Érdemes átgondolni az irodabérleti szerződéseket

A második negyedévben tovább csökkent a kihasználatlansági mutató a budapesti irodapiacon. Ez részben azzal magyarázható, hogy kevesebb új terület jelent meg, illetve újabb cégek tűntek fel a nyilvántartott bérirodákban. Utóbbiak egy része korábban elszórtan, kisebb telephelyeken és lakásokban működtette irodáit.

A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának tagjai (CB Richard Ellis, Colliers, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DTZ és a Jones Lang LaSalle) a 2003. év második negyedévi adatait elemezve megállapították: a negyedév során bérbe adott területek összmennyisége valamivel meghaladta a 27 ezer négyzetmétert. A figyelembe vett területeknek körülbelül egyötöde ugyanakkor szerződéshosszabbításokhoz kapcsolódik.

A Bank Centerben, az East-West Business Centerben és a nemrég elkészült Belle Époque-ban is több kisebb bérleti szerződés született, míg az építés alatt álló Center Point két újabb bérlővel gazdagodott. További jelentős tranzakciót kötött a Concorde az Alkotás Pointban, a Merck a Dorottya udvarban, valamint a Unisys az Óbuda Gate-ben. Az első negyedévhez hasonlóan az utóbbi három hónapban is mindössze egy épületet adtak át.

A most elkészült Polar Center területeivel együtt június végére a modern budapesti bérirodák állománya elérte az 1 297 439 négyzetmétert. Elsősorban az ismételten alacsony mennyiségű új kínálatnak köszönhetően tovább csökkent a kihasználatlansági ráta, értéke jelenleg 19,4 százalék. Jelentős növekedést mutatott azonban a belvárosi piacon mért kihasználatlanság, mivel az OTP kiköltözött a Bank Centerből, hogy birtokba vegye új székházát.

A Deutsche Bank szakértői szerint Magyarországon az elmúlt négy-hat évben, egészen tavaly nyárig zömmel az úgynevezett klasszikus gazdaságban működő vállalatok igényeltek irodacserét, ők jelentek meg a keresleti oldalon. A technológiai cégek túlnyomó része szétszórtan bérelt irodákat, kivéve a budapesti Infoparkot, ahol több nagy külföldi távközlési és számítástechnikai cég jelent meg, több ezer négyzetmétert felhasználva.

A területi eloszlást tekintve feltűnően megnőtt az észak-pesti és a dél-budai kivezető főutak melletti területek értéke, miután ott nem olyan szigorúak a szabályok. A fejlesztők nagyobb és jobb szolgáltatásokkal ellátott bérirodaházakat hozhatnak létre. Különösen Buda déli körzeteit és a kapcsolódó agglomerációs területeket szemelték ki, ott jobbára a gyógyszercégek és az informatikai vállalkozások létesítettek főhadiszállásokat, illetve vonták össze az elszórt fővárosi telephelyeiket.

A német pénzintézet ingatlanos üzletágában dolgozó elemzők úgy látják, hogy a kihasználatlansági mutatók kissé mérséklődhetnek a következő egy-két évben, mivel az idén a korábbiaknál jelentősen kevesebb új irodát adnak át. Az viszont egyre fontosabb az üzemeltetőknek, hogy miként tarthatják meg hosszú távon a nagyobb bérlőiket. Az ezredfordulón még nem nagyon volt szempont, hogy milyen kedvezményeket tudnak felajánlani a rendszerint 1000 négyzetméternél nagyobb területet bérlő cégeknek. Most és különösen a következő években a kedvezmények egész sorával kell előállni. Ezek között lehet a bérleti díj mérséklése, az üzemeltetésben pluszszolgáltatás felajánlása (például újabb parkolóhelyek) a régi árért, vagy mondjuk egy átalakításnál, területbővülésnél a belső munkálatok költségeinek részbeni átvállalása.

A stagnálás más európai országokra is jellemző. Semmi jele annak, hogy a világ irodapiaca stabilizálódna, Európában is folyamatosan csökken a kihasználtsági mutató, mert mérséklődik a kereslet - nyilatkozta a DTZ nemzetközi ingatlan-tanácsadó társaság, amikor a cég éves eredményeiről kérdezték a brit újságírók. Az április végén befejeződött üzleti évben a társaság forgalma ugyan hajszálnyit emelkedett a tavalyi üzleti esztendőhöz képest (152,6 millióról 153 millió fontra), ám az adózás előtti nyereség 28 százalékkal volt kevesebb most, mint a megelőző esztendőben (12,7 helyett csak 9,1 millió font) - idézte a céget a

Financial Times.

A DTZ szerint az idén és a következő egy-másfél évben a vártnál kisebb piacnövekedésre lehet számítani az eurózóna országaiban és az Egyesült Államokban. Nagy-Britanniában nem lesz általános javulás, legfeljebb a lakóingatlanokkal foglalkozó üzletágnál. Mindamellett az a legnagyobb probléma, hogy a vén kontinensen továbbra is lanyha a kereslet, s a helyzet inkább ezért rosszabbodik, s nem azért, mert túl sok új projektet adnának át a közeljövőben - fűzte hozzá a társaság vezérigazgatója.