Nem bízunk a szakértőkben: irreális árak az ingatlanpiacon

Túl sok a szubjektív elem a magyar ingatlan-adásvételben. Sem az eladók, sem a vevők nem készülnek fel rendesen a lakáscserére. Sok vevő nem fogalmazza meg pontosan a lakással szembeni igényét és elvárását, így gyakran menet közben változtat a keresési feltételeken. Az eladók nem ismerik ingatlanuk valós piaci értékét, a Budapesten forgalmazott lakások átlagosan 10-15 százalékkal a reális áruk felett kerülnek meghirdetésre.

Így nem csoda, hogy a kereslet-kínálat csak lassan és nehézkesen találkozik. Ez az tapasztalata Priszler Frigyes ingatlanszakértőnek, a RE/MAX Classic ingatlaniroda tulajdonosának. „Az természetes, hogy a legmagasabb árat szeretnénk kapni ingatlanunkért, de szembe kell nézni a realitásokkal. A ház, a lakás állapotán és a fenntartási költségeken túl számos elem van, amely meghatározza az ingatlan értékét: egyre fontosabb a szobák elrendezése, lakáson belül a hálóhelyiségek és a nappali/étkező funkció világos elkülönülése. Ennek számos belvárosi lakás nem tesz eleget. Szintén felértékelődik a közlekedés, a parkolás és a zaj szerepe. Sajnos az árképzés a legtöbb esetben kizárólag négyzetméter alapon történik, az egyéb adottságokat nem veszi figyelembe. Pedig 100 négyzetméter felett a belvárosi lakások értéke már csökken, a hatványozottan magasabb fenntartási és rezsi költségek miatt.”

Ha egy ingatlan túl magasra van árazva, a vevők elvesztik bizalmukat a lakás iránt, és később hiába csökkentik az árat, márkevesebben fogják megnézni. Végül ezek a lakások lassabban, és sokszor a reális értékük alatt kelnek el. Nézzük meg, mi mennyiért vettük a lakást, mekkora összeget fordítottunk felújításra, és körülbelül ennyiért lehet jelenleg reálisan eladni. Ennél nagyobb értéknövekedést az átlagos budapesti lakásoknál egyelőre nem lehet realizálni.

Sajnos, sokszor a vevők sincsenek tisztában pontosan, hogy milyen adottságú ingatlanra van szükségük. E miatt aránytalanul sokféle lakást néznek meg, és nehezebben hozzák meg a vásárlási döntést. „Az ingatlan adásvétel Magyarországon érzelmi kérdés, az emberek nehezen költöznek, mégis, amikor lakásvásárlásra kerül a sor, akkor a döntést aránytalanul meghatározza az ár. Emiatt sokszor elkerülhető kompromisszumokra kényszerülnek. Pedig ingatlant általában évtizedekre veszünk, így nagyobb tere lenne a jól átgondolt, racionális alapokon nyugvó döntésnek, és az azt megelőző egész kiválasztási és vásárlási folyamatnak.” – mondja Priszler Frigyes.

Közös jellegzetesség, hogy sem az eladók, sem a vevők nem bíznak meg a külső szakértőken. Mindennek saját maguk igyekeznek utánajárni. Nem fogadják el az ingatlanügynökségek értékbecslését és szakértelmét, a hitelek kiválasztásáshoz nem vesznek igénybe pénzügyi tanácsadót vagy alkuszt, nem hisznek a másik fél ügyvédjének. Pedig a szakértők jelentősen meggyorsíthatják, egyszerűbbé és megbízhatóbbá tehetik az adásvételi folyamatot.

Az Egyesül Államokban az ingatlan forgalmazás közel 100 százalékban ügynökségeken keresztül megy, ott az eladásra kerülő házak értékét 1-2 százalék pontossággal meg tudják mondani. Európa nagy részében 60-70 százalékos az ingatlanügynökök piaci részvétele, míg hazánkban az ingatlanok kevesebb, mint 30 százaléka cserél ügynökségen keresztül gazdát.