Jelzálogból nyugdíj-kiegészítés

– Százezrek kerültek korábban felvett jelzáloghiteleik miatt adósságcsapdába. A pénzügyi nehézségekkel küszködő családok megmentésére számos javaslat elhangzott már, a tervezett Nemzeti Eszközkezelő Társaság üzleti tevékenysége is felvet párat, ám kérdés, ezek mennyire jelenthetnek hosszú távú megoldást.

– Úgy vélem, a javaslatok nem adnak hosszú távú megoldást az adósok számára, a futamidő-hosszabbítás, illetve a rögzített árfolyam legfeljebb ideiglenesen képes enyhíteni a problémát. A futamidő-hosszabbítás például túlzás nélkül drámai következményekhez vezethet, ha a meghosszabbított futamidő átszeli az érintettek öregségi nyugdíjkorhatárát, hiszen a jelzálogterhelésük fennmarad a nyugdíjba vonulásuk után is. Ebbe a legtöbben még nem is gondolnak bele. Ám elegendő egymás mellé tenni két számot, nevezetesen, hogy a Ratkó-korszak gyermekeinek százezrei havonta jellemzően legfeljebb 100-150 ezer forintos nyugdíjra számíthatnak, miközben egy átlagosnak számító 10 milliós lakáshitel havi törlesztőrészlete a százezer forinthoz közelít. Éppen ezért egy teljesen új megközelítés szükséges, s a megoldás eszközeit ezúttal nem a banki palettán kell keresgélni, hanem a biztosítókén, amelyen éppen a több évtizedes vagy éppen az egész életre szóló konstrukciók vannak jelen. Megoldást ugyanis hosszú távra kell találni, amely véleményem szerint azon alapulna, hogy a jelzálogadós mint tulajdonos által lakott ingatlanban megtestesülő tőke felszabadítható és vészhelyzeti jövedelemmé alakítható. Ez nem újdonság a fejlett országokban, hiszen az Európai Unió angolszász vidékéről ellesett minták alapján már 17 tagállamban ismert az a pénzügyi konstrukció (equity release), amely az ingatlanban lekötött holt tőke felszabadítására szolgál, nevezetesen az ingatlan tulajdonjogának átengedése fejében az ingatlanban maradó nyugdíjas a pénzügyi szolgáltatótól élete végéig rendszeres, járadékszerű ellátást kap.

– Ezt miképpen lehet átültetni a magyar valóságba?

– Miután az equity release ismert módozatai kivétel nélkül tehermentes ingatlant követelnek, ezért a konstrukciót jelentősen át kell alakítanunk annak érdekében, hogy optimális megoldást nyújthasson a nehéz helyzetbe került hazai adósoknak. Az átalakítás három területen kíván paradigmaváltást: a bankok mellé be kell vonnunk a biztosítókat is – hiszen terhelt ingatlanra nem lehet fordított jelzáloghitelt felvenni –, a járadékokat kétfázisú konstrukciókká kell alakítanunk, végül a tulajdonjog szakaszos (részletekben történő), dinamikus átírási modelljét be kell vezetnünk a magyar földhivatali nyilvántartá-sokban. Mindezek nyomán létrehozhatunk egy teljesen új megoldást, a jelzáloggal terhelt ingatlanra alapozott kétfázisú nyugdíj-kiegészítő életjáradékot: az úgynevezett Conditional Equity Release Scheme konstrukciót, röviden CERS-t. A CERS két fázisra bontja az ingatlantőke felszabadítását: a tehermentesítés, majd a nyugdíj-kiegészítés (vagy a határozott időtartamú járadék) fázisára. Mit is jelent mindez a gyakorlatban? A jelzálog törlesztőrészleteit a nyugdíjba vonulása – vagy bármely más ok – miatt fizetni képtelen ingatlantulajdonos leszerződik egy CERS-szolgáltató biztosítótársasággal, amely a tulajdonos helyett fizeti a törlesztőrészleteket a banknak a magánszemély által lakott ingatlan meghatározott tulajdoni hányada fejében. Az ingatlan maradék tulajdoni hányadáért cserébe pedig élethosszig tartó életjáradékot (vagy nyugdíjkorhatár előtti életkorban határozott ideig tartó járadékot) nyújt az illetőnek. A fedezetet mindkét fázisban az ingatlan tulajdonjogának szakaszos – a CERS-szolgáltató életbiztosító által kifizetett rendszeres életjáradéki összeggel egyenértékű és azzal egyidejű – átírása jelenti. A magánszemély ezzel a konstrukcióval biztosítja, hogy élete végéig az ingatlanban lakhat, tehát nem kell attól tartania, hogy a törlesztőrészletek nemfizetése miatt kilakoltatás vár rá, miközben nyugdíj-kiegészítésre is lehetősége lesz.

