Új szereplők belépése várható
A fejlesztői tervek 2006-ra némi óvatosságot tükröztek az előző esztendő viszonylag szerény bérbeadásai nyomán, viszont az év második felében megugró kereslet hatására megerősödött a fejlesztői bizalom. A meglévő parkokban elinduló fejlesztéseken túl a beruházók új területekre is kiterjesztik aktivitásukat. Ezt a folyamatot jelzi a Parkridge százhalombattai telekvásárlása, az észak-pesti régióban megvalósuló építkezések (East Gate Business Park, Európa Center), az M0-s új szakasza mentén meginduló fejlesztői tevékenység (Airport City), illetve a Budapest belső kerületeiben létrejövő modern raktárprojektek (Táblás utcai projekt, City Point 9).
Vidéken a ProLogis hegyeshalmi fejlesztése az első spekulatív logisztikai park. Habár a fejlesztők jelenleg is óvatosan viszonyulnak a Budapesten kívüli térségekhez, további projektek megjelenése várható Nyugat-Magyarországon Győr és Székesfehérvár térségében, illetve Kelet-Magyarországon Miskolc, Debrecen vagy Nyíregyháza környezetében.
Az éles verseny ellenére 2007-ben is új piaci szereplők belépésére lehet számítani. Az ez évre tervezett mintegy 220 ezer négyzetméter új terület építése valószínűleg nem valósul meg teljes mértékben, hanem a tényleges igényekhez igazodva egy alacsonyabb bővülés realizálódik. A kínálatot áttételesen a korábban a modern parkokban magasabb díjon bérelt raktáraikat albérletbe adni kívánó cégek területei is bővítik.
A 131 000 négyzetméter bérbe adott terület az előző évi 119 000-hez viszonyítva bizakodásra ad okot, főként azért, mert csak a második fél évben 76 500 négyzetméter raktárra köttetett szerződés. Az átlagos bérbe adott területnagyság továbbra is kicsi, 2500 négyzetméter a spekulatív, míg 9250 az előbérletek esetében. A modern raktáringatlanok hazai piacán úttörő szerepet betöltő parkok esetében a megürült területek újbóli bérbeadásával is egyre inkább számolni kell.
A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 százalék feletti, ez alapvetően meghatározza a piacot. Több futó logisztikai tender 2007-es lezárása tovább növelheti ezt az arányt. Emellett emelkedett a könnyűipari/gyártó tevékenységet folytató bérlők száma, bár ebben a szegmensben Románia komoly versenyt támaszthat a letelepedést fontolgató cégekért.
Az Európai Unió bővítése nyomán Magyarország a régiós logisztikai szolgáltatásokat nyújtó központok számára ideálisabb helyszínné vált. A keresletet a hazai cégek logisztikai kihelyezései is bővítik, és a folyamat jótékony hatással van a logisztikai ingatlanok Budapesten kívüli piacának a kialakulására is.
Az elmúlt év legnagyobb nyílt piaci ügylete a Wincanton (ProLogis Park, Budapest) bérlete. A fennmaradó bérbeadások jellemzően az átlagmérethez közelebb eső, de a korábbi évekhez viszonyítva mégis nagyobb területekéi. Az erős második féléves bérbeadások hatására az üresedési mutató 10 százalék körülire csökkent.
A bőséges raktárkínálatú területeken vagy a budapesti agglomeráció külső határán elhelyezkedő parkok esetében a bérleti díjak csökkenése tovább folytatódott A 3,5-4 euró négyzetméterenkénti havi effektív ár mellett a fejlesztők a bérleti feltételek alakításában is rugalmasnak bizonyulnak. Az egyedi elhelyezkedésből adódó előnyökre építő vagy magasabb színvonalú elhelyezést biztosító projektek árazásukban is érvényesíteni tudják versenyelőnyüket, így ezeknél továbbra is a négy euró feletti négyzetméterenkénti havi bérleti díj a jellemző. Városon belüli, viszonylagos központi elhelyezkedés esetén hat euró körülire is akad példa. A befektetési piacon jelentkező túlkereslet nyomán a befektetők figyelme a Budapest környéki modern logisztikai parkokon túl a város közeli elhelyezkedésű, kisebb projektekre, illetve a vidéki vagy régebbi építésű ingatlanokra is ráirányult. A tavalyi év jelentős tranzakciója volt a biatorbágyi Rozália Park, a DHL székesfehérvári és az Auchan üllői ingatlanának az eladása. A piacon tavaly is a folyamatos hozamcsökkenés volt a jellemző, amelynek hatására az év végére 7,5 százalékra esett a modern ipari ingatlanok hozamszintje. MK
