Ingatlanár-buboréktól tartanak

Egyre több bank tart egy esetleges ingatlanár-buborék kialakulásától, ezért a hitelfeltételek eddigi fokozatos enyhítését követően a második fél évben érdemi szigorítást terveznek a projekthitelezésben – jelezte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a tegnap közzétett, kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó piaci jelentésében. A kiadvány megállapításait összefoglalva Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője elmondta: megnyugtató, hogy erős versenyben sem enyhítenek a bankok a hitelezési feltételeken, sőt óvatosak, ami rendszerszinten csökkenti a kockázatokat. A kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományon belül a deviza aránya csökkent az elmúlt években, legutóbb éves alapon 0,8 százalékkal, de még mindig magas, az 1036 milliárd forintos állomány 82 százalékát teszi ki.

Egyre több országban szab azonban gátat a befektetési piac bővülésének a megvásárolható minőségi ingatlanok szűkös kínálata, és a hozamok is csökkennek, ráadásul az elérhető munkaerő és az infrastruktúra hiánya tovább szűkíti a fejlesztők lehetőségeit. A kereskedelmi ingatlanok magyarországi piacának első féléves forgalma azonban 58 százalékkal meghaladta az előző évi bázist. A befektetési forgalom csaknem háromnegyede magyar szereplőkhöz kötődött az idei első fél évben is, miközben a hazai nyilvános ingatlanalapok szerepe a befektetési forgalmon belül csökkent. A kereslet 60 százaléka az irodapiaci szegmensben jelentkezik, de két hotel eladásával már 16 százalékra nőtt a szállodapiac részesedése is az idén.

A fejlesztőket és a befektetőket a Prágához és Varsóhoz képest 75–125 bázispontos hozamprémiumot kínáló budapesti piac erősen vonzza. Az erős bérlői kereslet hatására emelkednek a bérleti díjak, szinte minden alpiacon telt ház van. A kihasználatlansági ráta történelmi mélypontra, 6,3 százalékra süllyedt az irodapiacon, ahol a következő két évben 16 százalékkal, kedvező makrogazdasági feltételek esetén négy éven belül összességében 25 százalékkal bővülhet az állomány.

A főváros belső magjába tartozó, úgynevezett elsődleges bevásárlóközpontokban 1 százalék, a másodlagos üzletházakban is legfeljebb 5,3 százalék az üres területek aránya, a kiskereskedelmi szektor is kezd telítetté válni – hangsúlyozta Nagy Tamás. Rámutatott: nem lehet elmenni szó nélkül az ingatlanalapokat érintő szabályozás változása mellett, a T+180 napos visszaváltás bevezetése után hirtelen elapadt a kereslet a befektetési jegyekre, ráadásul a MÁP Plusz érdemi elszívó hatása is azonnal jelentkezett.

Az MNB Lakás és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testületének állásfoglalása szerint a Növekedési kötvényprogram fogadtatása pozitív, akár a kibocsátott összeg 25-30 százaléka is visszakerülhet az ingatlanszektorba, és tovább élénkítheti.