Átszabnak néhány hazai plázát
Az idén tíz éve, hogy néhány napos különbséggel megnyitott az első két nyugat-európai rendszerű bevásárló- és szórakoztató-központ: a Duna Plaza és a Pólus Center. A fővárosban és vidéken azóta összesen 820 ezer négyzetméter bevásárlóközpont épült. A szakma szerint a West End– Mammut–Árkád hármas a legsikeresebb Budapesten, ugyanakkor néhány fővárosi és vidéki pláza átszabása, átpozicionálása, illetve ennek igénye jelzi: a rossz koncepcióval összeválogatott bérlők vagy az eleve nem szerencsés helyre telepített központok súlyos válságba kerültek, illetve kerülhetnek.
A fővárosban legalább három olyan központ van, amelyik beleesett-beleesik az átalakítandók kategóriájába. Időrendben talán az első, a XI. kerületben található, kisméretű (bruttó 10 ezer m2) Eleven Center volt; ott fitnesz-wellness funkciót terveztek, de ezt végül is nem lépték meg, és elmélyült a válság. A központot most irányító URMI Kft. az elmúlt egy évben csaknem teljesen megtöltötte bérlőkkel a mintegy 3000 m2-es irodaterületet, több új szolgáltató céget nyert meg, és a növekvő lokális piacra számítva gazdálkodik – mondta Fried Arie ügyvezető igazgató. Jövőre még egy szint (mintegy 2500 m2) irodát építenek, és vélhetően növelhetik a havi bérleti díjat, amely most irodák esetében 10–14, üzleteknél 10–20 euró négyzetméterenként.
Sokkal nagyobb falat a bruttó 42 ezer m2-es Lurdy ház a IX. kerületben, a Lágymányosi híd pesti hídfőjéhez közel. Ez a központ évek óta a túlélésért küzd, miközben például az irodaterületével szinte semmi gond. A kiskereskedelmi terület azonban folyamatosan alulteljesít, az elmúlt három évben a felső szintről egyre-másra költöztek le a bérlők a földszintre, ahonnan sokan kiléptek. A nyitás (1998. szeptember) óta kétszer változott a földszinti mágnesbérlő (élelmiszer-szupermarket), próbálkoztak tévéstúdióval, bútorokkal is. A szintén mágnesbérlőnek számító mozi viszont jól működik, sokak szemében főleg ezért érdemes felkeresni a központot.
A szakértők megosztottak abban, hogy milyen funkciót kellene erősíteni, de azt egyöntetűen vallják, hogy vegetáció van. Nagy kérdés, hogy mit kezdenek a nyílt parkoló melletti hatalmas területtel, esetleg megszüntetnek több apró bérleményt, és nagy alapterületű egységeket hoznak létre, illetve akarnak-e és képesek-e igazán nagy ruházati márkát megnyerni. A bérlői mix átalakítását tűzte ki célul a budafok–nagytétényi Campona vezetése, s ebben a Cushman & Wakefield segítette az üzemeltető Campona 99 Kft.-t – tudtuk meg Balla Erna ügyvezető igazgatótól. Az új koncepció szerint a nemzetközi kereskedelmi láncok a bevásárlóközpont két végén helyezkednek el. „Ezzel nagyobb lett a vásárlók áramlása, vonzóbb lett a központ” – mondta Szabó Viktória, a Cushman & Wakefield szakértője.
A hét éve nyílt, bruttó 53 ezer m2-es objektumban az elmúlt 8–12 hónapban már lezajlott az átpozicionálás, és új, sok ezer négyzetméteren megtelepedett nagy bérlők vették át a kezdeményezést. Ezek közül az Electro Worldé a legnagyobb terület, 3500 m2, de jelzésértékű, hogy bement a házba a Hennes & Mauritz és a C&A is, mindkettő 1000 m2-nél nagyobb területtel.
A budai MOM Parknál is jelentős változások várhatók. Szeretnék kissé feljebb pozicionálni a központot, de nem luxusmárkákat javasolnak a tanácsadók. A gyors változást azonban akadályozzák a viszonylag hosszú bérleti szerződések.
Koroknai Szabolcs, a Colliers International vezető értékesítési és lízingtanácsadója szerint a Mammut és a West End példája rámutat egy magyar sajátosságra is: a bevásárlás mellett igen nagy hangsúlyt kapott a szórakoztatóközpont-jelleg. Az Árkád üzletközpontokat üzemeltető ECE – amely Európában már mintegy 80 üzletközpontot épített – ezzel szemben szigorúan azt a szemléletet képviseli, hogy a minőségi szolgáltatók, márkák kiválasztásával jól tervezett, tisztán bevásárlásra, szolgáltatásra szakosodott centrumokat hozzon létre.
„Több esetben – például Szombathelyen – is kiderült, hogy alapvető gondok vannak a tervezéssel, a koncepcióval és az
üzemeltetéssel” – utalt a Plaza Centers néhány vidéki egységére Koroknai Szabolcs. Ezt Pál Erika, a Jones Lang LaSalle (JLL) társigazgatója is megerősítette. Mint mondta: miközben visszaesett a forgalom és a központok fizikai állaga is romlott, több megyeszékhelyen nagyberuházások kezdődtek, egyes városokban több is. MN
