A kormánynegyed buktatói

Új, koncentrált kormányzati negyed – szervezeti struktúra és az azt kiszolgáló ingatlanok – létrehozására való igény általában politikai, katonai krízishelyzetek (II. világháború), új fővárosok építése (Washington D. C.), illetve új politikai formációk (német újraegyesítés, Európai Unió) kialakulása kapcsán szokott felmerülni. Magyarország történelmi kormányzati negyede a világháború alatt pusztult el, majd az újjáépítés után jórészt a Lipótvárosban kezdett dolgozni a magyar kormány. A rendszerváltást követően eddig minden ciklusban volt ötlet arra vonatkozóan, hogy a kormányzat tevékenysége új épületkomplexumba koncentrálódjon, hiszen minden vezető álma, hogy maradandót alkosson. Konszenzus nélkül azonban egy olyan méretű és jelentőségű ingatlanberuházás, mint a kormányzati negyed, könnyen az Erzsébet téri gödör sorsára juthat.

A korábban ismertetett három alternatíva közül ha nem is ideálisnak, de alkalmasnak tekinthető a Nyugati pályaudvar környéke, hiszen a terület nagyrészt egy tulajdonosé, a MÁV-é, és ez fekszik legközelebb a Parlamenthez, valamint a földművelésügyi minisztériumhoz, ahova a tervek szerint átköltözne a Miniszterelnöki Hivatal. Ezenfelül jó a tömegközlekedés, amelyet az 5-ös metróvonal későbbi kialakításával tovább is lehet fejleszteni.

A végül kiválasztott helyszín kapcsán mindemellett számos hátrány is felsorolható: a közvetlen szomszédságban található leromlott állapotú ingatlanok, a túlzott forgalmi leterheltség, a beruházás költségeit növelő pótlólagos beruházások (sínek befedése), a nem a MÁV tulajdonában levő területek rendezési gondja. A biztonsági szempont tovább komplikálja a helyzetet, mivel alulról is védeni kell majd a kormányzati szervek épületeit.

Figyelembe kell venni azt is, hogy a MÁV tulajdonában levő területek valószínűleg környezetvédelmi szempontból szennyezettek, így az engedélyeztetési eljárás és a mentesítési, tisztítási munkálatok is késleltethetik a beruházást, amelynek méretei és összetettsége miatt minimum 3-4 éves megvalósulással számolhatunk. Ez azt jelenti, hogy vagy nagyon kapkodva kell megvalósítani a kormányzati negyedet, vagy hosszabb távon gondolkodva a politikai elitnek konszenzusra kellene jutni az ügyben. A nem mindennapi projekt további kulcskérdése, hogy a radikális váltás, átköltöztetés miatt hirtelen megürülő – mintegy 100 milliárd forint értékű – kormányzati ingatlan vagyon hasznosítása nem kis szakmai kihívást jelent.

Sokakat foglalkoztató kérdés, hogy a kormányzati negyed helyszínének kiválasztása milyen hatással lesz az ingatlanárak alakulására. Ezzel kapcsolatban szárnyra kaptak olyan hírek, miszerint a Nyugati pályaudvar környékén emelkedni fognak az árak. Bár a szakemberek a lakások akár 50 százalékos áremelkedésére is számítanak, a kereskedelmi és irodapiacon nem várható jelentős változás. Egy ilyen mértékű beruházás jelentősen átformálja majd a kijelölt negyedet, de a kiskereskedelmi ingatlanok piacán egyedül a Podmaniczky utcában várható fellendülés. Itt számos magyar nagykereskedőnek van bázisa, a lerakatok egy részét pedig pincékben vagy szuterénekben alakították ki – bár az üzletek többsége utcai frontú. A kormányzati negyed hozadékaként ezek helyére kisebb üzletek költözhetnek, a jelenlegi, négyzetméterenkénti nettó 12–14 eurós havi bérleti díjak pedig 10–20 százalékkal emelkedhetnek.

A számos terv, találgatás és előrejelzés mellett továbbra is kevés szó esik viszont arról, hogy a költségvetési megszorítások miatt tervezett, illetve megkezdett kormányzati, államigazgatási reformok mit is jelentenek humánerőforrás-, szervezési, információ- és adatkezelési, logisztikai, üzemeltetési és nem utolsósorban objektum- és személyvédelmi szempontból. Pedig ezek a szempontok a projekt tervezésének kulcsfontosságú részei.

A szerző a Colliers International budapesti ügyvezető igazgatója