Gyorsuló bérbeadás a térségben
A napokban megszületett a harmadik negyedév eddigi legnagyobb irodabérleti tranzakciója: a Roche Szolgáltató (Európa) Kft. 2006. október elsejével beköltözik a Váci úton található Park Átrium irodaház-együttes középső tornyának felső három szintjére, közel 2500 m2 területre. A DTZ az ING csoport megbízásából, 2006 áprilisában kezdett bérlőt keresni az irodaterületre. A Roche döntését nagyban befolyásolta az irodabérleti feltételek nagyfokú rugalmassága; beköltözésük ugyanis három ütemben történik. Hasonló tranzakció egyre több lesz a következő 8-12 hónapban, hiszen több mint 200 ezer négyzetméternyi új terület kerül a piacra, s növekvőben van a legalább ekkora bérleményt kereső cégek aránya a teljes keresletben.
Budapest egyébként nincs egyedül ezzel, a kelet-közép-európai irodapiac 2006 első hat hónapja azt mutatja, hogy a térség érett szakaszába érkezett. Tavaly csökkent a kihasználatlanság, ahogyan 2006 második negyedévében is, amikor az átlagos kihasználatlansági mutató tovább esett, habár kevésbé jelentősen. A kihasználatlanság jelenleg 7,6 százalékhoz közeli értéken áll, mindössze 0,3 százalékponttal alacsonyabban, mint 2005 végén – állapította meg a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi szakmai szolgáltató cég friss összefoglalója.
A bérbeadási hullám továbbra is erős régiószerte, majdnem mindegyik piacon növekszik, fenntartva a kihasználatlansági mutató csökkenését. Az idén az első fél évben a bérbeadás 2005 hasonló időszakához képest 20,1 százalékkal nőtt, elérve az 1,18 millió négyzetmétert. A bérbeadások szintje lépést tart az új kínálattal, amely 1,1 millió négyzetméternyi új iroda piacra lépését jelentette ebben az időszakban. Az idei év első fele így a valaha volt legélénkebb fejlesztési időszak a régióban. Csak némi különbséget tapasztalhattunk az irodaépítések volumenében 2006 első és második negyedéve között.
A hatalmas kínálat bizonyos esetekben a régebben épült irodaházak között is erősödő árversenyt gerjeszt – mutatott rá Salamon Adorján, az Eston International elnök-vezérigazgatója. Mint kifejtette: növekvő arányú lehet a bérlethosszabbítás, és megmozgathatja a piacot a tervezett új kormányzati negyed, amely a teljes mostani kínálatnak már az egytizede vagy több is lehet.
Az összesített számokat tekintve látható, hogy 2006 első fél évében az elemzésbe bevont piacokra az új fejlesztések erősödő aktivitása, a bérbeadási szint emelkedése és a kihasználatlanság csekély mértékű csökkenése volt jellemző. Egyúttal majdnem minden piacon stabilak maradtak a legmagasabb kategóriás területek bérleti díjai, ugyanakkor ezek tényleges nettó értékei folyamatos erősödést mutatnak, ahogyan a kihasználatlansági szint stabilizálódik.
Az elkövetkező két év során tervezett fejlesztések szintje ma 3,2 millió négyzetmétert tesz ki, és mintegy 15 százalékkal haladja meg a 2005-ös szintet. Ténylegesen az új terület közel fele a következő 12 hónapban elkészül. Feltételezve, hogy a bérbeadások szintje továbbra is kellő mértékben nő, a CBRE becslése szerint a kihasználatlansági ráta stabil marad, ahogyan a piacok érett szakaszukba érkeznek.
Az iroda-bérbeadás 2006 első fél évében folyamatosan nőtt, elérve a rekordszintű, 1,18 millió négyzetmétert, 2005 ugyanezen időszakához képest mintegy 20 százalékos növekedést eredményezve. Ez a szint annak ellenére elérhető volt, hogy 2006 első negyedévében a bérbeadási aktivitás 2005 utolsó negyedévéhez képest visszaesett. Az éves bérbeadás szinte minden piacon emelkedett; a legjelentősebb növekedést Prága és Moszkva produkálta, ez a 2005-ös pozitív trend folytatása.
Annak ellenére, hogy Kelet-Közép-Európa összevont kihasználatlansági mutatója csökkent, bizonyos piacokon emelkedés volt kimutatható. Budapest, Bukarest és Moszkva jelenti azt a három piacot, amelyben ez a trend lassan, de biztosan megindult, főleg Budapesten, amely 13,56 százalékos kihasználatlanságával vezető a régióban. Ez minden bizonnyal egy korai jele a városban folyó fejlesztési tevékenységek jelentős növekedésének. Az igazi nagy rekordokra várhatóan jövőre kerül sor a magyar fővárosban, amikor a kínálat kissé eltávolódhat a kereslettől – mutatott rá több, lapunknak nyilatkozó ingatlanszakértő.
