Stabil túlkínálat a fővárosban

Erősen töredezetté vált a budapesti ingatlanpiac 2002 végére. Az állandósuló kínálati nyomás a lakások és irodák esetében több helyen a négyzetméterárak csökkenéséhez vezetett, a telekárak azonban továbbra is emelkedést mutatnak. A korábban jellemző hektikus piaci mozgások, irracionális értékű tranzakciók azonban mára a jelek szerint eltűntek, helyét egyfajta stabilitás vette át - derül ki a GKI Gazdaságkutató Rt. negyedéves elemzéséből. Az értékesítési feltételek érezhető romlása olyan, a vásárlást befolyásoló tényezőknek biztosít fő szerepet a döntések során, mint az ingatlan környezete, zajszintje vagy a belső tér kialakítása.

A lakóingatlanok továbbra is a problémás kategóriába tartoznak. A tavalyi utolsó negyedévben az új építésű lakások árai 2-3, míg a használtaké mindössze 1-2 százalékkal emelkedtek. A szakértők az idei évre sem várnak 7 százaléknál magasabb árnövekedést az új ingatlanok esetében, a használt lakások 4 százalékra várt drágulása pedig a jelenlegi inflációs előrejelzések mellett reálérték-csökkenést eredményezhet. A mostani visszaesés elsődleges oka a tavaly megindult piaci korrekció. A megelőző három évben az ingatlanárak irreális magasságba nőttek, de az új és használt lakások árai közötti különbség is minimálisra zsugorodott. A jelenlegi folyamatok visszarendeződést hoznak ezeken a frontokon.

A jelentős kínálati nyomás hatására újszerű folyamatok mutatkoznak a lakáspiacon. Egyrészt a korábban jellemző kiköltözési hullám elhalni látszik, cserébe a belvárosban felújított lakások, illetve az újonnan épített lakóparkok iránti érdeklődés fokozódott érezhetően. Másrészt a vásárlók az eddigieknél nagyobb hangsúlyt helyeznek jövendőbeli lakóhelyük infrastrukturális környezetére, a város egyszerű megközelíthetőségére. Az érdeklődés középpontjába kerültek a 40-50 négyzetméter közötti lakások, a megnövekedett igényhez pedig a beruházók is alkalmazkodtak.

A lakásépítési és -vásárlási kedvet jelző, a GKI által számított mutató az elmúlt időszakban tapasztalt csökkenése ellenére továbbra is igen magas. Az idei év első negyedében a megkérdezett háztartások 0,9 százaléka nyilatkozott úgy, hogy a következő két évben biztosan lakásvásárlást vagy -építést tervez. Azok aránya, akik ilyen lépést várhatóan fontolóra vesznek, 4,2 százalékra nőtt.

Nem változtak a kínálati viszonyok a fővárosi irodapiacon sem. Az üresedési ráta továbbra is igen magas, típustól függően 22-27 százalék között alakul. Az irodaállomány a tavalyi év végén elérte az 1,3 millió négyzetmétert, amely közel 150 ezer négyzetméteres 2002-es növekedést jelent. A GKI által megkérdezett piaci szereplők véleménye szerint az idei már a javuló feltételek éve lehet, a kihasználtsági mutatók értékének növekedésére számítanak. Állítják ezt annak ellenére, hogy 2003-ban több projekt is lezárul majd, valamint nem egy beruházó újabbak indítását tervezi. Ez az év során 70-80 négyzetméter körüli többletterületet eredményezhet.

A bérleti díjak továbbra is stagnálnak, egyes helyeken pedig azok csökkenése is kimutatható. A jövőben ez is hozzájárulhat ahhoz, hogy mind több kis- és középvállalkozás érdeklődjön a számukra korábban elérhetetlennek tűnő bérlemények iránt. Az ingatlanforgalmazók becslései szerint 2003-ban a bérleti díjak átlagosan 6 százalékkal emelkednek majd.

A telekpiac továbbra is egyike a kevés jövedelmező befektetési formának az ingatlanpiacon. Budapest belvárosában, illetve a külváros frekventáltabb helyein alig találni beépíthető területet, a kereslet így továbbra is felülmúlja a kínálatot. Ennek következtében az amúgy is magas telekárak az elmúlt hónapokban tovább nőttek. A következő egy évben az ingatlanforgalmazók további 8-10 százalékos emelkedésre számítanak.