba kezdett. A fejlesztési területen bőven elférnek modern irodaházak is – egyébként az eredeti tervben is szerepelnek ilyenek –, már működő villamos- és metróvonalak segítik a megközelítést, s a kormányzati negyed odaköltöztetése végképp felértékelné az egész kerületet, ami érdeke lehet a kabinetnek. Egyelőre hatalmas csönd övezi a spanyol Fadesát, amely sikeres lakásprojektet indított a Király utcában, de gőzerővel veszi fel a szakértőket másik, nagyságrendekkel nagyobb budapesti beruházásához, amelyet a Csepel-sziget északi részére tervez. A szigetcsúcson öt kormányzati negyed is elférne, ám a megközelítés még nem megoldott. És itt jön be az egyelőre csak ötlet szintjén létező javaslat, a vízibusz-közlekedés felélesztése. A Lágymányosi hídtól mondjuk a Parlamentig sokkal gyorsabban eljuthatnának a bürokraták, mint közúton, és környezetkímélőbb is lenne.
Az ügylet kapcsán felszabaduló mintegy 220 ezer négyzetméternyi irodaterület várhatóan nem idézi elő a budapesti irodapiac szerkezetének átalakulását – vélik az Eston International tanácsadó cégnél. Mint a társaság elnök-vezérigazgatója, Salamon Adorján lapunknak kifejtette: a feladott épületek túlnyomó része sem a belső kialakításban, sem a műszaki színvonalat tekintve nem felel meg a mai bérlői igényeknek, ráadásul szinte egyik épületet sem irodának tervezték, így azok eleve alkalmatlanok a gazdaságos hasznosításra.
Egyébként már megkezdődött az értékesítendő állami ingatlanok felmérése. A 250 millió forintnál értékesebb kormányzati ingatlanokat az Immo-Bill Rt. és a Reorg Rt. közös csapata, míg a 10–250 milliós értékűeket a Perfekting Mérnöki Iroda Kft. és a Forsz Vagyonértékelő Kft. részvételével alakult konzorcium méri föl. Az előzetes számítások szerint az első körben százmilliárd forint bevétel várható a zömmel régi belvárosi épületek privatizációjából.
Hatások
(kormányzati megrendelés)Fejlesztői verseny indul
Felértékelődik a kiválasztott terület környéke
Erősödik az árverseny a környező irodaházakban
Új, exkluzív fejlesztések lehetnek a mostani régi épületekben
Fejlesztői verseny indul
Felértékelődik a kiválasztott terület környéke
Erősödik az árverseny a környező irodaházakban
Új, exkluzív fejlesztések lehetnek a mostani régi épületekben-->
