A pláza megelőzi az irodát

A jelek szerint tartja vezető helyét a kiskereskedelmi szektor, azon belül is a bevásárlóközpontok Európában. Ismét a plázák piaca volt a legjobban teljesítő szektor 2005-ben – olvasható a CB Richard Ellis/IPD European Shopping Centre Digest című kutatásában. Az Investment Property Databank (befektetési ingatlanadatbank – IPD) által vizsgált 13 európai ország közül hétben lekörözte a többi ingatlanszektort. További háromban a plázapiacot csupán más típusú kereskedelmi ingatlanok múlták felül az indexben.

Az egyértelmű kivételt a trendben Nagy-Britannia és Dánia jelentette, ahol a bevásárlóközpontokat szinte minden más szektor maga mögé utasította. A legsikeresebb európai szereplők Ír- és Franciaország plázái voltak, amelyek 28,4, illetve 27,2 százalékos hozamot produkáltak. Az ír piac már három éve a legjobbak között található, 2003-ban és 2004-ben is dobogós lett, 24,1 és 18,1 százalékos hozammal.

A bevásárlóközpontból származó legalacsonyabb megtérülések 2005-ben Németországban (4,1%) és Svájcban (5,5%) voltak. A hozam mindkét országban csak kevéssel volt az európai átlag alatt, az általánosan gyenge hozamokat az értéknövekedés hiánya eredményezte. Németország volt az egyetlen olyan állam, ahol a bevásárlóközpontoknál 1,1 százalékos értékcsökkenés volt tapasztalható 2005-ben. Ez azért jelentős, mert a német plázapiac hozama jelentősen felülmúlta az irodapiacét, amely 2005-ben –0,7 százalékot tett ki.

„Az európai bevásárlóközpontok továbbra is számos befektető célpontjául szolgálnak, és az is világos, hogy a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot. A befektetőket nemcsak a jelenlegi, a szektor által generált magas hozamok vonzzák, hanem az is, hogy a fejlesztéseket számos országban szigorúan szabályozzák, így a kínálat a jövőben is igen korlátozott lesz” – kommentálta a jelentést egyik társszerzője, a CBRE európai, közel-keleti és afrikai kutatásokért felelős igazgatója, Nick Axford.

A kutatás Európa 13 országából 1519 bevásárlóközpont befektetési eredményét egyesítette, összesített tőkeértékük 81,4 milliárd euró volt 2005 végén. Az összefoglaló, amely az IPD országonként összegyűjtött adatain alapul, a szektor befektetési teljesítményeinek egyedülálló tükre.

A kutatási eredmények szerint a hozamok Európa-szerte konvergálnak a nemzetközi befektetők által leginkább keresett nagy központok esetében. A bevásárlóközpontok méretének növekedésével a nettó nyereségre vetített hozam tartós csökkenése érzékelhető. 2005-ben a legnagyobb plázák (75 ezer négyzetméter felettiek) esetében az átlagos hozam 4,5, míg a legkisebbeknél (2000 négyzetméterig) 7,4 százalék volt.

Jóllehet a méret növekedése a nettó nyereségre vetített hozam csökkenésével jár, az is nyilvánvaló, hogy a hozamok szórása csökken a méretbővüléssel, ez azt jelenti, hogy a központok iránti nemzetközi verseny az árak konvergenciájával jár. Ennek megfelelően a legkisebb központok, amelyek iránt helyi befektetők érdeklődnek, a nettó nyereségre vetített hozam legnagyobb szórását mutatják.

„Ahogy a hozamok Európa-szerte konvergálnak, egyre több figyelmet kap a lehetséges bérletidíj-növekedés, mintsem a lehetséges további hozamcsökkenés. Érdekes, hogy 2005-ben a bérleti díj növekedése összefüggött a 2004-es háztartási kiadások emelkedésével. Ráadásul a brit piac elemzése azt mutatja, hogy ez a kapcsolat hosszabb távon is igaz” – nyilatkozta Andreas Arend, az IPD kutatásvezetője.

„A bevásárlóközpontok eredményességének kulcsfontosságú mozgatórugója a munkanélküliség és a fogyasztói kiadások. A munkanélküliség az elmúlt két évben csökkent ugyan, de jelenleg úgy tűnik, hogy most Európa-szerte stabilizálódik. A fogyasztói kiadások általánosan egy kissé alacsonyabb ütemben nőnek. A befektetőknek ezért azokat a piacokat kell megcélozniuk, ahol a piac törvényei továbbra is erős hozamot generálnak” – tette hozzá Nick Axford.