Kormányzati negyedet, de kivel?

A teljes szöveg itt olvasható el.

Hogyan működtethető az állam, a közigazgatás olcsóbban és hatékonyabban? – teszi fel az alapkérdést a szerző.
Tapasztalatai alapján a Gerő Péter által használt 10 euró/m2/hó érték – ha minden költséget figyelembe veszünk – még alacsony is lehet. Az általa irányított alap vásárlásai során többször előfordult, hogy a versenyszférában működő, de az ingatlantevékenységet nem főprofilban folytató eladó cég az értékesített ingatlanát 8-10 euró/m2/hó költségszinten üzemeltette, ezen értéken szakszerű munkával jelentős költségcsökkentést lehetett megvalósítani.
Ma egy első osztályú irodaház üzemeltetése 4-5 euró/m2/hó költséget jelent a bérlők számára. Magán a fenntartáson és üzemeltetésen nagyon jelentős megtakarítások érhetők el, véleménye szerint ezen költségek minimum megfelezhetők egy új struktúrában. (Gerő Péter cikke szerint a számításba valami hiba csúszott, mivel a használt alapadatok mellett a megtakarítás helyesen az 1,3 milliárd forint helyett 4,3 milliárd 250 forint/euró kurzus mellett. A számítási hiba a végkövetkeztetését nem befolyásolja, a helyes eredmény csak tovább erősíti az állítást.)
Gerő Péternek igaza van abban, hogy a kormánynak két választása van: vétel vagy bérlet. A szerző szerint egyetlen logikus eszköz lehet ennek eldöntésére, a nettó jelenérték-számítás. A Gerő Péter által leírt adatok közül a vásárláshoz megadott 450 ezer forint/m2 ár inkább telekhányadot és profitot is tartalmazó piaci árnak tűnik, holott esetünkben a telek rendelkezésre áll – véli a szerző. Az építési költség (tervezés, közmű, kivitelezés, bonyolítás, műszaki ellenőrzés) telek nélkül 300 ezer forint/m2 körüli szinten biztosan megoldható a jelenlegi árszinteket figyelembe véve. (Ez azt jelentheti, hogy már 10 euró/m2/hó ártól alacsonyabb bérleti díj esetén is megfelelő megtérülése lehet a szerencsés befektetőnek.)
Miért kell más szempont szerint is vizsgálni a tulajdonlást, mint a nettó jelenérték-számítás? Azért, mert a potenciális tulajdonos az állam lenne, azaz állami tulajdont teremthet újra a projekt. Mitől gondoljuk, hogy a mindenki által tanult fő szabály most nem érvényes? „Az állam nem jó tulajdonos, nem tud gondos gazdaként viselkedni.” Miért kell az államnak ingatlanbefektetőként működnie? Hogy az állam mint tulajdonos milyen gondos gazda, arra számos negatív példát hozhatnánk fel, elég csak egy-egy korház vagy más állami tulajdonú ingatlan riasztó képét magunk elé idézni. „Gerő Péter – értelmezésem szerint – más síkon, de a bérleti konstrukció mellett foglal állást. Azt azonban, hogy ki lehetne a bérbeadó, nem érinti, pedig ez egy igen lényeges kérdés.”
A szakmai és az újságírói körök Török Mihály szerint szem elől tévesztenek egy igen kézenfekvő és racionális megoldási verziót, a hazai ingatlanbektetési alapokat. Bár ennek valószínűleg a legmegfoghatóbb oka, hogy mindenki a helyszínből indul ki, és mivel az alapok nem tartanak tulajdonban ilyen területet, ezért a „szerzők” módszeresen csapdába esnek – írja Török Mihály.

– Az alapokban 400 milliárd forint feletti tőke található, ebből 200 milliárd feletti összeg befektetésre vár.

– Azon túl, hogy az alapok rendelkeznek a negyed felépítéséhez szükséges forrásokkal, jelentős szerepet tudnának vállalni a meglévő ingatlanok megvásárlásában is. (Bár jelenleg nagyon nagy a befektetői kereslet, a nívós ingatlanokért piaci áron az alapoktól függetlenül is jelentős vételi érdeklődésre lehet számítani.)

Marketingszempont:

– Az alapok semleges, nem nevesíthető piaci szereplők (azokban „kisbefektetők” és intézmények, például nyugdíjpénztárak vagyona található).

– Mivel az alapok nem nevesíthetők, így nem lehet azzal vádolni az ügy résztvevőit, hogy kinek a kije, aki elnyerte a jogot, és hogy ki kit és mennyivel korrumpált.

Nemzeti érdek:

– Ha nem akarjuk azt a „szégyent”, hogy a kormányzati negyed bérleti díjbevételei (középtávon osztrák, német, amerikai, angol stb.) nyugdíjalapok bevételét képezze, akkor csak az alapok jöhetnek számításba. Ha bármely magán-fejlesztőcsoport lesz a beruházó, akkor az bármikor dönthet úgy, hogy értékesíti a készterméket.

– A hazai nyugdíjasok megérdemlik, hogy azt az évi 4-6 milliárd forint bevételt a nyugdíjpénztáraik tudják realizálni, ezzel is fokozva a pénztári rendszer új elemeinek életképességét.

Minőségi érdek:

– Ha az alapok kapnák meg a fejlesztés jogát, akkor a beruházás során érvényesülhet a hosszú távú tulajdonosi érdek, ez a használó részéről az olcsóbb üzemeltetésben lenne tetten érhető.

– Az alapokban 400 milliárd forint feletti tőke található, ebből 200 milliárd feletti összeg befektetésre vár.

– Azon túl, hogy az alapok rendelkeznek a negyed felépítéséhez szükséges forrásokkal, jelentős szerepet tudnának vállalni a meglévő ingatlanok megvásárlásában is. (Bár jelenleg nagyon nagy a befektetői kereslet, a nívós ingatlanokért piaci áron az alapoktól függetlenül is jelentős vételi érdeklődésre lehet számítani.)

Marketingszempont:

– Az alapok semleges, nem nevesíthető piaci szereplők (azokban „kisbefektetők” és intézmények, például nyugdíjpénztárak vagyona található).

– Mivel az alapok nem nevesíthetők, így nem lehet azzal vádolni az ügy résztvevőit, hogy kinek a kije, aki elnyerte a jogot, és hogy ki kit és mennyivel korrumpált.

Nemzeti érdek:

– Ha nem akarjuk azt a „szégyent”, hogy a kormányzati negyed bérleti díjbevételei (középtávon osztrák, német, amerikai, angol stb.) nyugdíjalapok bevételét képezze, akkor csak az alapok jöhetnek számításba. Ha bármely magán-fejlesztőcsoport lesz a beruházó, akkor az bármikor dönthet úgy, hogy értékesíti a készterméket.

– A hazai nyugdíjasok megérdemlik, hogy azt az évi 4-6 milliárd forint bevételt a nyugdíjpénztáraik tudják realizálni, ezzel is fokozva a pénztári rendszer új elemeinek életképességét.

Minőségi érdek:

– Ha az alapok kapnák meg a fejlesztés jogát, akkor a beruházás során érvényesülhet a hosszú távú tulajdonosi érdek, ez a használó részéről az olcsóbb üzemeltetésben lenne tetten érhető. -->