Remények az irodapiacon

A CA Immo ingatlanbefektető szerint biztató jelek utalnak arra, hogy hamarosan trendfordulóhoz érkezhet az irodapiac; visszaállhat az egészséges bérleti díjszint, ami mellett ismét érdemes lesz fejleszteni. Az elmúlt három évben ugyanis átlagosan csupán 30 ezer négyzetméterrel nőtt a bériroda állomány, míg a 2006-2010 közötti időszakban 200 ezer négyzetméter volt az átlag.

Másrészt a Magyarországon dolgozó ingatlanfejlesztők iránt töretlen a bizalom és a tervezett projektek potenciális bérlői nem kétlik, hogy az adott fejlesztő 12-24 hónap múlva valóban át is adja a kulcsrakész irodaházat vagy irodát. Az üresedési ráta 0,9 százalékpontos csökkenése bizakodással tölti el az irodaház-tulajdonosokat, bár a CA Immo szerint figyelembe kell venni, hogy ez tulajdonképpen „csalóka” érték. Az a közel 21 ezer négyzetméter, amelyre úgy kötöttek előbérleti szerződést, hogy majd csak 6-12 hónap múlva költöznek, átmenetileg ugyan javítja a statisztikát, de a cégek a jelenlegi bérleményükből történő kiköltözést követően a felszabaduló irodaterületek, mint új kínálat jelennek meg a piacon. Ez közel hasonló volumenben, akár 0,66 százalékkal is emeli az üresedést.

Új bérlők folyamatosan érkeznek a piacra és előszeretettel választják székhelyül Budapestet, ahol nemzetközi összehasonlításban jelentősen kedvezőbb bérleti díjakkal és bérköltségekkel kalkulálhatnak, mint az EU nyugati felében. Ugyanakkor a bérlők – javarészt nemzetközi vállalatok – a korábbi 5-7 évvel szemben általában már csak három éves szerződéseket kötnek, ha pedig a futamidő lejárta után újra tárgyalják szerződéseiket, akkor sem szerződnek hosszabb időre. Ez eredményezi a magyar irodapiacon a „szerződéshosszabbítási ciklusokat”, és ezzel együtt a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) által is mért bruttó bérbeadás egyre nagyobb magasságokba szökik.

„Ezek a rövidebb szerződéshosszabbítási ciklusok egyfelől jobban érvényre juttatják a piaci trendeket a szerződésekben, és ez jelenleg még a bérlők számára kedvezőbb, de az árak emelkedésével a tulajdonosok részére lesz az. Negatív hatása viszont, hogy nem tesznek lehetővé komolyabb tulajdonosi, vagy bérlői beruházást. Hiszen ki költene akár 100 milliókat úgy az irodaterület szépítésére, ha három év elteltével felmondhatják a szerződését?” – tette fel a kérdést Szalma Péter, a CA Immo értékesítési vezetője, aki nagyon kedvező tendenciának tartja az előbérleti szerződések számának emelkedését. Az első félévben több mint 23 ezer négyzetméterre írtak alá bérletiszerződés-hosszabbításról, illetve bővülésről megállapodásokat a CA Immo portfóliójában lévő irodaházakban. A Nokia meghosszabbította a City Gate-ben lévő, közel 14 ezer négyzetméteres irodájának szerződését. Ugyancsak hosszabbított a BEVA a City Gate, valamint az Allegro Group az R70 Office Complex irodaházban.

Az irodapiaci kihasználatlansági mutató jelenleg 17,6 százalék, ami negyedéves viszonylatban 0,9 százalékpontos, éves viszonylatban 2,3 százalékpontos csökkenést mutat.

Dél-Budán a legalacsonyabb a kihasználatlanság, csupán 11,8 százalék, míg a legmagasabb, 31,9 kihasználatlanságot továbbra is az agglomerációban mérte a BRF. A negyedév során a bérbeadások 53 százaléka szerződés-hosszabbítás volt.

Az irodapiaci kihasználatlansági mutató jelenleg 17,6 százalék, ami negyedéves viszonylatban 0,9 százalékpontos, éves viszonylatban 2,3 százalékpontos csökkenést mutat.

Dél-Budán a legalacsonyabb a kihasználatlanság, csupán 11,8 százalék, míg a legmagasabb, 31,9 kihasználatlanságot továbbra is az agglomerációban mérte a BRF. A negyedév során a bérbeadások 53 százaléka szerződés-hosszabbítás volt.-->