Így változik a földforgalmi törvény 2025 januárjától – 1. rész

Az új szabályokat a 2025. január 1-jétől kötött szerződések esetében kell alkalmazni.

Egyszerűsítés az osztatlan közös tulajdon megszüntetése érdekében

Közel 2 millió hektár osztatlan közös tulajdonú föld van az országban, egy része olyan tulajdonosok kezében, akik már rég elhunytak. Nem véletlen tehát, hogy az elmúlt időszakban markáns kormányzati intézkedések történtek az osztatlan közös tulajdon minél hatékonyabb rendezésére. Ennek érdekében mostanra már egyszerűsített szabályokkal lehet kiméretni a területet vagy akár bekebelezéssel rendezni a kisebb területek tulajdonjogi státuszát. Az egyszerűsítésekre viszont azokban az esetekben is szükség van, amikor adásvétel történik a tulajdonostársak között, és ezzel csökken a tulajdonosok száma. Az eddigi szabályozás szerint hiába van mindenkit megelőző elővásárlási joga a tulajdonostársnak, ugyanúgy végig kell vinnie a földvásárláskor szükséges eljárást (kifüggesztéssel). Jelenleg még kizárólag abban az esetben mentesülnek a kifüggesztés alól, ha az adásvétellel a teljes ingatlan egy személy tulajdonostárs kezébe kerül.

A törvényjavaslat alapján január 1-jétől már nem kellene kifüggeszteni azt a szerződést sem, ha a tulajdonostárs a vevő (feltéve, hogy legalább három éve tulajdonostársnak minősül), és a vásárlással csökken a tulajdonostársak száma.

Ha a vevő előleget fizetett, az elővásárlásra jogosultnak is előre kell teljesítenie

Előfordulhat olyan helyzet, hogy az eladó – akár pénzszűkében, akár egyéb okokból – előre kéri megfizetni a vételárat, és ezt a feltételt az adásvételi szerződésben is rögzítik a felek. A kérdés ilyenkor az, hogy ez az összeg jogilag minek minősül, minősülhet ugyanis foglalónak vagy előlegnek is. A kettő között a legnagyobb különbség az, hogy a foglaló egyfajta szankciós jelleggel is rendelkezik (azt a felet „büntetve”, aki miatt meghiúsult a szerződés), míg az előleg minden esetben visszajár az adásvétel meghiúsulása esetén. A teljes vételárat azonban nem lehet foglalónak minősíteni, a bírósági joggyakorlat ugyanis nagyságrendileg 10 százalékos foglalót tart elfogadhatónak.

Idén július óta már előírás volt, hogy ha a vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az elővásárlásra jogosult a az elfogadó nyilatkozat megtételéig köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe), ezzel igazolva a teljesítőképességét. 2025. január 1-jétől már nemcsak a foglaló, hanem az előleg esetében is alkalmazni kell ezt a szabályt. Ha a szerződés előre fizetésről rendelkezett, úgy az elővásárlásra jogosult személy csak úgy tehet elfogadó nyilatkozatot, ha egyúttal az elfogadó nyilatkozatának megtételével egyúttal a vételárat ügyvédi letétbe helyezi, és ennek igazolását csatolja az elfogadó nyilatkozatához.

Rövidebb lesz a haszonbérlet jóváhagyási eljárása

Számos elemzést készítettünk már a haszonbérlet szabályairól az Agroképen, például a haszonbérleti díjról vagy arról, hogy mi a teendő akkor, ha lejár a haszonbérleti szerződésünk.

2025 januárjától a haszonbérleti szerződés kapcsán is változások jöhetnek, többek között a szerződés jóváhagyása kapcsán. A haszonbérleti megállapodás jóváhagyására a kormányhivatalnak eddig 60 napos eljárási határidő állt rendelkezésére (a kifüggesztés lezárultát követően). Pozitív változás a gazdák szempontjából, hogy a 2025. január 1-jétől kötött haszonbérleti szerződéseknél ez az eljárási határidő 30 napra csökken.

A felsorolt jogszabályi változások elfogadás előtt állnak, az Országgyűlés a héten szavaz róluk.