Vajon megéri még ingatlanba fektetni?
Itt állíthatja be, hogy a Google keresőben elsők között legyen a VilággazdaságÉlénkíti a lakáspiaci keresletet 2025-ben a javuló gazdasági helyzet, az idén is elérhető állami támogatások, valamint az állampapírhozam-kifizetések, amelyek mind az otthonteremtőket, mind a befektetőket vásárlásra motiválják, de az utóbbiakat vajon meddig? – tette fel a kérdést az MBH Elemzési Centrum.
Vajon megéri ingatlanba fektetni – tényleg olyan jó befektetés?
Vizsgáljuk meg az ingatlanokat befektetésként. A lakásukat bérbe adók az MBH Elemzési Centrum számításai szerint 6 százalék körüli hozamra számíthatnak ebben az évben, de a lakásépítési boom beindulásával a bérlakáspiacon is intenzívebbé válik az árverseny. Ezzel már most érdemes számolniuk a lakásvásárlást tervezőknek.
Mindenesetre 2024-ben fokozatosan nőni kezdtek a tranzakciószámok, és ezzel párhuzamosan a lakásár-emelkedés is elindult.
A legfrissebb – rendelkezésre álló adatok szerint – 2024 harmadik negyedévében 14 százalékos éves lakásár-emelkedés ment végbe Budapesten, hasonlóan az országos adathoz.
Idén folytatódni fog ez a dinamika, és éves szinten két számjegyű lakásár-növekedésre számítunk
– írták az elemzők.
Óriási változás jön az ingatlanok vásárlásában: a Balaton, a Velencei-tó, Budapest környéke is érintett
Folyik a közösségi értékvédelmi konzultáció, és máris felmerültek olyan lehetőségek, amelyek óriási változásokhoz vezetnek bizonyos régiókban. Az ingatlan vásárlását például jogszabállyal korlátozhatják – erről Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter beszélt.
Mi hajtja a piacot ennyire?
Az ingatlanirodák beszámolói szerint már 2024 második felétől és különösen idén, az év eleje óta tapasztalható erőteljes élénkülés a lakáspiacon. Azonban
a vásárlási motiváció a két időszak alatt megváltozott.
- A 2024-ben tapasztalt felfutást az elhalasztott kereslet és a hitelkamatok csökkenése okozta,
- idén már a befektetési célú vásárlás dominálja.
Az élénkülés országon belül sem egyenletes, főleg Budapestet érinti. A Duna House ingatlanközvetítő mérései szerint tavaly az első fél évben átlagosan 34 százalék, a második fél évben már 37 százalék volt a befektetési céllal vásárlók aránya a fővárosban.
Idén minden eddiginél nagyobb kifizetések történnek az állampapíroknál, összesítve 2025-ben 3000 milliárd forint környékén lehet a tőke- és kamatkifizetés összege. Ennek a pénznek egy jelentős része a nagyot csökkenő kamatok miatt alternatív befektetési célpontot keres, így a hazai lakáspiacra érdemi források érkezhetnek a lakosság megtakarításainak irányából.
A befektetési célú lakásvásárlókat a lakások várható áremelkedése mindenképpen hajtja.
De az ugyanekkora bérleti díjból származó hozamnak az egyéb befektetéseken (például állampapírokon) elérhető hozamokkal való összevetése is fontos faktor. Mindezt befolyásolja az is, hogy a bérleti díjakban mekkora emelkedés várható.
Az állampapírpiacon 2022-től fordulat következett be, amikor az infláció megugrásával nagyon magas hozamot fizető állampapír-konstrukciók jelentek meg, és onnantól kezdve az állampapíron elérhető hozam elvált a bérbeadási hozamtól. Ekkor a befektetési céllal vásárlók aránya is mérséklődni kezdett, mert az állampapír sokkal vonzóbbá vált.
A lakossági állampapírpiac éves kamata ugyanakkor csökken,
a bérleti díjból származó és az állampapírokon elérhető hozam között szűkülő olló idén év elején láthatóan tovább mérséklődik.
Emiatt nőhet – és Budapest belső kerületeiben láthatóan ténylegesen növekszik is – az ingatlanbefektetések vonzereje.
A befektetési célú vásárlások miatt bővülő bérlakáskínálat nagyobb versenyt is hozhat az albérleti piacon, ami idén fékezheti a bérleti díjak emelkedésének ütemét. Emellett
a bérleti díjak szintje vélhetően elérte a megfizethetőség határát is, piaci információk szerint a bérlők egyre nehezebben tudják tartani vele a lépést.
A bérek is emelkednek, de ennek a mértéke nem éri el a lakásárak emelkedésének ütemét idén.
Az MBH Elemzési Centrum szerint 2025-ben
- a bruttó bérek 8,5 százalékkal nőhetnek, míg
- a lakásárak bőven két számjegyű tartományban drágulhatnak.
Ez a két számjegyű áremelkedés viszont a lakások jelentős felértékelődését okozza, ami a bérbeadási hozamra nyomást helyez.
A bérleti hozamok a kínálat emelkedésével párhuzamosan csökkenni vagy legjobb esetben stagnálni fognak, így a befektetési célú vásárlásoknál a lakásáremelkedési dinamika lehet a döntő tényező – írják az elemzők.
Eközben az inflációkövető állampapírok kamata sem fog már olyan kiemelkedő jövedelmet biztosítani, mint korábban.
Ugyanakkor
- az infláció idén emelkedik, ráadásul
- az európai gazdaságban is mintha lazulna a fiskális fegyelem,
- aminek hatására már most érdemi hozamnövekedést lehet látni a magyar nagybani államkötvények piacán is.
Mindez rontja a lakáskiadásból eredő relatív hasznot.
A hitelezési dinamika idén is erős maradhat, ami fenntarthatja a lakáspiaci keresletet, de
kérdéses, hogy ha a PMÁP kamatfizetésből végrehajtott vásárlások az év második felére kifutnak, nem lesz-e némi kijózanodás a lakáspiacon
(elsősorban Budapest belső kerületeiben), ami a drágulási ütemet akár jelentősen lelassíthatja.
Ez azonban még pár hónapnyira van, így amíg az új forrás ömlik be a lakáspiac keresleti oldalára, addig folytatódhat a lakásárak további gyors felfutása – összegzi az elemzés.
