Valóban éled már a tetszhalott?
Pedig Budapest kedvező befektetési lehetőségeket tartogat az exkluzív minőségtől a jelentős ráfordítást igénylő kisebb értékű ingatlanokig, és mindkettőre láttunk példát az elmúlt év során. A vevők köre is hasonlóan változatos. Lindwurm György tapasztalatai szerint egy kiemelkedő minőségű termék még az olyan nemzetközi befektetők figyelmét is felkelti, amelyek pár éve még hallani se akartak a magyar piacról és aktív azok köre is, akik több millió euró értékben vesznek ki hosszú távra, megfelelő piaci értéken bérbe adott ingatlant.
A vevők és az eladók elképzelése azonban – főként az árak tekintetében – még mindig nincs egyensúlyban és ez jelentősen nehezíti a piac erősödését. A befektetők szinte kizárólag a budapesti irodaházakat és főleg az egybérlős, hosszú távra kiadott kisebb-nagyobb kiskereskedelmi egységeket keresik, az utóbbiakat akár vidéken is. A DTZ Hungary befektetési igazgatója úgy látja, hogy újra vonzóvá teheti Budapestet a régió iránt érdeklődő befektetők körében, ha tartós pozitív jeleket küld az ingatlanpiac, illetve ha ugyanakkor a régióban szűkül és drágul a kínálat.
Az irodapiac mutatta az elmúlt évben a legtöbb pozitív változást – állapította meg a DTZ üzletágvezetője, Simonyi Balázs, aki szerint optimizmusra adnak okot a csökkenő üresedési ráták és a javuló kereslet. Ugyanakkor továbbra is jellemző az alacsony fejlesztési aktivitás, jóllehet 2014-ben közel 70 000 négyzetméter új irodaterülettel fog emelkedni az irodaállomány. Emellett továbbra is számos tervre van építési engedély, ahol egy nagyobb előbérleti szerződés mellett elkezdődne a fejlesztés, de csupán két fejlesztő tervez a következő két évben építkezés.
A keresleti oldalt vizsgálva fordult a trend az irodapiacon: a teljes kereslet nagy részét nem a szerződéshosszabbítások uralták, mint az elmúlt években, hanem a nettó bérbeadások aránya nőtt jelentősen. A tavalyi három negyedéves bérbeadási volumen 22 százalékát új bérlők tették ki. Annak ellenére, hogy jelenleg a teljes irodaállomány 22,8 százaléka, 589 ezer négyzetméter üresen áll, a nagyobb bérlők választási lehetőségei nagyon korlátozottak, ha összefüggő, modern, jó helyen lévő irodát keresnek a fővárosban. A következő 6-12 hónapban esedékes költözéseket figyelembe véve csupán kilenc épület felel meg egy 3000 négyzetméteres bérlet esetében, míg az 5 ezer négyzetmétert meghaladó igények esetében ez a szám négyre csökken. Magyarország ugyanis ismét rákerült a nemzetközi szolgáltató központok, az SSC vállalatok térképére. AZ SSC vállalatok jelenleg több mint 250 000 négyzetmétert bérelnek.
Az ipari és logisztikai ingatlanpiacon sajnálatosan tovább gyengült a bérlői aktivitás és az üresedési ráta 4,8 százalékponttal emelkedett egy év alatt – foglalta össze Joó Domonkos üzletágvezető. A bérlők évek óta tartó területoptimalizálásának eredményeként jelentősen emelkedett a kihasználatlansági mutató: jelenleg a teljes 1,8 millió négyzetméteres állomány 23,8 százaléka vár bérlőre és nem várható jelentős javulás e téren az elkövetkezendő 12 hónapban. A szerződéshosszabbítások mértéke is visszaesett, olyannyira, hogy a szerződéshosszabbítások a bérbeadások mindössze 37 százalékát tették ki az első háromnegyedévben. Ez abból adódik, hogy az elmúlt három évben több mint 400 ezer négyzetméterre újítottak szerződést, így a jelentős bérlők – már a válság kitörését követő években – újraértelmezték bérleti konstrukcióikat és ekkor alakították ki stratégiáikat. Az új bérbeadások aránya ezzel együtt nőtt, de még mindig elmarad az előző évek szintjétől. Fontos hozzátenni, hogy ezeknek az új bérbeadásoknak a nagy része a meglévő ingatlanállományon belüli költözést takar, mivel új, nagy szereplő nem jelent meg a hazai piacon.
Nem épülnek bevásárlóközpontok
A kiskereskedelmi egységek piaca ugyanakkor változatos képet mutat. Mindössze két fejlesztő jelentette be, hogy a következő években bevásárlóközpont építésbe kezd, de jelentős előrelépés egyik esetben sem tapasztalható. A DTZ adatai szerint a jól pozícionált bevásárlóközpontok kiváló bérbeadottsági mutatóval büszkélkedhetnek, ám néhány esetben csak átalakítások és felújítások révén tudnak bérlőknek megfelelő helyet biztosítani. Ezzel szemben sok pláza szenvedi meg a kihasználatlansági emelkedését, a bérlői mix minőségének romlását és a látogatottság csökkenését. Néhány felső kategóriás márkán kívül kevés az új belépő, viszont számos nagyobb divatcég bővítette eladóterét az év folyamán.
