Szuperdrága lett a telek

Hihetetlenül megdrágult az építési telek a térségben. Magyarországon kilenc-tíz év alatt 2,5-3-szoros volt a növekedés, de például Lengyelországban hat év alatt tízszeresre ugrottak az árak. Pontos adatokkal a fejlesztők sem rendelkeznek, legfeljebb az átlagnál közvetlenebbül érzékelik, hogy költségeik szerkezetében jóval nagyobb szeletet hasít ki magának a kiszemelt telek, mint a kilencvenes évek elején-közepén, amikor megkezdődött a tömeges ingatlanfejlesztés a bérirodák, bevásárlóközpontok és korszerű raktárak piacán.

Simon Bayley, a TriGránit fejlesztési vezérigazgatója a minap Varsóban rendezett regionális konferencián azzal érvelt: a telkeket birtokló önkormányzatok, magántulajdonosok és vállalatok nagyon is tisztában vannak azzal, hogy érdemes kivárni, elhúzni az eljárásokat, mert ezzel még inkább feltornászhatják az árakat, a fejlesztők ugyanis kénytelenek belemenni az üzletbe, hiszen mégiscsak szeretnék elindítani a projektjüket.

A telekárakat az is felfelé löki, hogy folyamatosan csökkenőben vannak a hitelkamatlábak, erős a tőkebeáramlás a térségbe, növekednek a bérleti díjak, és az értékes belvárosi területek szinte már elfogytak. Az intézményi befektetők viszonylag későn észleltek, s mire nagyobb pénzzel beléptek a kelet-közép-európai ingatlanpiacra, a jó projektek zöme elkelt, így a megmaradtakért mesterségesen magas árat kellett fizetniük, s ez megint csak a telekárak növekedését segítette. A TriGránit vezetője lapunknak arra is utalt, hogy a bankok mostanában sokkal szívesebben vesznek részt akár telekvásárlás finanszírozásában is, mint 3-4 évvel ezelőtt. A gyakorlat szerint akár a vételár 75 százalékát is finanszírozzák. Természetesen vélhetően azért, mert olyan tömegű beruházás van már a regionális piacon, hogy ez közvetve csökkenti az ő kockázatukat is.

A kockázat azonban továbbra sem ismeretlen, sőt. Markus Leininger, az Eurohypo regionális vállalatfinanszírozási vezetője figyelmeztetett: alapos vizsgálat szükséges, mind a fejlesztőt, mind a projektet, mind a jogi és pénzügyi kockázatokat is mérlegelni kell. Ezzel egyetértve Simon Baylay hozzáfűzte: egyebek között a bonyolult PPP-konstrukcióknál (állami és magánszféra együttműködése) is arra kell vigyázni, hogy a magánoldal ne vállaljon túl nagy pénzügyi kockázatot.

Jogi háttérvédelemnek hívhatjuk azt, amit egy megfelelően képzett jogi csapat hozzátehet egy telektranzakcióhoz a nagyobb projekteknél. Katja Huitikka, a magyar piacra tavaly belépett Stewart International igazgatója – sok más szakértőhöz hasonlóan – az átláthatóság lassú fejlődését jelölte meg mint az egyik legnagyobb akadályt a nyugati értelemben vett profi telektranzakciók megvalósítása előtt. A magyar, a lengyel vagy a cseh piacon viszonylag jó a helyzet, bár például a nyilvántartás és a tulajdonviszonyok pontos meghatározása még mindig igencsak elmarad a kívánatostól.

Szinte határtalan a spekulatív telek- és földfelvásárlás például Magyarországon, ahol a magyarokon kívül most már egyre több külföldi cég és magánszemély „rohan” megvásárolni valamilyen „jó helyen” lévő területet. Sok helyütt (például Romániában és Szlovákiában) a visszaállamosítás is jellemző, ez ráadásul együtt említhető az övezeti minősítések elhúzódásával, néha tudatos elhúzásával, emögött pedig gyakran ott van a korrupció – ismerte el több szakértő is.