Megállt a hozamcsökkenés
„A hozamcsökkenés lassulására számos magyarázat lehetséges. A legjelentősebb hatás a kamatok növekedésének és az ezzel járó költségeknek tulajdonítható. Az emelkedő kamatok kapcsán erősödhet az aggodalom, hogy fenntarthatók-e a jelenlegi árak hosszú távon” – kommentálta Michael Haddock, a CBRE európai kutatási vezetője.
„Az ingatlanokért versengő pénz mennyisége miatt rövid távon az első osztályú irodák hozamának további lassú csökkenése várható. A kamatok közelmúltbeli emelkedése azonban azt jelzi, hogy a hozamok további éles zuhanására nem számíthatunk” – tette hozzá Anna Starczewska, a CBRE vezető elemzője.
A mérséklődést sok szakértő részben a kínálat számottevő növekedésével magyarázza. Magyarországon például jövőre több mint 250 ezer négyzetméternyi iroda kerül piacra, s a fejlesztők egyelőre nem nagyon akarják visszafogni a tempót. Marcus Cieleback, az Eurohypo Bank vezető közgazdásza a Portfólió.hu minapi budapesti befektetési konferenciáján így érvelt: a befektetésre váró tőke mozgása erősen követi a hozamokét, csakhogy ellenkező előjellel.
A szakember kiemelte, hogy számításaik szerint 2006-ig összesen több mint 16 milliárd eurónyi tőke áramlott a cseh, a lengyel és a magyar kereskedelmi ingatlanpiacra, s várakozásaik szerint a közeljövőben 35 milliárd eurónyi friss tőke érkezhet potenciálisan a régióba. Cieleback azonban hozzátette, hogy a hozamok gyors konvergenciája mellett a kockázatok nem csökkentek a nyugat-európai szintekre, s a régió ingatlanpiacai kiemelkedően érzékenyek a külföldi befektetői hangulat változásaira.
„Hihetetlen mennyiségű pénz vár arra, hogy megfelelő terméket találjon a kelet-közép-európai térségben, főleg az irodapiacon. A tőzsdei ingatlancégek és a különböző intézményi befektetők ugrásra készek. Mindez felértékeli azt a viszonylag kevés terméket, amelyet kiszemelhetnek maguknak, egyúttal lenyomják a hozamokat is” – fűzte hozzá.
A DTZ friss összefoglalójából azt lehet leszűrni, hogy szinte egész Európában növekvő bérlői kereslettel lehet számolni a következő hat-nyolc hónapban. Emögött a szerencsére ismét növekedési pályára állt európai gazdaságok állnak. Kivétel persze van, hiszen például Portugália az idén alig javított ezen a téren, így az irodapiaca sem nőtt számottevően.
Ugyancsak ebben a tanulmányban olvashatjuk, hogy a bérleti tranzakciókban inkább az áttelepülő cégek, semmint az adott városban már működő vállalatok bővítései játsszák a fő szerepet. Igen nehéz helyzetbe kerülnek az elavult technológiájú, régebben épült irodaházak, mert a bérlők majdnem minden esetben A osztályú helyiségeket kérnek. Különösen igaz ez a közép- és kelet-európai, a skandináv országokra és Hollandiára.
Az idei harmadik negyedévben a kereslet további növekedése volt tapasztalható az irodabérleti piacokon: az irodaterületek teljes bérbeadása az EU15 tizenöt legnagyobb városában 17 százalékos növekedést mutatott az előző év azonos időszakához képest. Az irodaterületek iránti egészséges kereslet több piacon is a kihasználatlanság csökkenését és a bérleti díjak növekedését eredményezte.
A kínálat és kereslet egyensúlyának a bérleti díjakra gyakorolt hatása jól látható. A harmadik negyedévben egyre több piacon növekedtek az első osztályú bérleti díjak, ez azt jelzi, hogy a javuló tendencia Európa-szerte sokkal szélesebb körben figyelhető meg, mint hat hónappal ezelőtt.
