Élénkülő befektetési piac
Az elmúlt évek után a befektetési piac stabilizálódni látszik, körülbelül 5-10 tranzakciót látunk évente, melyek teljes volumene körülbelül 200 millió eurót és 150 ezer négyzetmétert érint. A csökkenő hozamok ellenére a tőkeértékek Európában a legalacsonyabbak között maradtak - mondta lapunknak Simon Rita, a JLL elemzője.
Egy érdekes fejlődés, a még kezdetleges szakaszában lévő, de méretében növekvő a magyar intézményes befektetési piac. Egyre több magyar bank indít nyílt végű ingatlanalapot, melyeknek szigorú elszámolási kötelezettségei vannak. Ez lehet egy következő lépés, mely javítja a piac áttekinthetőségét és a piaci viselkedést.
A jó minőségű és nagyméretű felvásárolható termékek hiányából adódóan, különösképp a bevásárlóközpontok tekintetében, a kiskereskedelmi helyiségek befektetési piaca mérsékelt aktivitást mutatott. A nemzetközi befektetők érdeklődése továbbra is főként a raktáráruházakra és bevásárolóközpontokra irányul. A bevásárlóutcák üzlethelyiségei nagyon vonzó befektetési lehetőséget kínálnak a magánbefektetőknek, azonban továbbra is nehezen hozzáférhetők.
A 2002. év utolsó tranzakciója az Immofinanz által vásárolt két, az Universale által fejlesztett irodaépület volt a XIII. kerületben, az Árpád Center (4500 négyzetméter) és a Globe 13 (15 580 négyzetméter), melynek legfőbb bérlője az Országos Egészségbiztosítási Pénztár. A két épület területe 20 ezer négyzetméter felett van és egy 43 millió eurónál nagyobb értékű ügyletet képvisel.
Tavaly a nyilvános tranzakciók összértéke 1,05 milliárd euró volt, ezek érzékelhetően az európai befektetések térképére helyezte a régiót. Ennek méretét tekintve Lengyelországban volt a legnagyobb része, a nagyobb projektek és magasabb tőkeértékek következtében. Magyarország megerősítette helyét, mint a legkiegyensúlyozottabb piac, ahol 225 millió euró volt a befektetések értéke. Prágában tanúi lehettünk az első két, német nyílt végű alapot érintő tranzakciónak. A növekvő számú alapokkal, melyeket közép-európai befektetésekre különítettek el, a piac várhatóan mozgalmas marad 2003-ban is.
Moszkva 2002-ben drámai érdeklődésnövekedést tapasztalhatott mind a helyi, mind a nemzetközi befektetők és fejlesztők körében. A befektetési piac, jelen befektetések volumenét tekintve, még mindig kezdetleges fázisban van. Jelentős középtávú lehetőségek várhatók, miután a fejlesztések száma és az első ranghelyű hitelek elérhetősége nő, továbbá a piac kezd megérni. Jelenleg a moszkvai befektetési piacot túlnyomórészt az orosz tőke vezérli. A mai napig létrejött eladások, illetve vételek nagy többsége a bérlők által elfoglalt irodai és kiskereskedelmi területeket érintették. Moszkvában mindössze két igazi tranzakció volt az elmúlt 15 hónapban, amely első osztályú épületet érintett, mindkettő az irodapiacon. A becsült hozamok 15 és 19 százalék között voltak. A két ügylet összértéke körülbelül 55 millió euró volt.
A kiskereskedelmi helyiségek befektetési piacán a legmagasabb elérhető hozam 19-24 százalék, míg a raktáráruházak és könnyűipari ingatlanok terén 20-25 százalék. A legmagasabb elérhető hozamok várhatóan tovább erősödnek, ahogy egyre több befektető lép be a piacra és ismerik meg az országgal kapcsolatos rizikót.
Az elmúlt évben összesen 10 tranzakciót rögzítettek Prágában, melyből mindössze kettő volt szabadpiacon. Főként a német alapok mutatnak jelentős érdeklődést Prága iránt. Láthattuk, hogy a hozamok év elején 9 százalék felett voltak, ám év végére 8,5-9 százalék közöttire csökkentek. A befektetési piac nagy részét az alapok teszik ki, és egyre versenyképesebbek az első ranghelyű hitelekkel mind a fejlesztések, mind a befektetések finanszírozásának biztosításával régiószerte. Így a befektetők növelni tudják vagyonukat, amivel nagyobb nyereséget érnek el, ezzel Csehországot még vonzóbb területté téve a befektetőknek.
Varsó iránt továbbra is erős marad a befektetők érdeklődése. Mivel a megfelelő befektetési termékek kínálata egyaránt apad Cseh- és Magyarországon, a befektetők a régióban Varsót részesítik előnyben. 2002-ben a lengyelországi ügyletek volumene elérte a 650 millió eurót, míg Cseh- és Magyarországon ez az összeg csak 177, illetve 225 millió euró volt. Az év elején további három irodai befektetési tranzakciót zártak le, melyek együttes értéke körülbelül 130 millió euró. Lengyelországban az irodákhoz hasonlóan a kiskereskedelmi helyiségek befektetési piacán is gyors növekedés volt tapasztalható, két jelentős ügylettel, melyek értéke elérte a 410 millió eurót.
