Befektetőket vonz a csatlakozás

Csökkenő hozamok és növekvő bérleti díjak jellemezhetik az Európai Unióba készülő tíz ország ingatlanpiacát a következő egy-két évben. Kísérteties a hasonlóság a korábbi bővítési hullámokhoz, akkor az történt, hogy a befektetők viszonylag gyorsan reagáltak, és még alacsony áron tudtak jelentős ingatlanokhoz jutni - összegzi a belépés előtt álló közép- és kelet-európai országok helyzetét a Deutsche Bank Real Estate minap készült és több mint tíz évet átfogó tanulmánya.

A DB elemzői rámutatnak: nem kell attól tartani, hogy a jelenlegi túlkínálat, különösen az irodapiacon, továbbra is a mélyben tartja a bérleti díjakat. A kereslet növekedése ugyanis "felfalja" a most még "fölösleges" első osztályú helyiségeket, s a díjak lassan - várhatóan egy-másfél éven belül - megindulnak fölfelé.

Ám még mielőtt ez bekövetkezne, a befektetők valószínűleg nagyobb összegeket szánnak arra, hogy megvessék lábukat a térségben. Eddig a csökkenő hozamok láttán rendkívül óvatos befektetési politika jellemezte a pénzügyi vagy a szakmai szervezeteket. Magyarországon és Csehországban is csupán néhány nagyobb bérirodaház, illetve bevásárlóközpont tűnt megfelelő célpontnak. A DTZ globális ingatlan-tanácsadó emlékeztet: vannak kedvező jelek. Például 2001-ben 4,5 milliárd eurós befektetést rögzítettek a csatlakozók éllovasának számító három államban, Magyarországon, Lengyel- és Csehországban, tavaly ez az összeg 5,9 milliárdra emelkedett. A DTZ szerint az idén ez az összeg bizonyosan még magasabb lesz, mivel a nyugat-európai befektetők az uniós átlagnál még mindig magasabb hozamot érhetnek el, miközben a kapcsolódó kockázat szinte jelentéktelenre mérséklődött.

Félrevezető összehasonlítani a kihasználtsági mutatókat az uniós országokéval. Az összkínálatba ugyanis azokat a lerobbant épületeket is beleszámítják, amelyeket eleve meg sem néz egy új irodabérlő vagy raktárat, netán üzlethelyiséget kereső társaság, ha betelepülni akar egy országba. A reális bérleti díjakat ennélfogva legalább százalékkal kisebbeknek kell tekinteni.

A hozamokat tekintve a következő tíz esztendő még mindig vonzóvá teszi a csatlakozó országokat - vélik a német bank szakértői. A bérleti díjak a nyugat-európai fővárosokéinak a felét sem érik el. Még ha 100 százalékkal nőnének is a következő évtizedben (ez inkább az általános infláció miatt következhet be), és a hozamok a nyugat-európai 6 százalékos szintre süllyednének, akkor is a csatlakozók mellett szólnak az érvek. Mégpedig azok, melyek szerint a tőkeérték 300 százalékkal lenne magasabb, s az éves szinten teljes, súlyozatlan hozam 19 százalék körül alakulna.

Kockázati elemek természetesen lesznek, ám ezek veszélyességét jóval meghaladják a hozamok különbségéből adódó előnyök. A DB szakemberei szerint a veszélyek inkább magában az ingatlanpiacban vannak ezekben az országokban, s nem a gazdasági vagy a politikai környezetben. A jogi háttér rendszere sok helyütt jól működik, többnyire német mintákat alapul véve. Ám a német rendszerekre az is jellemző, hogy oly mértékben aprólékosak, hogy az ügyek átfutási ideje hihetetlenül megnő, s emiatt kútba eshetnek különböző ingatlanügyletek.

Nem ritka például a kiskereskedelemben, hogy nem kellő alapossággal választják ki a bevásárlóközpont vagy a hipermarket helyét. Mégpedig azért, mert nem jól mérik fel egy adott városrész vagy városszéli település hosszú távú vonzerejét. Több csatlakozó országban főleg a fővárosokba bevezető autópályák és a városhatár találkozásánál húzták fel ezeket a központokat, egyes helyeken egész áruházcsoportok jöttek/jönnek létre, nem ritka az erős átfedés a funkciókban, így egyik-másik áruház-üzemeltető kénytelen átalakítani profiljának egy részét vagy az egész egységét.