IV. kerületi lakáspiac: Közel azonos árszint

A megújuló Újpest

A hajdani ipari városrész mostanra lakóvárossá változott. A kerületre általánosságban kétféle beépítettség jellemző, ami két véglet is egyben: a panel- és a családi házak.

Újpest központja gyakorlatilag egy összefüggő panelrengeteg, ahol nincs nagy különbség a lakástípusok és az árak között sem. A legkeresettebbek a 35 és 53 négyzetméter közötti lakások: a 1,5 szobástól a 2,5 szobásig. Egy közepes állapotú 2 szobás lakás 11 500 000 forint körüli áron vásárolható meg. Ezen a területen az 1 szobás és a nagy lakásokra viszonylag kicsi a kereslet.

Jellemző a kerületre a lokálpatriotizmus. Gyakori, hogy a lakáskeresők csak az adott környéken keresnek lakást, már a lakótelep másik fele nem érdekli őket. A panellakások így általában helyben kelnek el, a kívülről érkezők elsősorban új építésű lakásokat vásárolnak.

Észak felé haladva családi házas övezetbe érünk. Önálló családi ház vásárlásához minimálisan 40 000 000 Ft körüli összegre van szükségünk, de az ennél magasabb ár sem ritka - avat be a helyi árakba Somogyi Judit, az Astra Ingatlan IV. kerületi referense. Ha megelégszünk egy házrésszel, 20 000 000 forint körül is megúszhatjuk a vásárlást. Ezért a pénzért körülbelül 75 négyzetméternyi ingatlant vásárolhatunk.

Speciális terület a Váci út melletti „Munkásnegyed”. A területen ipari és lakóingatlanok váltották egymást. Jellegzetessége az egyszintes, zártsorú beépítés, ahol az utcafront mögött L-alakban még sorakozik 5-6 lakás. Ezek a lakások jellemzően egyszobásak, 6 000 000 forintnál kezdődnek a „garzon-házrészek” árai.

Érdekes terület  az Izzó Lakótelep A Fóti út és Káposztásmegyer között. Az Ugró Gyula utca környéki 10 emeletes házak nem sokban különböznek a többi lakótelepen látottaktól. A házaknak saját kazánjuk van, tehát házközponti fűtésűek. Ennek ellenére a rezsijük nem különbözik a távfűtéses lakásokétól.

Nem úgy a négyemeletes házakban, ahol egyedi gázfűtést találunk. „Itt nagyon nehéz lakást találni, nagy ritkán a piacra kerül egy-egy lakás, általában 4. emeleti. Az áruk 16 000 000 forint körül mozog” – nyilatkozta lapunknak Somogyi Judit.

Bár a múlt héten azt állítottam, hogy a Pók utcai Lakótelep a legfiatalabb Budapesten, ez az állításom megdőlni látszik. Káposztásmegyer utolsó lakásait az 1980-as évek végén adták át. Maradjunk annyiban, hogy nagyjából egy időben épültek. Ez a fiatalsága teszi egyrészt népszerűvé a lakőtelepet. A másik, ami miatt kedvelik a vevők, az az olcsósága. 12 500 000 forintért már vásárolható 67 – 69 négyzetméteres két és fél szobás lakás.

„A lakásvásárló legnagyobb része nagyon minimális önerővel rendelkezik. Gyakran a jelzáloghitel felvételéhez szükséges önrészt is hitelből, például személyi kölcsönből fedezik. Érdekes, hogy többször találkoztam olyan vásárlóval, aki Budán kezdte a lakáskeresést, végül itt talált magának megfelelő lehetőséget” – emelte ki Somogyi Judit a Világgazdaság Online-nak.

László Zoltán, az Otthon Centrum Káposztásmegyer irodavezetője az egy-másfél szobás lakásokat emeli ki. A tízemeletes házakra jellemző garzonok és a négyemeletesekben található 36 – 38 négyzetméteres másfélszobás lakások egyaránt 8-8,5 millió forintba kerülnek.

„Nálunk is népszerűek a 67 négyzetméteres lakások, amelyeket már 11– 12 millió forint közötti áron meg lehet vásárolni. Ezeknek az az érdekességük hitel szempontjából, hogy teljesen beleillenek a Fészekrakó Program kereteibe. Olyan, mintha erre találták volna ki” – mondta el a lapunknak László Zoltán.

Pár éve itt a cikkünk véget ért volna, de most tovább kell mennünk észak felé, mégpedig a Homoktövis utca környékére. A Homoktövis Lakópark építése még folyamatban van, de már megjelentek az ingatlanpiacon használt lakásként a 4 – 5 éve épült lakások. Ezek árai az új építésűek áraival közel azonosak.

A területen nem csak lakóingatlan fejlesztés történik. Infrastrukturálisan kiemelendő, hogy itt fog elhaladni az M0 autópálya és előbb-utóbb megépül az ehhez kapcsolódó Duna-híd is. Az autópálya-vonal egyik oldalán bevásárló-komplexum épült, a másikon az Aquaworld élményfürdő és szálloda-komplexum fejlesztése kezdődött meg.

Érdekes, hogy szakértőink szerint ezen fejlesztések hatásai már most látszanak a káposztásmegyeri ingatlanpiacon. Sokan visszatartják lakásaikat arra számítva, hogy néhány év múlva jelentősen magasabb áron tudják majd értékesíteni őket. Másfelől eddig „eladhatatlan” lakások – magas ár, rossz műszaki állapot – most megtalálták gazdáikat.