Új módozatok a lakástakarékoknál

Gyökeresen eltérő stratégiát választott az idén áprilistól - a legutóbbi pénzügyi "salátatörvény" passzusainak életbeléptével - meghirdetett új módozatainál a várhatóan hamarosan egyesülő Lakáskassza-Wüstenrot és Fundamenta, illetve a nagy rivális OTP Lakás-takarékpénztár (Ltp).

A július 1-jétől fúzióra készülő két társaság 4-4, nem véletlenül hajszálra azonos kondíciókat tartalmazó szerződéstípussal rukkolt elő (korábban a Lakáskassza-Wüstenrotnak hét, a Fundamentának viszont csak három terméke volt). A legfontosabb változás, hogy a két társaság kizárólag a lakás-takarékpénztári jogszabályok szempontjából fontos futamidőkre koncentrál, elhagyva az eddigi, "közbülső" (öt-, hat- vagy hétéves) periódusokra ajánlott termékeit.

A tavasztól meghirdetett négy közül három módozat így a törvény által minimálisan megengedett négyéves vagy annál pár hónappal hosszabb előtakarékoskodással számol. A negyedik, nagyjából nyolcéves futamidejű Fundamenta-Lakáskassza-módozattal pedig kifejezetten a szabad felhasználású lakástakarék-kölcsön előnyeit lehet kihasználni. A jelenlegi szabályok szerint ugyanis nyolc évnél rövidebb előtakarékoskodás után csak ingatlanfejlesztésre használható fel a betét, kamat, állami támogatás és a lakáskölcsön, ennél hoszszabb futamidő után azonban bármilyen célra.

Az április óta eltelt időszak a Lakáskasszánál azt mutatja: a rövidebb konstrukciók maradtak a legnépszerűbbek. A minimum négyéves előtakarékoskodás azonban még így is túl hosszú ahhoz képest, hogy például Ausztriában vagy Németországban már másfél-két év után hozzájuthat betétjéhez és a lakáshitelhez az ügyfél - mutatott rá Gergely Károly, a Lakáskassza-Wüstenrot elnök-vezérigazgatója, a majdani Fundamenta-Lakáskassza Rt. vezérigazgatói székének várományosa.

Éppen ezért nem kizárt, hogy a közös társaság a jövőben - a tulajdonosi körével kapcsolatos szinergialehetőségeket kihasználva - az eddigieken túl további jelzálogbanki és biztosítási módozatokkal kombinált termékek fejlesztésébe fog a futamidő egyfajta "kurtítása" érdekében. (A leendő közös cégben az eddig a Fundamentát egyedül birtokló Schwäbisch Hallnak 51, a volt Lakáskassza-birtokosok közül a Wüstenrot-csoportnak bő 25, a hazai Generali-Providencia Biztosító Rt.-nek 15, a HVB Bank Rt.-nek 7,5, a Magyarországi Volksbank Rt.-nek pedig nagyjából 2 százaléknyi részvényhányada lesz.)

Fúzióra lépő versenytársaihoz képest egyébként konzervatívabb maradt az OTP Ltp. termékkínálata, amelyben továbbra is egy-egy, nagyjából négy, öt, hat, hét és nyolc év körüli előtakarékoskodást feltételező módozat található. Itt az állami támogatási rendszer átalakítása annyi változást hozott, hogy az eddigi nyolc év és két hónapos módozat megszűnt s felváltotta a pontosan nyolcéves előtakarékosodást előíró típus (ennek csak formális jelentősége van, hiszen a megszűnt konstrukció utolsó két hónapjában sem kellett díjat fizetni, s ezután persze nem járt állami támogatás sem a szabályok szerint). Kérdésünkre Csabai István, e lakáspénztár üzletpolitikai főosztályvezetője elismerte, hogy az ügyfelek többsége az ő értékesítőiknél is a legrövidebb és a leghosszabb futamidejű terméket keresi.

Csakhogy - mutatott rá a szakember - jelentős azoknak az állampolgároknak a száma, akik négyéves futamidejű szerződésük lejárta után még nem kívánják felvenni a lakáskölcsönt, hanem úgy döntenek: még egy-két évet tovább takarékoskodnának. Az OTP Ltp. szerint azért kell fenntartani a "közbülső futamidejű" ajánlatokat, hogy az így szerződést módosítók (de nyolc évet kivárni nem tudók) számára is legyen megfelelő kínálat.

