Látványosan fejlődik a városi logisztika

Az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő és a DTZ ingatlan-tanácsadó piaci elemzése szerint a szegmens további fejlődését az is segítheti, hogy a válság alatt hatalmasat csökkentek a bérleti díjak, így már megéri egy kategóriával színvonalasabb létesítménybe költözni.

Sikeres időszak áll a raktárpiac egyik alszegmensének számító városi logisztika mögött: a kisebb, Budapest határán belül található ipari területek iránti kereslet magas szinten stabilizálódott, 2013-ban nagyobb területre írtak alá új bérleti szerződést, mint amekkora megüresedett - állítja az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. és a DTZ ingatlan-tanácsadó közös piaci helyzetelemzésében.

Tavaly előtt, 2012-ben kiugró keresletbővülést tapasztalt ez a szegmens, kedveltsége a számokban is megmutatkozott: egy év alatt közel 8 százalékponttal csökkent az üresen álló területek aránya. Ez a kedvező állapot 2013-ban kisebb ingadozás után stabilizálódott, és az idei kilátások is pozitívak. Bár érzékelhető fluktuáció a piacon az ügyfelek körében, azonban a távozó bérlőket az elmúlt években sikeresen ellensúlyozták az újonnan érkezők, valamint a meglévő bérlők bővülése, aminek köszönhetően összességében nőtt a bérelt területek aránya.
Üresedési ráta alakulása
 
„A szegmens sikerét egyebek közt azzal is lehet magyarázni, hogy a kisebb területek bérlői sokkal rugalmasabbak, és könnyebben költöznek, míg a nagyobb, akár több ezer négyzetmétert egyben bérlő vállalkozások inkább az újratárgyalást és a szerződéshosszabbítást részesítik előnyben” – mondja Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója. A teljes modern ipari és logisztikai ingatlanállomány 10 százalékát kitevő, összesen 185 ezer négyzetméternyi bérelhető területet felmutató alpiac nagy változásokon és látványos fejlődésen ment keresztül az elmúlt években, a kisebb alapterületű, átlagosan 5 ezer négyzetméteres épületek 84 százalékát 2008 és 2012 között építették.

A városi logisztikai parkoknak gyakran komplexebb igényeknek kell megfelelniük, mint a nagy parkoknak. Mivel az esetek többségében a cégek központja is ide települ, nagyobb alapterületű és magasabb színvonalú irodákra van szükség. A megközelíthetőségnél különösen fontosak a jó tömegközlekedési kapcsolatok, illetve a díjfizetés nélküli kamionbehajtási lehetőség. „Azt látjuk, hogy a városi logisztikai egységek legnagyobb részét a könnyűipari és a kiskereskedelmi vállalkozások keresik, részarányuk 32, illetve 22 százalék a teljes állományon belül” – teszi hozzá Tóth Balázs.

Az is a bérlők malmára hajtja a vizet, hogy a válság kirobbanása óta annyit csökkentek a bérleti díjak, hogy már megéri otthagyni egy rosszabb állapotú és kedvezőtlenebb helyen lévő alsóbb kategóriás ingatlant egy jobb színvonalat képviselő telephelyért. A modernebb ingatlanban elérhető költséghatékonyabb működtetés miatt ugyanis gyakorlatilag nem változik számottevően a bérlettel összefüggésben felmerülő kiadások. A városi logisztika mindig is drágább alszegmensnek számított, ezt a központi elhelyezkedés mellett a kisebb területek is indokolják, ennek megfelelően jelenleg a kínálati ár átlagban négyzetméterenként 4 euró körül mozog havonta.

„Az elmúlt időszak tapasztalata alapján az árak nem csökkennek tovább, így mind a tulajdonosok, mind a bérlők az elfogadható kompromisszum irányába mozdultak el. Ebben a szegmensben sincsenek új fejlesztések, az üresedési ráta csökkenésével együtt szűkül az elérhető kínálat. A továbbra is meglévő kereslet és e részpiac relatíve magasabb árazásának hatására várható, hogy itt előbb indulnak új fejlesztések, mint a városon kívüli projektekben.

A befektetők számára pedig fontos szempont, hogy a városi logisztikát kereső cégek nem egy harmadik fél – mondjuk egy logisztikai szolgáltatató ügyfele – által generált igény alapján költöznek, hanem a saját tevékenységüket hosszú távon kiszolgálni képes ingatlant keresnek, ezért a bérlők fluktuációja is alacsonyabb.” – egészíti ki Joó Domonkos, a DTZ ipari csapatának vezetője. A szakember szerint örvendetes, hogy ez az alpiac ilyen jól szerepel, bizonyos területeken már hiány mutatkozik az elérhető, jó minőségű ingatlanokból.