Fejlesztői verseny a logisztikai parkoknál

Az elmúlt két negyedévben tovább nőtt a minőségi kínálat, s összességében mára mintegy 245 ezer négyzetméter modern raktárterület készült el. Mindezzel együtt kezd világossá válni, hogy az idén a korábban jelzettől elmarad a valós kínálat - fogalmazott a DTZ ingatlan-tanácsadó most kiadott összegzésében. Mint kifejtették: míg az év elején 160 ezer négyzetméter területtel számoltak, addig jelenleg 136 ezer négyzetméter felépülése valószínűsíthető az idei évben. Az eltérés az egyre óvatosabb és körültekintőbb fejlesztői tevékenységből adódik, így késik például az M1 Business és Harbor Parkban lévő épületek átadása. A növekvő kínálat és a viszonylag kevés üzletkötés miatt is tovább élesedett a fejlesztői verseny.

Mindezek alapján megállapítható, hogy a spekulatív fejlesztések közül keveset lehet azonnal értékesíteni vagy bérbe adni. Ez egyben megköveteli a piac részletes elemzését és a fejlesztési tervek alapos átgondolását a fejlesztés jellegének kidolgozása során.

Tavaly mintegy 90 ezer négyzetméter raktár- és kapcsolódó irodaterület talált bérlőre, és ez a mennyiség többnyire megfelel az újonnan épített területnagyságnak. 2002 IV. negyedévének elején mintegy 70 ezer négyzetméter valós és körülbelül 50 ezer négyzetméter lappangó keresletet regisztrálunk, mely felveti, hogy nagyobb eltérés lehet a keresleti és kínálati oldal között a 2001. évhez viszonyítva.

A bérleti díjak csökkenő tendenciát mutatnak, tekintettel a megnövekedett versenyre és a bővülő kínálatra. Ezt nagyban befolyásolja az a tény is, hogy az aláírt ügyletek között sok az előbérleti megállapodás, melyeknél a fejlesztők is hajlandóak kedvezőbb bérleti feltételeket kínálni. A bérleti díjak csökkenése egyébiránt mind az előbérleti, mind a spekulatív ügyletekre jellemző, hiszen néhány fejlesztő éppen az alacsony bérleti díjat alkalmazta versenyelőnye építésére. Ezzel párhuzamosan a potenciális felhasználók, például a logisztikai vállalkozások, a saját működési területükön tapasztalt élesedő versenyhelyzet miatt kénytelenek csökkenő hozamok mellett dolgozni, és ez az árérzékenységüket növeli az ingatlan-tranzakciókban.

A fejlesztési kedv célterülete továbbra is az autópályák vonzáskörzete, beleértve az M1-es, az M7-es, az M5-ös autópályát és az M0-s körgyűrű már meglévő nyomvonalát. Ezzel ellentétben például a III. kerületben két újabb projektet valósítanak meg, mely érzékelteti, hogy Budapest északi része is vonzó terület mind a fejlesztők, mind az ingatlanhasználók szemében.

Az érezhető fejlesztői óvatosság mellett a kínálat stabil bővülésével s a legutóbbi fejlesztői tervek szerint 2003-ban további 200 ezer négyzetméter piacra kerülő új ingatlannal lehet számolni. E kínálat egy része azonban (mintegy 55 ezer négyzetméter) a 2002. évben kötött előbérleti szerződések alapján épül. Reménykeltő, hogy az éves kínálat tovább nő, hiszen ez a fejlesztők piacba, illetve az általános gazdaságba vetett bizalmát jelzi.

Érdekes módon nincs jelentős ugrás a fejlesztések számában, de az újak közül többnek is komoly hatása lehet a piacra, mint például a soroksári BILK projektnek, ahol 210 ezer négyzetméter terület építhető egy vasúti terminál és logisztikai központon belül. A visszafogottabb fejlesztési kedvre magyarázattal szolgálhat még, hogy a piac szereplői esetleges túlkínálattól tartanak. Bár a piaci verseny élesedett, és rövid távon túlkínálati állapot adódhat, közép- és hosszú távon a fejlesztések üteme egyensúlyban lesz a becsült igényekkel - vélik a DTZ szakértői.

Az egyre bővülő adatállományból adódóan a korábbinál pontosabban számítható a megüresedés, illetve az üresen álló területek aránya. Ez a modern ingatlanok esetében a korábbi értéknél 4 százalékkal kevesebb, jelenleg 11 százalék.

A DTZ szerint a lappangó keresletnek csak adott része vált aktív ingatlankereséssé és tényleges bérleti vagy adásvételi üzletkötéssé. A piaci szegmens különös jellemzője, hogy a potenciális igény valóssá formálása, illetve a sikeres üzletkötés hosszú folyamat eredménye. A 2002 III. negyedévének végéig bérbe adott terület 91 ezer négyzetméter, amely megközelíti a teljes 2001-ben bérbe adott területnagyságot. Ki kell azonban emelni, hogy ezen üzletkötések több mint fele előbérleti megállapodás volt. Példaként említhető a Rynart Rozália Parkon belüli, illetve a TNT Express XI. kerületi, Autóker által fejlesztett épületei. A Rynart 31 ezer négyzetméter nagyságú újabb bázisa egyébként az előbérlettel épülő állomány 60 százalékát teszi ki - fűzték hozzá.