– A konstrukcióhoz milyen intézményi háttér kialakítása szükséges?

– A CERS-szolgáltató biztosítótársaságok a törlesztőrészletek fedezetének előteremtése érdekében Nemzeti CERS Ingatlanalapot indíthatnak, amely a tíz évnél hosszabb tartamú befektetési egységhez kötött élet- és nyugdíj-biztosítási termékeik eszközalapjai közé kerülhet, így bármely biztosítási ügyfelük a befektetési portfóliójában meghatározott arányban választhatja majd a Nemzeti CERS Ingatlanalapot is. A Nemzeti CERS Ingatlanalap a bevételeiből – kezdetben például a Nemzeti Eszközkezelő Társaság által nyújtott hosszú lejáratú kölcsönből – finanszírozza a biztosítótársaság járadékszolgáltatását a jelzáloghitelt nyújtó bank részére, miközben a dinamikusan szakaszolt tulajdonihányad-átírásokkal a biztosítótársaság által megszerzett ingatlanok a Nemzeti CERS Ingatlanalap tulajdonába kerülnek. A résztulajdonos halálával (vagy a határozott tartam leteltével) a CERS-szolgáltató biztosítóra – illetve majd tőle a Nemzeti CERS Ingatlanalapra – száll az ingatlannak a CERS első fázisában a biztosító által még meg nem szerzett tulajdoni hányada is, így az ingatlan tulajdonosa 100 százalékban a CERS-szolgáltató biztosító, majd a Nemzeti CERS Ingatlanalap lesz. Lehetősége lesz egyébként az örökösnek – vagy a volt tulajdonosnak – az ingatlan visszaszerzésére kedvezményes visszavásárlási jelzálog révén. A Nemzeti CERS Ingatlanalap induló tőkéjét a CERS-szolgáltató biztosítók mellett legalább három további forrásból lehet biztosítani. Egyrészt az érintett bankok hozzájárulásából – amelyek egyébként kénytelenek lennének a céltartalékaik terhére leírni, illetve diszkontáron értékesíteni a Nemzeti Eszközkezelő Társaságnak vagy esetleges más szervezetnek a bedőlő hiteleket –, a stratégiai intézményi befektetők vásárlásaiból, valamint a Nemzeti Eszközkezelő Társaság befizetéséből vagy garanciája révén (amely e konstrukció alapján nagyságrendileg kisebb terhelést viselne, mint bármely más esetben). Az állam hozzájárulására mindenképpen szükség van, hiszen a járadékjellegű törlesztések/kifizetések adómentességét, illetőleg a CERS-szolgáltató általi szakaszos ingatlanszerzés illetékmentességét az államnak biztosítania kell.

– Felmerülhet a kérdés: mi lesz a sorsa a Nemzeti CERS Ingatlanalap által tulajdonolt ingatlanoknak?

– Az ingatlanalapok által alkalmazott szokásos hasznosítási megoldások mellett négy különleges lehetőség merülhet fel, így a már említett kedvezményes visszavásárlási jelzálog-konstrukció, a központi szociális és vészhelyzeti lakásprogramokba, illetve az önkormányzati bérlakásprogramokba történő bevonás, valamint a bevándorlók számára biztosítható lakások körének kialakítása. Ám fontos tényező, hogy a bedőlt lakáshitelek következtében kényszerértékesített lakások ne árasszák el a piacot, miközben a CERS programban részt vevő jelzálogadósok számára visszatérhet a remény, hogy talpra állhatnak.