Túlárazott használt lakások

Nem új tendencia, hogy a lakáskínálat, különösen a fővárosban, továbbra is igen nagy: becslések szerint csak Budapesten több ezer már elkészült új otthon várja leendő tulajdonosát, a használt ingatlanoknál ennél is nagyobb a kínálat. Utóbbiaknál megfigyelhető a túlárazás is, sok esetben az eladók a piacinál indokoltnál akár 10-20 százalékkal magasabb áron próbálják meg értékesíteni otthonukat – belekalkulálva az esetleges korábbi felújítási költségeket, valamint a lakás számukra eszmei felárát.

A Duna House (DH) előrejelzése szerint mindez azt eredményezi, hogy különösen a vásárlók által igen preferált zónákon kívül az eladó lakások egy része „beragad”, és tulajdonosaik az eladás érdekében az ár mérséklése mellett fognak dönteni. Így a divatos utcák és kerületek kivételével a lanyhább kereslet miatt várhatóan reálértékben csökkenésnek indulnak az árak, főként az utóbbi hetekben kiemelt médiafigyelmet kapó panelek körében, ahol különösen a nagy alapterületű lakásoknál várható a kínálat jelentős növekedése.

Ugyanakkor továbbra is lesznek olyan részterületei a piacnak, ahol az eladók tartani tudják az árakat – ilyen a tervezett fővárosi kormányzati negyed környéke, ahol a Duna House területi irodáinak tapasztalatai szerint ha tömeges drágítás még nem is történt, de az eladók várakozásai miatt egyre szűkebb sávban nyílik lehetőség az alkudozásra. Ez a trend azonban könynyen a visszájára fordulhat: a remélt drágulás miatt többen dönthetnek úgy, hogy piacra dobják lakásukat, s ez visszaveti az árak esetleges emelkedését. Összességében a használt ingatlanok piacán nominálisan stagnálást, reálértékben árcsökkenést valószínűsítenek a DH elemzői.

Az új építésűek piacán is széles a kínálat, azonban egyrészt az építkezési kedv csökkenése, másrészt az új lakásokra felvehető hitelek és támogatások előnyösebb volta, valamint a potenciálisan erősebb kereslet (a DH felmérése szerint a vásárlók több mint 50 százaléka új építésű lakásban gondolkodik) jobban kiegyensúlyozhatja a megszorítások miatt bekövetkezendő keresletcsökkenést, így arra is lehetőségük lesz egyes (hangsúlyozottan nem mindegyik, inkább a divatos belvárosi telkeken építkező) beruházóknak, hogy emeljék az árakat, részben a külföldi keresletre is alapozva.

A drágulás irányába hathat a növekvő infláció, valamint az építőanyagárak, illetve az alkalmazott munkások közterheinek a növekedése, de a még mindig meglévő túlkínálat és az abszolút értékben kisebb kereslet itt is egyensúlyozó szerepet tölthet be, így az új építésű lakások esetében általánosságban inkább stagnáló árszintre lehet számítani 2007-ben.

A finanszírozási lehetőségek tekintetében azt várjuk, hogy éppen a jövedelmek várható csökkenése miatt még nagyobb kereslet mutatkozik majd a lakáshitelekre, a tavalyinál is többen fognak önerő nélküli (vagy állami támogatással kombinált) hiteleket keresni, és a törlesztőrészlet nagysága még fontosabb szemponttá válik – a háztartások teherbíró képességének csökkenése miatt a jellemzően választott futamidők megnőnek, akár 30 évre is.

A korábbi garzontúlsúly helyett ma már zömében 1,5-2 szobás lakások alkotják a kínálati mix döntő többségét. Mindez jól követhető, különösen a főváros tekintetében. A KSH statisztikái alapján az új otthonok átlagos alapterülete Budapesten közel 8 m2-rel, 69,5-re növekedett, valamint csaknem 6 százalékponttal csökkent a 60 m2 alatti lakások részaránya – a 100 m2 felettieké pedig éppen ennyivel nőtt.

Míg a luxusadó csak a piac egyes szegmenseire hatott, a kamatadó kedvező változásokat okozott az ingatlanpiacon: sokan kivették megtakarításaikat a bankokból, és ingatlanba fektettek. Ugyanakkor a megszorítások hatására már tavaly év végén globálisan érezhető volt, hogy visszaesett a kereslet a lakásvásárlók körében.

Fontos tényező volt a piacon a forgalmi adó év eleji csökkentése; ez elsősorban az új lakások piacát befolyásolta, ám a hatás nem volt egyértelmű: egyes beruházók valóban mérsékelték áraikat, azonban nem egy példát lehetett találni drágításra is.

Míg a luxusadó csak a piac egyes szegmenseire hatott, a kamatadó kedvező változásokat okozott az ingatlanpiacon: sokan kivették megtakarításaikat a bankokból, és ingatlanba fektettek. Ugyanakkor a megszorítások hatására már tavaly év végén globálisan érezhető volt, hogy visszaesett a kereslet a lakásvásárlók körében.

Fontos tényező volt a piacon a forgalmi adó év eleji csökkentése; ez elsősorban az új lakások piacát befolyásolta, ám a hatás nem volt egyértelmű: egyes beruházók valóban mérsékelték áraikat, azonban nem egy példát lehetett találni drágításra is.-->