Bonyolult adózás bérbeadáskor

Még az amúgy sem egyszerűségéről híres magyarországi adójogszabályi környezetben is kitűnik bonyolultságával az ingatlanok bérbeadására vonatkozó szabályozás, ezeket a tevékenységeket ugyanis érintik a személyi jövedelemadóra (szja), a forrásadóra, az áfára, de még az egészségügyi hozzájárulásra vonatkozó szabályok is.

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem esetében a magánszemélynek lehetősége van arra, hogy válasszon: adófizetési kötelezettségének az öszszevont adóalap részeként vagy külön adózó jövedelemként, 25 százalékos adó megtérítésével tesz-e eleget. Ez év eleje óta új szabály, hogy az adófizetési mód kiválasztására már év közben is lehetőség nyílik.

Amennyiben az ilyen jövedelmek adóját a magánszemély az önálló tevékenységgel kapcsolatos szabályok szerint téríti meg – tételes költségelszámolás vagy 90 százalékos jövedelemhányad keretében –, akkor az összes ilyen bevételét az szja-kulcsok szerint köteles elszámolni, minderről pedig az éves adóbevallásában számot adni az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) felé. Ha azonban az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem képezi az összevont adóalap részét, az ilyen bevételeket 25 százalékos forrásadó terheli, és nincs mód költségek elszámolására sem. Igaz, ez utóbbi alól vannak kivételek (lásd felsorolásunkat).

Egészen más a helyzet, ha az ingatlan bérbeadására egyéni vállalkozás keretében kerül sor: ilyenkor az adózó a vállalkozói személyi jövedelemadózás, valamint – az idén még 8 millió, jövőre a tervek szerint 15 millió forintos bevételhatárig – az átalányadózás mellett tehet eleget ez irányú kötelezettségének. Ez az adózó számára is előnyös, hiszen bizonyos feltételek mellett többek között lehetőség nyílik az adott évi bevételt meghaladó költségek elszámolására a következő évi bevételek terhére.

Mindez ugyanakkor csak a jövedelemadózás körét fedi le, az ingatlant bérbe adó magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást (eho) is köteles fizetni. Igaz, csak akkor, ha az ebből származó jövedelem éves szinten nagyobb egymillió forintnál, akkor azonban a teljes összeget terheli a közteher.

Az ehofizetés felső határának a kiszámolása sem egyszerű művelet. A kötelezettség mindaddig fennáll, amíg a magánszemély után a biztosítási jogviszonyában befizetett egészségbiztosítási, valamint egészségügyi szolgáltatási járulék összege el nem éri a 450 ezer forintot. E limit felett már nincs szükség az eho befizetésére.

Figyelembe kell ugyanakkor venni az áfatörvény egyes részeit is: fő szabály szerint az ingatlan bérbeadása áfa tekintetében adómentes szolgáltatásnak minősül, igaz, megint csak néhány kivétellel (lásd felsorolásunkat). A bérbeadó tehát nem köteles a bérleti díjat áfával terhelni, viszont az e tevékenységéhez igénybe vett eszközök áfájának a levonására sincs lehetősége. Pontosan ez utóbbi kitétel sarkallhat sokakat arra, hogy az ingatlan bérbeadását mégiscsak adókötelessé tegyék, és erre az új áfatörvény szerint van is mód. Ilyen döntés esetén azonban az adózó öt éven keresztül csak áfakötelesen adhatja bérbe valamennyi ingatlanát. Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy ha az adózó nem választott adófizetést, akkor az ingatlan bérbeadására csak adószám birtokában kerülhet sor, és a bérbeadásról köteles bizonylatot is kibocsátani. KR

- közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítása

- ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, széf bérbeadása

- közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítása

- ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, széf bérbeadása Elszámolás külön adózó jövedelemnél - az a magánszemély, aki meghatározott feltételekkel önkormányzatnak ad bérbe lakást

- aki egyéni vállalkozóként ad bérbe ingatlant

- aki fizetővendéglátóként a tételes átalányadózást választotta

- az a falusi vendéglátó, akinek az e tevékenységéből származó bevétele nem magasabb évi 800 ezer forintnál-->