Minőségi raktárakat keresnek
Örvendetesen fejlődött 2002-ben a hazai ipari ingatlanpiac, de még így is elmarad a csehtől vagy a lengyeltől. Eddig összesen 74 ezer négyzetméternyi bérelhető terület jelent meg a kínálatban, így a teljes állomány 460 ezerre nőtt Budapesten és vonzáskörzetében, a legfontosabb térségben. A bérleti díjak az új spekulatív fejlesztések miatt kissé csökkentek, de továbbra is 4,5-6 euró között mozognak négyzetméterenként. A régebbi építésű raktárak esetében a kialkudott ár általában 2-4 euró között van, s várhatóan a két szélső érték között lesz 2003-ban is.
A körgyűrű részleges elkészültével a város nyugati és déli részének elérhetősége alapvetően megoldott, kulcskérdés azonban, hogy miként sikerül majd hozzáférést biztosítani a Nyugatról érkező beruházóknak a főváros keleti részén lévő, jelentősen olcsóbb ingatlanokhoz - summázza tapasztalatait Owen Bramley, a CB Richard Ellis nemzetközi ingatlantanácsadó budapesti irodájának igazgatója. Úgy látja, hogy a kormányzat lendületes ipari parki stratégiája következtében a potenciális kínálat igen nagy, a minőség azonban esetenként hagy maga után kívánnivalót.
A magyar piac mérete ugyanakkor nem elég nagy ahhoz, hogy biztosítsa azt a fajta rugalmasságot, amelyet a legtöbb ingatlanfejlesztő keres. Ezzel együtt számos cég jelen van tevékenységével. Az M5-ös mellett a cseh piacról már ismert ProLogis 20 ezer négyzetméteres ProLogis Parkkal van jelen, ennek csak harmadát adták ki ez idáig, a fennmaradó területre továbbra is keresik a bérlőt. Az amerikai társaság további 15 hektáros területet is vásárolt, amely a tervek szerint a jövőben 115 ezer négyzetméterrel növelné majd a budapesti kínálatot.
A legtöbb szakértő szerint a város kilátásai mégis kedvezőek, ideálisak ugyanis a feltételek, hogy nyugati cégek költségmegfontolásból ide telepítsék át tevékenységüket. A felfutó kereslet miatt az öt euró alatti havi bérleti díj négyzetméterenként már olcsónak számít - állapítja meg Owen Bramley.
Közép-Európában a piac gyors fejlődését akadályozza, hogy a cseh fővárosban hiánycikk a megfelelő ilyen célú ingatlan, Magyarországon pedig a kevésbé fejlett úthálózat bizonytalanítja el a befektetőket. A logisztikai központok elérhetősége pedig kulcsfontosságú feltétel, Csehország ebből a szempontból tehát vonzó célpont lehet, hiszen kitűnő közúti kapcsolódása van Németországhoz, Ausztriához és keleti szomszédaihoz. Az ottani piac fő problémája, hogy a helyi keresletre meglehetősen nehézkesen reagál a kínálat, kicsi az aktivitás - összegzi tapasztalatait Paul Betts, a King Sturge Paris közép-európai tevékenységért felelős vezetője.
Tapasztalata szerint a beruházások igen lassan haladnak, ami az igények változékonysága miatt nehezebb kiadhatóságot is eredményez.
A cseh főváros legnagyobb logisztikai ingatlanüzlete az amerikai AIG Lincoln 45 ezer négyzetméteres, teljes egészében bérbe adott D1 West Logistics Parkja, amelyet 56,2 millió eurós áron az ugyancsak amerikai disztribúciós óriás ProLogis vásárolt meg. A vevő stratégiája egyébként további, régióbeli invesztíciókat irányoz elő. Ennek jegyében már opciót is szerzett a D1 East nevű ingatlanra, annak lehívásáról azonban ez idáig még nem határoztak. Prága legnépszerűbb logisztikai ingatlanai, disztribúciós raktárházai a D5-ös út Plzen, illetve Németország felé vivő szakasza mellett, valamint a D1-es út Brno, illetve Szlovákia és Ausztria felé vivő részénél találhatóak. A térségben tevékenykedő legnagyobb logisztikai fejlesztők között található a korábban már említett AIG/Lincoln, a korábbi VEBA, amely ma Viterra néven működik, a Bovis, a Grontmij, a Portland Trust és az FM Logistics.
Prágában a kielégítetlen piaci kereslet igényeinek kiszolgálására elsősorban német és amerikai társaságok jelentkeznek, a vásárlóerő ugyanis megvan. E pénzek elnyerésére várhatóan a Közép-Európában már jelen levő Europolis és Heitman is versenybe száll, azaz a hírek szerint mindkét társaság prágai projekteket tervez. (MDE)
