Átgyűrűzik a lakásárakba a telek áfaterhe

A parlamentben tárgyalt adótörvény-javaslat egyik pontja szerint 2004. január 1-jétől, egy európai uniós irányelvre hivatkozva, 25 százalékos kulcs alá kerülhetnek az idén még tárgyiadó-mentességet élvező építési telkek. A most hatályos törvény megfogalmazása szerint "a földterület (ide nem értve az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti beépítetlen építési telket) értékesítése, bérbe- és haszonbérbe adása" tárgyiadó-mentesség alá tartozik. Az indoklás a célszerűséget is érvként hozza fel, hiszen így az építési telek az adóköteles felépítménnyel megegyező adóterhet viselne majd.

Szükségtelennek és indokolatlannak tartja az építési telkek 25 százalékos áfaterhelését a Munkaadók és Gyáriparosok Országos Szövetsége (MGYOSZ) - mondta Futó Péter, a szövetség alelnöke hétfőn budapesti sajtótájékoztatóján. A szervezet szerint jövőre a lakásárakat átlagosan 8-10 százalékkal növelné a kormány által tervezett 25 százalékos adókulcs bevezetése, így összességében 16-18 százalékkal drágulhatnának a lakások. Futó Péter hangsúlyozta: a tervezett módosítás azt a mintegy 10 ezer embert is érintheti, akik már az idén megkötötték új lakásukra az adásvételi szerződést, de az építkezés csak jövőre fejeződik be. Az Országgyűlés elé benyújtott javaslat ugyanis az áfa befizetését az átadáskor teszi kötelezővé. Az alelnök arra is felhívta a figyelmet, hogy az unióban nem előírás az építési telkek áfakötelezettsége, sőt a gyakorlatban akár mentességet is lehet alkalmazni az általános forgalmi adó megfizetése alól. Hozzátette: mindenképpen szükséges a parlament előtt fekvő javaslat felülvizsgálata. Amennyiben ugyanis bevezetik az áfakötelezettséget, akkor is kellene egy átmeneti időszakot hagyni a felkészülésre. A törvényjavaslat ugyanis átmenet nélkül, 2004. január elsejétől teszi kötelezővé a telkek utáni áfafizetést. Az MGYOSZ alelnöke elmondta: a 25 százalékos áfafizetési kötelezettség a legmagasabb lenne az unióban.

Az EU-gyakorlat átvétele szempontjából akár jogosnak is tekinthető a változtatás, ami azonban újabb nehézségek elé állítja a lakáspiac szereplőit - mind a fejlesztőket, mind a vásárlókat - fogalmazott lapunknak Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Rt. vezérigazgatója. Meggondolandó továbbá, hogy tőlünk nyugatabbra az ingatlanokra vonatkozó áfa egységesen a kedvezményes körbe tartozik, így erre hivatkozva nálunk is a 12 százalékos mérték lenne indokolt, ugyanúgy a telkekre és a felépítményekre is - fűzte hozzá.

Figyelembe véve, hogy a legtöbb fejlesztő 30 százalék telek- és 70 százalék felépítményhányaddal értékesíti az ingatlanokat, valamint piaci szereplőkként a változatlan nyereségtartalomra vonatkozó jogos igényükre tekintettel a 30 százalékra terhelt 25 százalék áfa következtében az ingatlanárak akár 7,5 százalékkal is nőhetnek jövő januártól. Bár a fenti kalkuláció elméleti, az árak a gyakorlatban is mindenképpen emelkednek majd, hiszen az építési vállalkozók az áfát teljes egészében nem tudják "lenyelni", így annak kedvezőtlen hatását (a javaslat elfogadása esetén) a vásárlók is megérzik majd - érvelt a vezérigazgató.

Nagygyörgy Tibor úgy becsüli, hogy az áremelés miatt várhatóan kissé csökkenni fog az új lakások iránti kereslet, ami felpezsdítheti a használtlakás-piacot, áremelkedést indukálva ebben a szegmensben is. Megerősítette ezt lapunknak Gerő Péter, a Közép-Európai Egyetem vezérigazgatója, egyúttal a Gestor Kft. egyik tulajdonosa. Utalt arra is, hogy mostantól sokkal jobban előtérbe kerül a telekhányad ügye egy-egy beruházásnál, ugyanis nem mindegy, hogy mekkora arány után kell kifizetni az áfát, még ha az esetleg 25 százaléknál kisebb lesz is Budapesten. Egy kiemelt helyen lévő telek esetében akár 35-40 százalék is lehet a telek aránya a felépítményhez, egy átlagos, külső övezetben 15-20 százalék az elfogadott. A szakértő úgy látja, a piac csak akkor bírja el az újabb terhet, ha például az 5 százalékos lakásáremelés együtt jár a vállalkozói profithányad ugyanekkora csökkenésével.

Építőipari szakemberek szerint visszaeshet az ágazat teljesítménye, s ez magával rántja az építőanyag-ipart is. Az év első hét hónapjában az építőipari termelés volumene 3,2 százalékkal volt alacsonyabb az egy évvel korábbi időszakhoz képest. Ez az elmúlt évek iparági szárnyalása után - a tavalyi évben 16-17 százalékkal bővült az építőipar, ami alapján húzóágazatként járult hozzá a mintegy 5 százalékos GDP-bővüléshez - és a jelenlegi gazdasági nehézségeket tekintve igen rossz eredmény. A kormány bevételnövekedést célzó javaslatának megvitatása előtt tehát célszerű a gazdaságra gyakorolt hosszú távú hatások alaposabb mérlegelése.

A GKI Gazdaságkutató Rt. és a Wallis Ingatlan Rt. felmérése szerint a lakáspiacot mind erősebben befolyásoló telekpiac továbbra is igen élénk, egyúttal a hiány miatt folyamatosan híznak az árak. Míg vidéken szinte kizárólag a frekventált helyeken jelent problémát az új fejlesztésekhez megfelelő üres telket vagy lebontható épületet találni, addig ez a fővárosban már szinte minden belső kerületre elmondható.

A budapesti építési telkek rendkívül alacsony kínálata magyarázza, hogy ez az ingatlanpiaci szegmens továbbra is prosperál. Az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők adatai szerint az idén csak a második negyedévben közel 4 százalékkal emelkedtek a telekárak. Szerintük 12 hónapos távlatban azonban további 9-10 százalékos drágulás valószínű. A következő 12 hónapban a piacon nem várható nagy átrendeződés.