VII. kerület: Belvárosi Csipkerózsika

A rendszerváltás után a belvárosi kerületek közül Erzsébetváros fejlődése indult meg a leglassabban. Itt kezdődött legkésőbb a rehabilitáció, a homlokzat-felújítások, és az új lakások építése is. Ennek a „lemaradásnak” több összetevője lehetett. Az okok közé sorolható a rehabilitációs koncepció hiánya, a viszonylag kevés beépíthető, értékesíthető telek, a lemaradás az állami, fővárosi támogatásokról, a rendezetlen tulajdonviszonyok (pl. Gozsdu Udvar), a városvédő szervezetek ellenérdekeltsége.

A kerület három jól elhatárolt részre osztható: a Károly körút és az Erzsébet körút közötti részre, az Erzsébet körút és a Rottenbiller utca közötti területre, valamint az ettől a Dózsa György útig terjedő városrészre. A lakásárak közel azonosak a kerületen belül. A használt lakások négyzetméterárai 250 000 és 280 000 forint között mozognak, az új építésű lakást 350 000 és 400 000 forint közötti fajlagos áron tudunk vásárolni. Egyedüli kivétel a Zsinagóga, a Károly körút, a Madách út környéke (1075 irányítószám). Itt a használt és az új lakások négyzetméterára is elérheti akár a félmillió forintot is.

A Belső-Erzsébetváros rehabilitációjában az önkormányzat központi szerepet szánt a Madách sétány kialakításának. A sétány a Károly körutat kötötte volna össze – ha nem is teljes mértékben - az Erzsébet körúttal. A terv megvalósítását először a sétányt keresztező Gozsdu Udvar rendezetlen tulajdonviszonya hátráltatta, amelynek tisztázása éveket vett igénybe. Ez egyfajta fordulópontnak is tekinthető a kerület fejlődésében, hiszen az Autóker Holding által megvalósuló Gozsdu Udvar Projekt volt az első többütemű ingatlan-beruházás a kerületben, amelyre egyébként is a foghíjbeépítések jellemzőek.

A Madách sétány kialakítása elől tehát elhárult egy akadály. Ahhoz azonban, hogy megvalósulhasson, az önkormányzat tervei szerint néhány házat le kéne bontani. Az ez ellen tiltakozó városvédők azonban ezt egyelőre megakadályozták, így a projekt újra parkolópályára került.

A terület másik nagyberuházása a Wesselényi utcában a Klauzál és a Nyár utca között megépített irodaház. Ennek felépültét egy, a területen árválkodó lakóépület hátráltatta, ami ráadásul igen jó állapotú Bauhaus épület volt. A beruházónak itt sikerült dűlőre jutnia a lakókkal, és beindulhatott a projekt. Az irodaház nem az utcafrontra épült, hanem létrejött egy kis tér (a Kéthly Anna tér), egy kis parkkal, ami kellemes környezetet biztosít az ott élőknek: így az járt a legjobban, akinek a lakása a térre néz, hiszen ezeknek az ingatlanoknak az értéke jelentősen megemelkedett.

A terület szakértője, Mészáros József lapunknak elmondta, hogy csak a kis lakások négyzetméterára emelkedik ki a kerület átlagából, 300 000 forint körül mozog.

„Az új építésű házak és a szerencsére végre megvalósult homlokzat-felújítások jót tettek a kerületnek, de ez a lakásárakon még nem tükröződik. Az eddig jellemzően nyüzsgő bérbeadási piac visszaesett. Sok a kiadó ingatlan, az érdeklődők a jobb lakásokat keresik és azokat is csak nyomott áron hajlandóak kivenni. A bútorozatlan lakásokat 1000 – 1500 forintos négyzetméteráron lehet kiadni, de a bútorozott ingatlanok bérleti díja is csak nehezen közelíti meg a 2000 forintot négyzetméterenként” – tájékoztatta a Világgazdaság Online-t a Real Immobilia vezető értékesítője.

Középső-Erzsébetvárost is két részre oszthatjuk, a határ az Izabella utca. Hagyományosan az Erzsébet körút felé eső résznek nagyobb a presztízse. Maga a körút is kezdi visszanyerni régi fényét a felújított New York Palotával, a Madách Színházzal, és a szintén impozáns Grand Hotel Royal szállodával. Végre beépülnek a Rákóczi út évtizedek óta üresen álló telkei is.

A Rottenbiller utca felé eső terület fejlesztéséért az utóbbi időben sokat tesz az önkormányzat. Nézzünk csak körül a Rózsák tere környékén: sétáló utca, díszburkolat, felújított homlokzatok. Érdemes elsétálni a környékre.

Prohászka Gábortól, az Ingatlanpaletta tulajdonosától megtudtuk, hogy a megújult lakókörnyezet egyelőre nincs pozitív hatással az ingatlanpiacra.

"A lakástulajdonosok úgy gondolják, hogy a terület-rehabilitáció miatt jelentősen magasabb árat kérhetnek lakásaikért, a lakáskeresők viszont nem akceptálják ezeket az igényeket" - fejtette ki Prohászka. Ezen a területen, sőt az egész kerületben jellemzően a legkeresettebb lakástípus a tízmillió forint körüli-alatti árú, utcai fekvésű kis lakás. A kerületben épülő új építésű lakások magas árai visszariasztják a magyar vásárlókat, és érdekes módon akadozik a tetőterek beépítése is, ami más kerületekben jelentős olcsó, új építésű lakáskínálatot biztosít. Összességében a fejlődés ellenére leszakadóban vannak a kerület lakás-négyzetméterárak a hasonló adottságú területekhez képest.”

„A bérlakás-piacon szintén a kis lakások keresettek. Az igények persze egyre nagyobbak. A „nagymama-bútor” már nem elfogadható a bérlőknek, modern bútor és lakásfelszerelés dukál még a legegyszerűbb garzonokhoz is. Az ilyen kis lakások bérlet díja 55 000 és 70 000 forint között mozog. A nagyobb lakásokat főleg irodának keresik, de inkább csak a körúti és körút környéki bérlemények a keresettek. A bérleti díjak kicsit alacsonyabbak, mint a Teréz körút környékén” – avatott be minket Prohászka Gábor.

A Középső-Erzsébetváros egyik központi helye a Hevesi Sándor tér, amelynek meghatározó épületea jelenleg Pesti Magyar Színházként funkcionáló teátrum. A tér másik fontos épülete a debreceni Viola-36 Kft. Által épített Rejtő Ház. Az épület kialakításában, minőségében, működésében kiemelkedik a környéken található társai közül. Különlegessége például a közös használatú tetőterasz, melyről csaknem körpanoráma nyílik a városra.

A Külső-Erzsébetváros sem egységes, ez már a két határterületből – a Városligeti fasor, illetve a Keleti Pályaudvar környéke – is adódik. A valamikori nagypolgári kerület az előző rendszerben kissé „elszlömösödött”, de a fejlődés itt is tetten érhető. A Garay tér például teljesen megújult, köszönhetően a Pendola lakóingatlan-fejlesztésének és a Garay Piac megújulásának. Egy térre nézőlakás itt is nagyságrendekkel többet ér manapság, mint pár évvel ezelőtt.

Gaál Tibor A Rejtő ház - kattintson a fotóra a képgaléria megtekintéséhez -->
[enews_gallery id='237719']