Nem pukkan a lakásbuborék

Az idén 15 ezer lakás felépítését tervezik a beruházók Budapesten, de ennek egy része áttolódhat a jövő évre – áll az Otthon Centrum legújabb elemzésében. A szakértők szerint a gazdasági megszorítások és a növekvő lakásfenntartási költségek miatti potenciális forgalom-visszaesést az egyre kedvezőbb hitelfeltételek nagyrészt ellensúlyozni tudják. Az új lakások vásárlói egyre tudatosabbak, egyre jobban ismerik a kínálatot, és a minőséget helyezik előtérbe.

Mára már nemcsak a beruházó, hanem a kivitelező referen-

ciái is döntő fontosságúak. A fő keresési kritériumokban (méretek, árak, szobaszám) nincs érdemleges változás. Újabb reneszánszát éli viszont a zöldövezet; mind a budai, mind a pesti oldalon várható újabb beruházások indulása klaszszikus vagy újonnan felfedezett természet közeli területeken.

A tapasztalatok azt mutatják, hogy az év elején tervezett átadásokból általában ezret meghaladó számú áttolódik a következő évre, és ez várhatóan nem lesz másképp most sem. A már átadott, de még piacon lévő állomány fokozatosan szívódik fel. Tavaly szeptember végén 1500 eladatlan lakás volt a fővárosban, az idén január végén viszont már csak 1430 – közölte az Otthon Centrum.

A pénzügyi felügyelet szerint ebben az évben akár 10-15 százalékos visszaesés is elképzelhető a hazai lakásárakban, és ez befolyásolhatja az egész pénzügyi rendszert. Fejlesztők és forgalmazók egész sora szólalt meg az előrejelzés elkészülte és közzététele után, s abban mindanynyian egyetértenek, hogy egyrészt túlzott az aggodalom, másrészt nem elég alapos az okok elkülönítése és egymásra épültségének érzékeltetése. A beruházói oldal egyébként sem szereti az általánosítást, noha közvetve elismeri a forgalmazók által általában gyorsabban észlelt kereslet-visszaesést.

A jelentős forgalmazói hálózatot kiépítő Duna House szerint az új építésű lakások piacán is széles a kínálat, azonban egyrészt az építkezési kedv csökkenése, másrészt az új lakásokra felvehető hitelek és támogatások előnyösebb volta, valamint a potenciálisan erősebb kereslet jobban kiegyensúlyozhatja a megszorítások miatt bekövetkező keresletcsökkenést. Így arra is lehetőségük lesz egyes (hangsúlyozottan nem mindegyik, inkább a divatos belvárosi telkeken építkező) beruházóknak, hogy emeljék az árakat, részben a külföldi keresletre is alapozva.

Az áremelés irányába hathat a növekvő infláció, valamint a dráguló építőanyag, illetve az alkalmazott munkások közterheinek emelkedése, de a még mindig meglévő túlkínálat és az abszolút értékben kisebb kereslet itt is egyensúlyozó szerepet tölthet be, így az új építésű lakások esetében általánosságban inkább stagnáló árszintre számíthatunk 2007-ben – véli Murányi Ákos vezető elemző. A finanszírozási lehetőségek tekintetében arra számít a társaság, hogy éppen a jövedelmek várható visszaesése miatt még nagyobb kereslet mutatkozik majd a lakáshitelekre, a tavalyinál is többen keresnek majd önerő nélküli (vagy állami támogatással kombinált) hiteleket, és a törlesztőrészlet nagysága még fontosabb szemponttá válik – a háztartások teherbíró képességének csökkenése miatt a jellemzően választott futamidők megnőnek, akár 30 évre is.

A magyar piacon az utóbbi időben nem volt hirtelen jött, nagyarányú áremelkedés. Az utolsó négy évben az új lakások árai 30 százalék körüli szinten drágultak nominálisan, ez a telek áfájának növelésével, majd az áfa ötszázalékos csökkentésének figyelembevételével 33 százalék körüli áremelkedést jelent. Ha figyelembe vesszük, hogy az utolsó négy év kumulált inflációja 23 százalék feletti összegű, látható, hogy a négyéves időszakban összesen maximum tíz százalék reálfelértékelődés realizálódott (az inflációhoz képest). Ez sok mindennek nevezhető, de árrobbanásnak aligha – érvelt Török Mihály, az Európa Alapot kezelő cég volt vezérigazgatója.

Úgy látja, az új lakások piaca egészséges, működését a hatékonyságjavulás, a tisztulás, a professzionalizmus erősödése jellemzi. Működik a piac önkorlátozó funkciója, mivel úgy csökkent „magától” a kínálat, hogy erre különösebb, egyensúlyt befolyásoló tényezők nem kényszerítették a piacot. A fejlesztők az elmúlt öt évben folyamatosan tudták érvényesíteni áraikban a teljes inflációs hatást, és tekintve, hogy 2007-ben az utolsó öt év legmagasabb inflációs hatása várható, a bekerülési oldalról a fejlesztők erőteljes nyomást észlelnek az áremelések irányába.

A volt vezető legfeljebb tíz százalékot elérő árnövekedést vár. Így ki kell mondani, hogy az új lakások piacán nem alakult ki buborék, s ez nem is fenyeget, illetve ennek alapján nincs is minek kipukkadnia. A piacon éles verseny van, ez javítja a hatékonyságot és fokozatosan leszorítja a fejlesztői profitmarzsokat. Ezt megerősítette Zelei Zoltán, az Elephant Holding értékesítési vezetője.

„Ha a lakásméretek arányát nem jól választjuk meg a projekten belül, komoly gondjaink akadhatnak: tapasztalataink szerint 15 százaléknyi garzont továbbra is jól el lehet adni, de ennél több akár kockázatot is rejthet a fejlesztő számára.

Ugyanakkor a kisebb lakások betervezésével felkészülhetünk a fejlesztés során adódó keresletváltozásra. A Malomdomb lakókert esetében például több kisebb otthonból alakítottunk ki nagyobb lakásokat a vevők igénye szerint.”