BÉT logóÁrfolyamok: 15 perccel késleltetett adatok

Rendkívül mozgalmas időszak előtt a magyarországi ingatlanpiac (x)

Nagyon összetett képet mutat a magyar ingatlanpiac. A lakóingatlanok esetében egy erőteljes keresletnövekedést lehetett tapasztalni, amivel a kínálat még nem tartja a lépést. Az irodák még nem heverték ki a koronavírust, miközben a logisztikai parkok az aranykorukat élik. A szállodafejlesztésekben is van még lehetőség, különösen az ötcsillagos szegmensben. A Világgazdaság a hazai ingatlanpiac helyzetéről az MBH Bank ingatlanfinanszírozási igazgatóját, Morvai Zsoltot kérdezte.

A Magyar Nemzeti Bank egy tavaly novemberi jelentése szerint a lakáspiaci forgalom éves szinten növekedni tudott. Ez a növekedés főként a fővárosban volt jelentős, 31 százalékos. Mi hajtotta ezt a bővülést, illetve ezek a hatások az idei év első felében is tapasztalhatók lesznek?

Ez egy összetett kérdés. Az elmúlt két évben nagyon kevés új ingatlanfejlesztés indult, főként a lakóingatlan-szegmensben. 2023-ban és 2024-ben a nagy ingatlanfejlesztők kevesebb projektet indítottak. Ez értelemszerűen azt jelenti, hogy 2025-ben nem várhatunk kínálatbővülést az új ingatlanok esetében, ennek ellenére a kereslet továbbra is erős. A lejáró, magas kamatozású lakossági állampapírok egy része megjelent az ingatlanpiacon, a lakossági jelzáloghitelek valamivel alacsonyabb kamattal érhetők el, mint az elmúlt években, ezzel is növelve a keresletet. Már 6 százalék alatt is elérhetők lakáshitelek, ezek adósságszolgálatát sokkal könnyebb kigazdálkodni, mint a korábbi 10 százalék fölötti szinteket. Ezenkívül különböző kormányzati intézkedések is segítettek a kereslet élénkítésében, például az, hogy az önkéntes nyugdíjpénztári egyenlegek az idei évben felhasználhatók lakásvásárlásra. Az aranyvízumprogram, bár egyelőre nem indult be, de a várakozásokat fűtötte. A múlt héten bejelentett 3 százalékos, elsőlakás-vásárlásra fordítható hitelkonstrukció is a keresletet fogja erősíteni.

Research,Strategy,For,Buying,,Selling,,Renting,Real,Estate,For,Profit.real
Fotó: Mer_Studio / Shutterstock

Mindehhez hozzájárult a reálbérek növekedése, vagyis a magyar háztartásoknál nőtt az elkölthető pénz mennyisége, amely további pótlólagos keresletként jelenhet meg a piacon, illetve a kamatkörnyezet is alacsonyabb lett a korábbi szinthez képest. 

A kereslet ugyan megvan a magyarországi ingatlanpiacon, viszont nem épülnek új lakások. Ebből nem következik egyértelmű áremelkedés?

Azt látni kell, hogy az elmúlt évek gazdasági környezete érthetően nem kedvezett az ingatlanberuházásoknak. 2022-ben még éppen csak kilábaltunk a koronavírus-járványból, majd kitört az ukrajnai háború. 2023-ban a háború okozta energiaválság és a magas hozamkörnyezet nem kedvezett a fejlesztőknek. Ezek a hatások átgyűrűztek 2024-re, tehát 3 éven keresztül nem beszélhetünk számottevő ingatlanfejlesztésről. Ez evidensen úgy csapódik le, hogy 2025-ben, amikor a kereslet erősödik nincs újonnan átadott ingatlan, amire a vevők lecsaphatnak.

A tavalyi évben alig több, mint 13 ezer használatbavételi engedélyt adtak ki, vagyis ennyi új lakás átvétele történt meg, az idén is hasonló volumenű átadás várható. Azt mondhatjuk, hogy a felsorolt áthúzódó hatások miatt a tavaly, illetve idén elinduló építkezésekből 2027-ben kerülnek a piacra az új építésű lakások. Ez önmagában, a kínálat szűkössége miatt természetesen áremelkedést indukál, azt látjuk, hogy már idén év elején is nőttek a négyzetméterárak. Az MBH Bank elemzői az idénre bőven 10 százalék feletti drágulást prognosztizálnak, aminek azonban a jelentős része az év első hónapjaiban már nagyrészt végbement. Ugyanakkor a gazdasági környezetben rejlő bizonytalanságok miatt nehéz megbecsülni a kereslet és az árszínvonal alakulását a következő évekre vonatkozóan. 

