Lassan telik az Andrássy út

A jelek szerint elhúzódóban van a belváros minőségi üzletekkel való feltöltődése, noha kétségtelen, hogy bizonyos kiemelt területeken van némi mozgás. A Nagykörúton belüli kiskereskedelmi ingatlanok piaca azonban még mindig magán viseli a plázák és hipermarketek térnyerésének a nyomait, ezenkívül egy-egy körzetben lassult a sok szakértő szerint egészséges rétegződés és szakosodás.

A gyengülő ütem a gazdaság egészének hullámzására is viszszavezethető, az üzlethelyiségek üresedési rátája viszont plasztikusabban mutatja meg, hogy az adott pillanatban mi a helyzet ezen alpiac egészén. Az Ecorys Magyarország nemzetközi tanácsadó cég felmérése szerint az elmúlt hat év legmagasabb üresedését mutatja a belvárosi üzlethelyiségek piaca Budapesten. A vizsgálat a legfontosabb bevásárlóutcákra – a Váci utca teljes hosszára, az Andrássy út Bajcsy-Zsilinszky út–Oktogon, valamint a Nagykörút Nyugati tér–Blaha Lujza tér közé eső szakaszára – terjedt ki.

A legfrissebb, 2007. év eleji felmérés szerint az Andrássy úton az üresedési ráta 11,5 százalék (a 2006. I. negyedévi 5,9 százalékos értékkel szemben), a Váci utcában pedig 6,2 (tavaly 3,6), ez az elmúlt hat év legmagasabb értékét mutatja. A Nagykörút esetében is tapasztalható volt az üresedési ráta (5,8 százalék) emelkedése, igaz, kisebb mértékben.

Az üzlethelyiségek száma a vizsgált területeken az elmúlt években stabilnak bizonyult. Az Andrássy úton regisztrált enyhe növekedés a nagyobb egységek megosztásának, illetve korábbi, nem üzleti célú helyiségek (pl. MÁV-jegyiroda, Goethe Intézet) piacra dobásának köszönhető. Míg az egykori Sugár úton 2001-ben 95 üzlethelyiséget tartottak nyilván, addig ez a szám 2007 elejére 104-re emelkedett. Ez azt mutatja, hogy az állomány konszolidációja (a kisebb üzletek összevonása, a nagyobb alapterületűek kialakítása) még nem kezdődött meg. Nagyobb alapterület-igényű nemzetközi kiskereskedelmi hálózatok számára továbbra is problémát jelent megfelelő méretű üzlethelyiséget találni a belváros meglévő állományában.

A fluktuációs folyamat lassult az utóbbi években. A Váci utcában 2003-ban 37 üzlet váltott profilt, 2006-ban ez a szám már csak 17 volt. Az Andrássy út is stabilnak mutatkozik, itt a 2003-as 20 váltáshoz képest 2006-ban is csak 17 esetben módosult az üzletek profilja. A Nagykörút 2003-as 68 esetben történt változásához képest 2006-ban csak 38 üzlethelyiség váltott profilt.

A kiskereskedelmi láncokhoz tartozó üzlethelyiségek aránya a Váci utca északi részén a legmagasabb, továbbra is (64 százalék), a Nagykörút és az Andrássy út vizsgált részén 31-36, a Váci utca déli részén viszont a tavalyi 15 százalék után 2007 elején tovább csökkent 12-re.

Az összesítések alapján látható, hogy a belvárosi üzlethelyiségek piacán megindult egy átrendeződési folyamat, amelynek során az emelkedő bérleti díjak miatt mindinkább a nagy hazai vagy nemzetközi láncokhoz tartozó üzletek nyernek teret, míg a kevésbé tőkeerős kiskereskedők (pl. nem lánchoz tartozó divatáru-szaküzletek, étkezdék, műszaki üzletek) kiszorulnak onnan. A folyamat hatására emelkedett az üresedési ráta, ez azonban átmenetinek tekinthető. A minőségi átalakulást jelzi továbbá a vizsgált területeken épülő (Klotild-palota, ING-székház a Vörösmarty téren) és tervezett (tőzsdepalota, Divatcsarnok, egykori balettintézet) modern kiskereskedelmi központok jelentős száma.