Lakásvásárlás: kétféle áfa

Heves vitákat kavart az utóbbi hetekben, hogy a július 1-jén hatályba lépő áfaemelés okozhat-e akár több százezer forintos váratlan költséget az új lakást vásárlók számára. A pénzügyi tárca szerint viszszamenőleges tehernövekedéssel nem kell számolni, a szakemberek szerint azonban igen. Valójában az, hogy az áfaemelés mekkora terheléssel jár a vásárlók számára, a szerződések időzítésén és a már befizetett előlegek arányán múlik.

Ha a vevő az új lakás beszerzéséhez kapcsolódó előleget június 30-ig kifizeti, ez az összeg még a jelenleg hatályos adókulccsal – vagyis 20 százalékkal – adózik. Csak az előleggel le nem fedett ellenérték – vagyis a vételár fennmaradó része – esik az új, 25 százalékos áfakulcs alá – áll a pénzügyi tárca minapi közleményében, amelyet az általános forgalmi adóval kapcsolatos „tévedések” tisztázására tettek közzé. A PM-ben hozzátették: ha a július 1-je előtt kézhez vett előleg lefedi a teljes vételárat, úgy a teljes öszszeg után 20 százalékos az adó, és ugyanez a helyzet a lakás vagy ház ellenértékébe beszámítható foglalóval. Igaz a 20 százalékos adómérték a július 1-je előtt kifizetett részletekre is.

Mindez magából az áfatörvényből, valamint a május közepén elfogadott jogszabály átmeneti rendelkezéséből fakad. Ezek szerint ugyanis termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetén ha a felek részletfizetésben vagy határozott időre szóló elszámolásban állapodtak meg, teljesítésnek az ellenérték megtérítésének azon esedékessége számít, amelyre az adott részlet vagy elszámolás vonatkozik. Egyszerűbben: ha a fizetési határidő nem esik július 1-jére vagy ennél későbbi napra, a forgalmi adó mértéke 20 százalék. Ez vonatkozik a havi számlákra is – legyen szó áram-, gáz- vagy közműdíjról: a folyamatos jogviszony keretében nyújtott szolgáltatás esetén adófizetési kötelezettség szintén az adott hónapra kiszámlázott ellenérték esedékességének napján keletkezik. Ha nem szerepel pontos fizetési határidő a bizonylatokon, a jogszabály szerint a június 30-án hatályos szabályozást – vagyis 20 százalékos adómértéket – kell figyelembe venni akkor, ha az az időszak, amelyre az adott részlet vagy elszámolás vonatkozik, még június 30-ig befejeződik. Így van ez akkor is, ha az ellenérték megtérítésére ennél később, július 1-jén vagy azt követően kerül sor.

Bonyolultabb a helyzet, ha a termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás „belenyúlik” az áfaemelés dátumába. Ha az ügylet még június 30-án vagy az előtt megkezdődik, ám július 1-jén vagy az után ér véget, az adómértékeket külön-külön meg kell állapítani a két időszakra. A törvény szerint ezeket az eseteket időarányos részteljesítésnek kell tekinteni, vagyis ki kell számítani, hogy hány nap „jut” 20 és hány 25 százalékos áfára az adott elszámolási időszakból.

Visszatérve az ingatlan-adásvételi szerződésekre: ezeknél a teljesítés dátumának és egyben az adófizetési kötelezettség keletkezésének a tulajdonjog átszállásának ideje számít – akár a szerződésben található eredeti, akár az átadás csúszása miatt egy későbbi dátumról van szó. A vételár ekkor fizetendő részét tehát 25 százalékos áfa terheli, ha az átadásra július 1-je után kerül sor, ám a június 30-ig befizetett részteljesítéseknél még él a 20 százalékos adókulcs. Szakemberek szerint azonban a vételár tetemes részét kell az ingatlan átvételekor leróni, így a vásárlók mindenképpen „beleszaladnak” néhány tíz-, netán százezer forintos többletköltségbe. Ennek ellenére azt tanácsolják: ha valaki új lakást akar venni, érdemes július 1-je előtt megkötni a szerződést. Ekkor ugyanis arra lehet törekedni, hogy a vásárló a lakás árának minél nagyobb részét minél hamarabb leróhassa: az alacsonyabb áfamértéknek hála, ez a vásárlónak is megéri, és valószínűleg az értékesítő vagy építő sem áll ellen a fizetési ütemezés ilyenfajta módosításának. VG