Az exportpiacainkon elindult növekedés, valamint a kormányzati intézkedések által támogatott belső kereslet a következő években növekvő gazdasági teljesítményt hozhat, ami az ingatlanpiac újbóli erősödését vetítheti előre.

A következő években a hangsúlyt a megvásárolható ingatlanállomány felduzzasztására kell fordítani?

Van egy bűvös 40 ezres szám. Ahhoz, hogy a hazai lakóingatlan-állomány megújuljon, évente körülbelül ennyi új lakást kellene építeni. Ezt a számot nagyjából a lakások százéves hasznos élettartamával számolták. Mondhatjuk, hogy ez a 40 ezres szám irreálisan magasnak tűnik, annak tükrében, hogy a rendszerváltás óta csak nagyon ritkán fordult elő, hogy egy évben 40 ezer új lakás épüljön Magyarországon. Természetesen a lakóingatlan-állomány megújulását a felújítások és korszerűsítések is szolgálják. 

A hazai lakóingatlan-piac alakulásával kapcsolatban nagyon nehéz jósolni, mert ez a szegmens rendkívül szoros kapcsolatban áll az ország gazdasági teljesítményével. Ezen a területen vannak pozitívumok, de jelentős kockázatok is. Amit biztosan mondhatunk, hogy a lakóingatlanok esetében idén van egy szemmel látható növekvő kereslet, ami az év végéig ki fog tartani. Az már kérdéses, hogy ez a többletkereslet kitart-e 2026-ban is, 2027 pedig még nagyon messze van. Az MBH Bank arra számít, hogy nagy beesés semmiképpen sem lesz. Az idei év mindenképpen a moderált növekedés éve lesz.

Az MBH Bank ingatlanfinanszírozási igazgatóját, Morvai Zsolt
magyarországi ingatlanpiac
Az MBH Bank ingatlanfinanszírozási igazgatója, Morvai Zsolt / Fotó: MBH Bank

A lakóingatlanok iránt tehát nagy a kereslet, de térjünk át az irodapiacra. A koronavírus-járvány alatt teret nyert hazánkban az otthoni munkavégzés. Ez a trend kitart? Vagy visszatértek az asztalaik mellé az irodisták?

Az irodapiac helyzete már sokkal nehezebb a lakáspiacnál. A Covid óta erőteljes túlkínálat van ezen a területen, és ez a tendencia egyre erősebb. Az A kategóriás budapesti irodapiacon 14 százalék fölött vannak az üresedési ráták, ami nagyon magas. 2019-ben még 6 százalék alatti értékekről beszélhettünk, az utóbbi években azonban ez a szám folyamatosan növekszik. Ráadásul emellett az egyébként is negatív trend mellett három állami irodaprojektet is hamarosan befejeznek, így a régi irodák felszabadulása újabb kínálati nyomást helyez a piacra. Ezeket a jövő évig adják át, a Kopaszi-gátnál, a Dürer kertnél és a Bosnyák téren. Ezek 350 ezer négyzetméter új irodát jelentenek a fővárosban. Ez a szám a teljes budapesti irodapiac csaknem 10 százaléka.

Ezek a hatások elindíthatnak egy funkcióváltást a belvárosi irodák esetében, vagyis egyes tulajdonosok átalakítják ezeket az ingatlanokat apartmanszállodává vagy lakóingatlanná. Ez ugyan még nem tömeges, de van rá példa.

Az MBH Bank ezen a piacon a következő két-három évben nem számol fellendüléssel.

Mi tehet vonzóvá egy irodát a cégek számára?

Összességében ezt nehéz megmondani, hiszen a fejlesztők jelenleg csak mérsékelt tempóban építenek új irodákat Magyarországon. Fontos a lokáció és a modern megoldások, a környezettudatos technológiák. Egy jó elrendezés és az energiahatékonyság azok a szempontok, amelyek vonzóvá tehetnek egy irodát.

