Vándorlásra ösztönzött bérlők

Irodából egyre több lesz Budapesten, költözni akaró bérlőből viszont nem állunk ilyen jól. Legalábbis ezt mondja egyre több szakember. A fejlesztők számára dilemma, hogy az alapvetően két csoportra osztható bérlők mely szegmensére koncentráljanak. Egyfajta csoportosítás szerint alapvetően két módja van a bérlőszerzésnek: egyrészt új cégekkel – amelyeknek még nincs Magyarországon székhelyük – kell megtölteni az irodaházakat, illetve a már a piacon lévőket átcsábítani a magasabb kategóriájú, újabb épületbe – hívja fel a figyelmet Kalmár Zoltán, az Iroda.hu Kft. ügyvezetője.

Mint kifejtette: az újonnan megjelenő vállalatoknak új irodát eladni viszonylag egyszerű, egyértelmű. De mi a helyzet azokkal, amelyeket szerződésük lejártával új helyre való költözésre akarnak ösztönözni? A fejlesztések szinte mindegyike A kategóriás projekt. Kérdés, hogy azok a bérlők, amelyek már a magyar piacon vannak, milyen típusú épületekből vándorolnak majd el.

A bérlő minél jobb és minél olcsóbb irodát keres, azonban a cég jellegétől, speciális igényeitől függ, mi a jó egy-egy vállalatnak. Sokan az autópálya gyors elérhetőségét, a jó tömegközlekedési feltételeket, a metró közelségét, a megfelelő parkolási viszonyokat, a díjzónákból való menekülést, a modern szolgáltatásokat vagy egyszerűen a magas presztízsű környezetet részesítik előnyben akkor, amikor új építésű irodaházba költöznek. A területi adottságokon kívül természetesen a bérlők elsődleges szempontnak tekintik az új, korszerűen felszerelt, igényes irodabelsőket is, ezért a piacon megfigyelhető egy ún. minőségi átrendeződés: A– irodából új A+ irodába; B-ből A– minősítésűbe, lakásból, villából B-be, A– kategóriájúba való költözés.

Ha a méret alapján szeretnénk egy térképet megrajzolni, világosan kitűnik, hogy a nagyobb területigényű cégek a városból kifelé mozdulnak. Jó példa erre a Vodafone új irodaházba költözése, amely kinőve régi helyét, a belvárosból a IX. kerületbe költözött, itt bérel 12 000 négyzetméternyi területet. Ehhez hasonlóan a Sanoma 9000 négyzetméteres igényével hurcolkodott a III. kerületi Szépvölgyi irodaparkba. Akad azonban egy-két kivétel is, mint pl. az E-On, amely a belváros szívében foglalt el nagyobb irodaterületet.

Az új építésű irodaházak leggyakoribb bérlői A– kategóriából költöznek be, ezek az épületek az elmúlt 10 évben épültek az akkori műszaki, technológiai ismérveknek megfelelően, azonban ma már ezek elavultabbnak számítanak. Ezek a bérlők az évenkénti indexálásnak köszönhetően közel olyan magas díjat fizetnek a bérleményükért, amennyiért ma már új irodaházba lehet költözni, természetesen csak a szerződés lejárta után.

Mi történik azokkal a házakkal, amelyekből az újonnan átadott irodaházakba vándorolnak a bérlők? Az A-ból kiköltöző ügyfelek után maradt szabad területekhez – amelyek korszerűbbek, magasabb a műszaki színvonaluk és relatíve alacsony a bérleti díjuk (9–11 euró/hó) – hozzá lehet majd jutni, hiszen a tulajdonosok minél előbb értékesíteni szeretnék azokat. Természetesen ezekre van és lesz is kereslet, több alternatíva közül választhatnak.

Az egyik lehetőség: még mielőtt elveszítenék a bérlőiket, a szerződések lejárta előtt leülnek velük tárgyalni, szavatolják az épület felújítását, műszaki korszerűsítését, illetve megpróbálják mindazokat a szolgáltatásokat biztosítani, mint az új épületek, ez azonban nem mindig lehetséges. A másik lehetőség: egyszerűen árat csökkentenek, és leírják a veszteséget, viszont megtartják a bérlőt vagy könnyebben kiadhatóvá teszik az épületet. Az árcsökkentés hatására a bérleti díj elérhető közelségbe kerül az eddig B kategóriás épületben székelő cégeknek, lehetőségük nyílik magasabb minőségű épületbe költözni. B kategóriás épületből – a jellemzően határozatlan idejű szerződések eredményeként (szemben az A kategóriánál megszokott 3-5 évvel) – szinte bármikor lehetőség van a bérlők elköltöztetésére. A közeljövőben valószínűsíthetően azok a társaságok költöznek magasabb kategóriájú épületbe, amelyek felfutóban vannak, már fontos a reprezentáció, illetve növekedett az ügyfélforgalom. Ilyenek lehetnek az IT-vállalkozások, internetes cégek.

hatékonyabb üzemeltetés

rugalmasabb kihasználtság

hatékonyabb üzemeltetés

rugalmasabb kihasználtság -->