Csökkennek a hozamok

A tavalyi esztendő jelentősebb ügyletei között említhető az AIG Lincoln portfólióeladása. Az Airport Business Park és az M1 Business Park logisztikai központokat magában foglaló, 150 millió eurós tranzakciót az Europolis Invest zárta le (10 százalék körüli hozam mellett), az ügylet részeként a 30 000 négyzetméteres Infopark West projektre is határidős szerződés született.

A Skanska eladta soroksári és budakalászi kiskereskedelmi érdekeltségeit, továbbá két hasonló prágai ingatlanát. Az 51,6 millió euró értékű adásvétel 9 százalékos hozam mellett történt - összegezte a fejleményeket Salamon Adorján, a Biggeorge's International ügyvezető igazgatója.

A 2003-ban eladott irodaházak között van a 2400 négyzetméteres Amfi Center (a vevő az OTP Ingatlanalap), a 29 millió euróért értékesített, 85 százalékban kiadott Óbuda Gate (az NCC fejlesztésében), az Alkotás Center (5 millió euró) és a teljesen felújított Hermina Towers (22 millió euró). Az Accor-Pannonia szállodalánc öt ingatlanát az Immorent Hungary vette meg egy csaknem 90 millió eurós megállapodás keretében.

A befektetői tevékenység domináns szereplői a korábbi trendeknek megfelelően újfent a nemzetközi befektetési alapok voltak, mindemellett 2003-ban a hazai befektetői csoportok is egyre inkább aktívabbnak mutatkoztak. Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle szakértője emlékeztetett: a fokozott aktivitás oka, hogy az amerikai és a nyugat-európai alapkamatok jó ideje alacsonyan vannak, így még az esetleg tovább csökkenő hazai hozamszint sem tartja vissza az érdeklődőket. Az alapok szeretnék csökkenteni a kitettséget, például irodán kívül kiskereskedelmi vagy ipari ingatlant is vennének.

A legnagyobb hazai befektetési alapok között tartjuk számon az OTP Ingatlanalapot (közel 19 milliárd forint), a Raiffeisen Ingatlanalapot (körülbelül 16 milliárd forint) és az Európa Ingatlanalapot (15,4 milliárd forint). Ezek aktivitása jelentősen emelkedett az ingatlanpiacon: a Raiffeisen Ingatlanalap a Herta és a Főfotó irodáira kötött adásvételi szerződést (4500 négyzetméter a XI. kerületben); az Európa Ingatlanalap lezárta a közel 9 millió euró értékű győri logisztikai és ipariingatlan-tranzakcióját, emellett nagy volumenű lakóingatlan-fejlesztésbe kezdett a IX. kerületben (Európa Ház, 140 lakás).

A 2003-as év folyamán az ingatlanbefektetési piacon elérhető hozamok tovább csökkentek. A mértékadó megtérülési mutatók csaknem minden területen 10 százalék alattiak voltak. Minthogy az ingatlanpiac legtöbb kereskedelmi részpiacán túlkínálat, illetve ahhoz közeli állapot tapasztalható, rövid távon nem várjuk a megtérülési ráták jelentős csökkenését - érvelt a Biggeorge's szakértője. Várakozásai szerint mindemellett, az EU-csatlakozás további hozamcsökkenést indukál, a megtérülés átlagos mértéke 2004-ben 8,5, 2006-ig 7,5-8 százalék körül alakulhat. A hozamcsökkenés általános tendenciájának folytatódását a túlkínálat oldódásával a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjainak stabilizálódása is alátámasztja. A felértékelődő ingatlanok tulajdonosai várhatóan nagyobb hajlandóságot mutatnak majd tulajdonuk piacra vitelére, ami bővíti a befektetési kínálatot.

A trendekről szólva Furulyás Ferenc kifejtette: eltérő fejlettségűek a hazai ingatlanpiaci szegmensek. Az érdeklődés középpontjában elsődlegesen már nem a hozam csökkenése révén elérhető tőkeérték növekedése áll - fűzte hozzá a szakértő.

Erősebb lehet a verseny az egyes befektetési szegmensek között, a fő szempont a fenntartható árbevétel, a bérbeadási kockázat és a bérlői összetétel továbbra is meghatározó, miközben az idén, az első fél évben várhatóan több termék is a piacra kerül. Szakértők szerint főleg a fővárosi irodaházak és egyes nagyobb kiskereskedelmi ingatlanok kelthetik fel a befektetők érdeklődését.