Az állami támogatás s nyomában a szerződéses összegek duplázódása nem érinti a konstrukcióknál elérhető kedvező hozamot. A költségvetési forrásokat leginkább hasznosító, havi 20 ezer forint ügyfélbefizetés esetén így az állami támogatással és a kötelező évi 3 százalékos betétkamattal együtt számított hozam így változatlanul akár 14-14,7 százalék is lehet a négyéves futamidejű konstrukciónál, de még a nyolcéves konstrukciók esetében is 8,2-9 százaléknyi lehet - tudtuk meg.

Az OTP Ltp. esetében a hosszú futamidejű hozam 9,3 százalék, mivel a társaság 15 százalékos kamatprémiumot is fizet, mégpedig a betétek mellett az állami támogatásos rész után is. Igaz, az idén áprilisig a kamatprémium 30 százalék volt, tehát a mértéket csökkentették. (Csak érdekességként: a társaságoknál már minimum havi 750-2500 forintos befizetéssel is lehet szerződni, igaz, ebben az esetben a szerződéses összeg is csak pár százezer forintra rúg majd.)

A betéteknél elért hozamokat némileg apaszthatja, hogy az előtakarékoskodási időszakban az ügyfelet költségek is terhelik, igaz ezek jó részét csak akkor kérik el, ha ő maga kíván valamilyen többletszolgáltatást. Egy 1997-ben kelt kormányrendelet szerint ugyanakkor a lakástakarékok maximum a szerződéses összeg 1 százalékára rúgó számlanyitási díjat is felszámíthatnak. Rövid akciós időszakoktól eltekintve valamennyi piaci szereplő az engedélyezett legnagyobb mértékű díjat kéri el e szolgáltatás fejében.

A kormányrendelet viszonylag alacsonyan, alkalmanként 1000-1000 forintban maximálta az ügyfélre kiróható szerződésmódosítási, illetve -szüneteltetési díjat. Egyes társaságok emellett egyéb költségeket is felrónak: a Lakáskassza-Wüstenrot például honlapja tanulsága szerint 2000-2000 forintot kér a kedvezményezett megváltoztatása, a betétszerződés újbóli aktiválása vagy fizetési haladék engedélyezése esetén. Egyenként 1000 forintba kerül például az ügyfél fizetési módjának átállítása készpénzes teljesítésre, vagy igazolások kiadása.

A betéti oldal terhei mellett érdemes sorra venni a hiteloldallal kapcsolatos kiadásokat is. Alapesetben az ügyfelet elvileg mindegyik módozatnál évi 6 százalékos kölcsönkamat terheli, csakhogy az OTP Ltp. nyolcéves konstrukciójánál 6,5 százalékos kamatterhet szab. A pénztárak ráadásul általában - mint például a Fundamenta nyilvános tájékoztatójából is kiderül - a kamatokat havonta tőkésítik.

A jogszabály a kamat mellett maximum évi 1 százalékos kezelési költség felszámítását is engedélyezi a lakástakarékoknak, amelyek természetesen élnek is a lehetőséggel. Mindez összességében azzal jár, hogy az (adott konstrukció előtakarékoskodási időszakánál általában csak néhány hónappal hosszabb) törlesztési periódusban az ügyfél teljes, minden költséget magába foglaló hiteldíja meghaladja a 7,2 százalékot. Mindez persze így sem magas, a baj csupán az, hogy a lakástakarékok - talán tartva a jelzálog-hitelintézetek olcsóbb konstrukcióinak versenyétől - általában csak a 6 százalékos kamatterhet hangsúlyozzák (leendő) ügyfeleiknek.

Bizonyára vannak olyan ügyfelek, akik szeretnék egy ideje már meglévő lakástakarék-szerződésüket átalakítani, kihasználva a 2003 áprilisától elérhető nagyobb állami támogatást. Megkeresésünkre a lakáspénztárak egyértelműen közölték: semmilyen körülmények között sincs mód az ilyen jellegű szerződésmódosításra. A jogszabályok ugyanis nem teszik lehetővé a támogatás időben "visszamenőleges" igénybevételét, sőt azt sem, hogy egy szerződésmódosítással csak a futamidőből még hátralévő évekre vegyük igénybe a megnövekedett költségvetési forrásokat. A lakástakarékok kissé "önös" tanácsa ilyen esetekre az, hogy köttessünk újabb előtakarékoskodási megállapodást valamelyik családtagunkkal.