Sajátlakás-divat az EU-ban

A hitelkamatok szintjének erőteljes visszaesése miatt az elmúlt két évtizedben és különösen az utóbbi három-négy évben az uniós háztartások jobban jártak, ha vásárolták a lakásaikat és nem bérelték azokat. Mindez oda vezetett, hogy fokozatosan csökkent a bérlakások iránti kereslet, s ezzel még inkább mérséklődött a bérlakások aránya a teljes lakóingatlan-piacon - fogalmazott az Európai Központi Bank (EKB) két évtizedet átfogó, nemrég közzétett jelentésében.

A lakásárak növekedési dinamikájáról szólva a jelentés megállapítja: az eltelt két évtizedben évente 0-3 százalékkal mentek feljebb, ám bizonyos, viszonylag ritka esetekben 10 százalékot is meghaladta ez a növekmény. A lakásárrobbanás sokkal gyakoribb volt, mint az árzuhanás ebben a hosszú időszakban, különösen az euróövezetben. Ezen a téren az északi országok, továbbá Nagy-Britannia és Hollandia áll az élen. Hozzájuk csatlakozott az elmúlt három évben Ír- és Spanyolország, mindkét államban hihetetlen gyorsan (két számjeggyel) drágultak az ingatlanok, és Görög-, továbbá Olaszország sem nagyon maradt el ezektől az új évezred első két évében.

Hosszú távon a lakóingatlanok árnövekedése erős kapcsolatban áll az építési telkek áremelkedésével. A háztartások számának növekedése, illetve a magasabb jövedelmek miatt a következő években várhatóan tovább bővül az építési telkek iránti kereslet, s minthogy ebből kevés van, ez megint csak fölfelé tornássza a telkek árát. Rövid távon a lakáskereslet kielégítése mindamellett nagyon nehéz, sőt, egyre nehezebb lesz, mivel az új építésből és a bontás nyomán keletkező telkekből összeadódó kínálat nem tart lépést a rohamos igénynövekedéssel.

A bérlakásállomány - elvileg - ugyancsak meghatározó szerepet játszik az egész lakóingatlan-piacon az Európai Unióban. Azért csak elvileg, mert aránya folyamatosan visszaesett az utóbbi évtizedekben, most csupán hat százalék. Emögött részben az áll, hogy a bérleti díjjal összefüggő szabályozórendszerek rendkívül szigorúak. Az adórendszerek általában a saját tulajdonlást részesítik előnyben. Az ingatlan adója kedvezőbb, mint a pénzvagyoné, egyes országokban az új lakásoknál kisebb, mint a használtaknál. Éppen ebből adódik, hogy a háztartások viszonylag gyorsan áttértek a saját tulajdonra, ráadásul az elmúlt 4-8 évben folytonosan mérséklődtek a hitelkamatok, így jobban megérte eladósodni és venni, mint továbbra is fizetni a magas bérleti díjakat.

A közforrásokból egyre kevesebbet költöttek a lakásállomány javítására. Egyes uniós országok átmeneti adókat is bevezettek a lakásellátottság mielőbbi rendezése érdekében, ám ez nem sok eredményt hozott. Az adó-, illetve a támogatáspolitikában bevezetett reformokat viszonylag rövid idő múlva módosítani kellett. Az EKB elemzői szerint azokban az országokban, ahol a bérelt lakások aránya már az átlagos hat százalék alá esett, feltétlenül újra kell gondolni a különböző adó- és támogatási rendszereket, különben évtizedekre megmerevedhet az egész nemzeti lakáspiac. Segíthet, ha csökkentik a lakástulajdonosok tranzakciós költségeit, ez ugyanis hozzájárulhat a gyorsabb lakásmobilitáshoz.

Az általános eladósodottság, beleértve a jelzálogkölcsönöket is, jelentősen megnőtt az elmúlt tíz esztendőben - írják a szakértők, akik ezt azzal magyarázzák, hogy növekedett a lakás célú befektetések aránya, magasabbak lettek a jövedelmi várakozások, mérséklődtek a hitelkamatok, illetve az adórendszer előnyben részesítette a jelzálogot az egyéb kölcsönökkel szemben.