München iránt töretlen a bizalom

Továbbra is München vezeti a kereskedelmi ingatlanok német piacán a befektetési tranzakciók népszerűségi listáját – derül ki a minap véget ért cannes-i MIPIM nemzetközi ingatlanvásárhoz időzített gyorsjelentésből, amelyet a Colliers International tett közzé. A 2007-es előrejelzést is tartalmazó jelentés kiemeli, hogy a teljes német kereskedelmi befektetési piac tranzakcióinak 10 százalékát Münchenben bonyolították le. Az eladói és a vevői rendszerek jelentősen eltérnek egymástól. Míg a befektetők kétharmada külföldi, az értékesítők mintegy 90 százalékát német vállalatok tették ki.

Kiváltképpen az előző év második felében számos olyan projektfejlesztési befektetést figyeltek meg, amelyek a müncheni helyszínek iránti töretlen keresletet mutatják. Jellemző a piacra a városközpontbeli területek hiánya, és nagy a tülekedés az olyan befektetési projektekért, amelyek a jövőben létesülő jó irodahelyiségekre irányulnak. A folyamatosan magas kereslet miatt az idei évre – a 2006-ra is jellemző – stabil, esetenként csökkenő hozamot jelentő tranzakciós menynyiség várható.

Az olyan nagy volumenű egyedi tranzakciók mellett, mint a Königsbaupassagen városközpont vagy a DaimlerChrysler, valamint a Debitel cég székházának értékesítése, a portfólióban értékesített ingatlanok ugyancsak kiemelkedő szerepet játszottak a stuttgarti befektetési piacon.

A német befektetők kereslete töretlen, a külföldi projektfejlesztők és hozamalapok pedig már évek óta figyelemre méltó aktivitást mutatnak a stuttgarti helyszíneken. A kínálati oldal gyengeségére tekintettel viszont a hozamok csökkentek az elmúlt időszakban, és ez a trend a várakozások szerint az idén is tapasztalható lesz, különösen az új projekteknél (de a már meglévő városközponti vagy előnyös kerületekben található ingatlanoknál is).

Ahogy már korábban is látszott, Berlinben a vevői oldalon részvényalapok, zárt végű ingatlanbefektetési alapok, ingatlantársaságok és magánbefektetők vannak túlsúlyban. A nyugdíjalapok és a biztosítótársaságok kevésbé fontos szerepet játszanak. A rövid távon működő, hozamorientált befektetők túlsúlya érezhetően csökkent, ezzel egy időben pedig az intézményi invesztorok szerepe – akik hoszszabb távon, biztonságorientáltan döntenek befektetésekről – megnőtt. A vevők mintegy háromnegyede Németországon kívülről származik, főként angolszász és európai területről – elsősorban Spanyolországból, Franciaországból és Dániából –, de az izraeli befektetők is egyre aktívabbak. Az összességében magas kereslet csökkenő hozamokhoz vezetett, és a továbbiakban is erős nyomás alatt tartja a piacokat.

Tavaly a hozam- és részvényalapok képezték a vevők legerősebb csoportját Düsseldorfban. Itt is a külföldi befektetők dominálnak a piacon. Az eladási oldalon a nyílt végű befektetési alapok, a fejlesztők és a magánbefektetők látszottak a leginkább elkötelezettnek. Az értékesített ingatlanok kétharmada irodaépület volt. A kereskedelmi és irodahelyiségekkel rendelkező vegyes használatú, valamint a logisztikai ingatlanok iránt is élénk volt a kereslet, de az értékesítési csomagok álltak leginkább az előtérben. Összességében a helyi befektetési piac kifejezetten vonzó maradt az invesztorok számára, mivel a növekvő bérleti díjak és területigények a befektetők hozamára jó hatással vannak. A tranzakciók várható volumene 2007-ben is hasonlóan magas szinten marad, mint 2006-ban volt.

Frankfurtban ugyancsak a nemzetközi befektetők túlsúlya érezhető: a 4,2 milliárd eurós forgalmú piacon a teljes részarányuk 86 százalékra nőtt a 2005. évi 56 százalékhoz képest. A legaktívabb értékesítők a nyílt végű befektetési alapok voltak, amelyek a teljes forgalom mintegy 41 százalékát bonyolították le. A hozamorientált befektetők első hulláma után Frankfurt inkább a közép- és hosszú távra orientálódó nemzetköziek folyamatos érdeklődéséből fog profitálni. A hozamok itt nem csökkennek, az invesztorok sokkal inkább az értéknövekedésre koncentrálnak, és figyelemmel kísérik az aktív eszközmenedzsmenten keresztül bonyolított beszerzéseket is.

Hamburg egy olyan befektetési évet zárt, amelyben az eddig mért legnagyobb forgalmat bonyolították le. A kereslet töretlen, a nemzetközi befektetők a nagyobb volumenű üzleteket részesítik előnyben.