Jelenleg az iroda nem a legjobb befektetés egy fejlesztő számára. Mi a helyzet a logisztikai parkokkal, létesítményekkel? Ezen a területen jobban megéri ma befekteti Magyarországon?

A logisztikai létesítmény volt a slágertermék az elmúlt időszakban fejlesztői és finanszírozói oldalról egyaránt. A logisztika minden területén nagyon alacsony az üresedés, legyen szó citylogisztikáról vagy a városokon kívüli logisztikai parkokról. Ám ez a helyzet 2025-ben elkezdett megváltozni. Az üresedési ráta felfelé mozdult el, jelenleg 8 százalék körül áll, és az előbérletek alacsony szintje a ráta emelkedésére enged következtetni. Az 5-6 százalék lenne egyébként a természetes cserélődés mutatószáma.

A logisztikai fejlesztések esetében egyértelműen a személyre szabott parkok a legkelendőbbek. Ez az jelenti, hogy a fejlesztő egy konkrét cég megrendelésére építi a parkot. 

Fontos kiemelni, hogy a logisztikai ingatlanok esetében az üresedési rátát nem a kereslet eltűnése okozza. Egyszerűen az utóbbi években olyan sok fejlesztés valósult meg, hogy kissé zsúfolt lett a piac.

Az óvatosság a logisztikai ingatlanfejlesztéseknél azért is indokolt, mivel a globális gazdaságban nagyfokú bizonytalanságok vannak, a gazdaság szereplői próbálnak fogódzkodókat találni. Nagyon meg kell fontolni így a fejlesztéseket, bérléseket. Sokat segíthet ennek a piaci szegmensnek, ha a jelenlegi nemzetközi gazdasági környezetben elindul a konszolidáció, a növekedés, erre utaló jeleket már tapasztaltunk.

Azt gondolom, hogy a logisztikai ingatlanok esetében lehet még tér az új fejlesztésekre, de már nem olyan mértékben, mint az elmúlt években.

Beköltöztünk, munkába mentünk, és raktároztunk, így most már itt az ideje a pihenésnek. A hotel és szállodafejlesztésekről mint mondhatunk el?

Nagyon fontos látni, hogy Budapesten az egy főre jutó négy-öt csillagos szállodai szobák száma alacsonyabb, mint például Prágában vagy Bécsben. Ez jelenthetné azt, hogy rengeteg tér van a fejlesztések számára ezen a területen, de azt is hozzá kell tenni, hogy a hazai foglaltsági szint még elmaradt a koronavírus-járvány előtti, 2019-es szinttől. A vendégforgalom visszatért a pandémia előtti szintre, viszont a szállodák, különösen a wellness-szállodák profitabilitása még nem állt helyre. Ugyan áremelések voltak, viszont a költségek továbbra is rendkívül magasak.

Ennek a szegmensnek jó hír, hogy 2024-ben már nemcsak a külföldi, hanem a belföldi vendégéjszakák száma is nőni tudott, szóval bővülhet a szállodai vendégek száma. Ennek alapján elmondhatjuk, hogy a szállodapiac körüli trendek pozitív képet festenek.

Ennek ellenére nagyon nehéz finanszírozni a szállodafejlesztéseket. Minden ingatlantípus közül ezek működése a legciklikusabb. Egy logisztikai parkot vagy irodát hosszú ideig bérelnek, viszont a szállodai szobák kihasználtsága nagymértékben függ a szezontól, az ország gazdasági helyzetétől, illetve Budapest és az ország imázsától. 

Budapest elbírna még több szállodát?

Régiós összehasonlítások alapján mind négy-, mind ötcsillagos hoteleket is. Fajlagosan még mindig kevesebb szállodai szobával rendelkezünk, mint a régiós versenytársak. Az a kérdés, hogy Budapest képes-e idevonzani még több turistát, különösen olyan vendégeket, akik meg tudják fizetni az öt csillagot. Jelenleg azt látjuk, hogy a legmagasabb kategóriába sorolt fővárosi szállodáink nincsenek túlzottan kihasználva, emiatt fontos azon dolgoznunk, hogy Budapest még vonzóbb legyen a fizetőképes turisták számára.

Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.