Még választható az áfakör
Az egyéb, azaz a nem lakóingatlanok bérbeadásának áfabesorolása 2004. január 1-jétől a 25 százalékos kulcsról tárgyi adómentessé változott. A tárgyi mentesség helyett azonban az áfatörvény tételes előírása alapján az áfakörbe való bejelentkezést is lehet(ett) választani. Az erre vonatkozó bejelentést az adóhatóságnak még 2003. december 31-ig meg kellett volna tenni. Tekintettel arra, hogy új szabályról van szó, az APEH a bérbeadási tevékenységre vonatkozó adókötelezettség választására vonatkozó bejelentést még 2004. február 15-ig elfogadja.
Az egyéb ingatlanok bérbeadása - és itt jellemzően az irodaházi ingatlanokról beszélhetünk - az uniós szabályoknak megfelelően került a tárgyi mentes tevékenységek közé átsorolásra. Az ingatlanok azonban köztudottan hosszabb megtérülésű létesítmények, melynek következtében számos erre szakosodott vállalkozás hátrányos helyzetbe kerülhet a tárgyi adómentes adózás alkalmazásával. Ezért adta meg a lehetőséget a törvény a régi - áfaköteles - státus fenntartására.
Kinek érdemes a bejelentést megtenni? Természetesen csak annak, aki a bérbeadása tekintetében áfalevonási jogával is élni tud (tételes költségelszámolás szabályait alkalmazza), illetőleg, aki az ingatlant 10 éven belül létesítette, vásárolta, és akkor élt is áfalevonási jogosultságával.
Ha az egyéb ingatlant bérbe adó vállalkozás bérbeadása tekintetében bejelentkezik az áfakörbe, akkor
- a bérbeadáshoz kapcsolódóan felmerülő költségei tekintetében továbbra is élhet adólevonási jogával,
- előzetesen felszámított adója levonása során nem kell a megosztott áfa szabályai szerint eljárnia - feltételezve, hogy van más adóköteles tevékenysége is,
- ha az ingatlant 10 éven belül vásárolta vagy létesítette, és élt (élhetett) adólevonási jogával, azt nem kell korrigálnia.
Ha viszont a meghosszabbított határidőig sem teszi meg a nyilatkozatot, akkor a bérbeadáshoz kapcsolódóan felmerülő költségei tekintetében tovább nem élhet adólevonási jogával, feltételezve, hogy a vállalkozásnak más tevékenysége is van, az előzetesen felszámított áfa levonása során a megosztásra vonatkozó szabályokat kell alkalmaznia, nem bocsáthat ki áfaköteles értékesítésről szóló számlát. Amenynyiben az ingatlan beszerzése 10 éven belül történt, és a létesítéskor vagy vásárláskor élt (élhetett) adólevonási jogával, akkor a beszerzést követő 9. év végéig évente a tárgyév utolsó adómegállapítási időszakában a tárgyi eszközökre jutó, előzetesen felszámított adó megosztására vonatkozó különös szabályok alapján visszafizetési kötelezettsége keletkezik, azt a felszámított áfa megosztására vonatkozó különös szabályok szerint pótlólag be kell fizetni.
Az egyéb ingatlan bérbeadásáról kiállított számlában tehát csak az az adózó számíthat fel általános forgalmi adót, aki az erre vonatkozó bejelentését megtette. Ennek másik oldalaként nyilvánvaló, hogy csak az ilyen vállalkozók számlájában feltüntetett áfa lesz levonható.
Ezért az ilyen számlát befogadó vállalkozásoknak - saját biztonságuk érdekében - legalább a számlakiállító nyilatkozatát kell kérni arról, hogy az adóhatósághoz az ingatlan bérbeadásával kapcsolatosan az általános forgalmi adó körébe való adózási szándékukat bejelentették. Amennyiben ilyen igazolással nem rendelkeznek, az adóhatóság az áfa-visszaigénylésüket megtagadhatja, mivel az egyéb ingatlan bérbeadása a törvény szerint tárgyi mentes tevékenységnek minősül. Természetesen azon magánszemélyek esetében, akik eddig egyéb ingatlant adtak bérbe, és annak elszámolása során a 20 százalékos forrásadót választották az szja-ban, azoknak nem érdemes, tehát nem célszerű bejelentkezni az áfakörbe, hiszen a levonási jogosultsággal sem élhetnek.
Az evakörben adózók pedig nem tehetnek ilyen irányú bejelentést, mivel nem alanyai az általános forgalmi adónak.
