Az EU-tagság nem veri fel a lakásárakat
Magyarországon elterjedt, közkeletű nézet, hogy az EU-tagsággal szinte automatikusan növekedni fognak az ingatlanárak, különösen a lakóingatlanoké. A lapunknak nyilatkozó szakértők azonban rendkívül óvatosan fogalmaztak ez ügyben, és több tényezőre is felhívták a figyelmet a csatlakozás várható hatásait elemezve.
Először is egy megkülönböztetés: ketté kell választani a piacot egy kereskedelmi és egy lakás területre. Előbbinél már ma is teljesen az uniós normák érvényesülnek, rendkívül nyitott és egyre élesedő a verseny, a bérleti és az adásvételi szerződéseket az EU-s szabályoknak megfelelően készítik el, a növekedés és a kihasználtság között szinte teljes a korreláció. A lakáspiac sok szempontból eltér az uniós országokétól, ahol egyébként ugyancsak nem lehet egységes piacról beszélni a szó kínálati oldalát nézve.
Semmi ok arra, hogy az árak, a bérleti díjak hirtelen megugorjanak. Lényeges változás akkor lesz, ha a kereslet megnő egy adott régióban, például a budapesti belvárosban valóban megjelenhetnek az eurokraták a keresleti oldalon, s ez némileg följebb tornászhatja az árakat - vélekedett Gerő Péter, a Közép-európai Egyetem Rt. vezérigazgatója. A szakértő ugyanakkor rámutatott: csakis a kereslet-kínálat határozza meg az árakat, amelyek hosszú távon valóban növekedhetnek. Ehhez azonban az kell, hogy legyenek összehasonlítási alapok, emelkedjenek a jövedelmek, még nagyobb legyen a jelzálog-hitelezés aránya a lakáshitelezési piac egészén. Utóbbi várhatóan bekövetkezik, hiszen a tagság révén gyorsabb lehet a tőkeáramlás. Márpedig ha kevesebb akadály lesz a tőke előtt, akkor a forgalom is megnőhet, s ez felfelé húzza az árakat.
Gerő szerint van még egy fontos tényező: az unióban már elfogadott a tranzakciós biztonság, s ehhez beruházásra van szükség. Az ingatlanközvetítőknek például felelősségi biztosítást kell kötni, és sokkal fejlettebb a nyilvántartási és általában is az információs biztonság. Itthon ezen a téren óriásit kell előrelépni.
Nem szabad kritikátlanul szemlélni a görög, a spanyol, a portugál vagy az osztrák gyakorlatot, amikor a magyar piac esélyeiről beszélünk - mondta Borics Zoltán, a Mareco Ingatlan Rt. vezérigazgatója. Mint kifejtette: a világgazdaság Ausztria csatlakozása (1995) óta teljesen kifordult önmagából, a mediterrán országok helyzete pedig még inkább más volt akkor, amikor beléptek, s a csatlakozásuk utáni 8-10 évben sem egyformán változtak piacaik.
A vezető szerint egy-két éven belül bizonyosan nem lesznek jelentős változások Magyarországon a csatlakozás után. Budapesten, a helyi lakáspiacon, a nagyon jó minőségű otthonok esetében ugyan lehetséges a konvergencia, de országosan nem. A külföldiek évente legfeljebb 1500-2000 ügyletben vesznek részt, miközben országosan 150 ezer adásvétel zajlik. Még ha megkétszereződik a külföldiek részvételével történő tranzakciók száma, akkor sem lesz számottevő az arányuk - fűzte hozzá.
Borics Zoltán szerint két tényező lesz döntő: mekkora lesz a fizetőképes kereslet, és miként alakul a mindenkori kormányzati ingatlanpolitika. A hitelek vélhetően alacsonyan maradnak, ez a kormánynak és a bankoknak is érdeke. A pénzintézeteknek nagyon fontos, hogy növekedjen a kihelyezett hitelállomány, különösen a lakosság körében, ugyanis valójában már csak ez az utolsó lehalászatlan terület. A vezérigazgató azt is reméli, hogy egy éven belül megszületik az ingatlanos szakma által már régóta várt törvénycsomag, ez feltétlenül az uniós tagság miatti nyomás a parlamenten. A csomagban várhatóan szabályozzák a közvetítői és a nyilvántartási feltételeket, és a házépítéssel összefüggő, EU-konform előírásokat is meghozzák.
Súlyos gond, hogy elöregedett a hazai négymilliós lakásállomány. Ennek felújítása kitörési pont lehet, de a tulajdonosok többségének nincs pénze erre. Az önkormányzatoknak sem, ezek ráadásul ahelyett, hogy a paneleket megvásárolnák és bérlakás céljára felújítanák, inkább saját forrásból és hitelből új bérlakásokat építtetnek vagy vásárolnak, mert azt értékállóbbnak tartják. Az új építésű otthonokról szólva azt mondta: ezen piac belső struktúrája jelentősen átalakulhat.
Jelenleg az évi 35-40 ezer új lakás négyötödét magánerőből építik, s csak egyötödét húzzák fel vállalkozók. Ez az arány feltehetően fele-fele arányra módosulhat. A könnyebb hitelfeltételek láttán az emberek jelentős része már nem akarja saját maga megépíteni lakását, hanem a piacon akarja megvásárolni azt, miközben a kínálat folyamatosan bővül.
