A használt lakás behozhatja az új árát
A fővárosi ingatlanpiacnak egy újabb különös "rejtelme" mutatkozik meg előttünk. Egy-egy térségben a használt lakások árai ugyanabban az időszakban közel azonosak, avagy még magasabbak is, mint az új lakásoké. Ez akár meglepő is lehet - véli Tilk László Géza, az Ingatlanpiaci.info szaklap főszerkesztője, ingatlanos szakértő.
Mint kifejtette: azt tarthatnánk normálisnak (mint a VIII. kerületben), ha az új lakások kínálati négyzetméterára és a használt lakások kínálati négyzetméterárának hányadosa 1,5 lenne. Hiszen ismert tény az, hogy a használt lakások piacán a kínálati árból jelentős alkura is nyílik lehetőség, az új lakások esetében nem annyira.
Természetesen a jelzálog-hitelezésben gyakorlott ingatlanértékelőktől már olyat is hallottunk, hogy egy-egy új épületben eladott két, azonos szinten elhelyezkedő és ugyanolyan lakásnak a vételára nem egyezett. Feltehető tehát, hogy az új lakások esetében is esetenként (például értékesíthetőségi nehézségekből fakadóan) van némi alkulehetőség.
Ezzel szemben mit látunk a számok tükrében? - tette fel a kérdést Tilk László Géza.
Meg is adja a választ. Azt, hogy például a II. kerületben az új lakások átlagos kínálati négyzetméterára kifejezetten alatta van a használtak kínálati árának. Ez nyilván magyarázható azzal, hogy a II. kerületben nagy kiterjedésű és jelentős családi házas övezet is van, így azok a statisztikák, amelyek a családi házas övezeteket egybemossák a lakótelepiekkel (újabban lakóparknak becézve), torzíthatnak. Ez magyarázhatja például Pesten is a XVI. kerület új és használt lakások árviszonyának 1,0 alatti értékét is. Vajon mi lehet az oka annak, hogy Budán a legnagyobb eltérés az árviszonyban csupán 1,08, amint az a III. kerületben látszik? A szakértő szerint a használt lakások árát szigorúan tartják az eladók, így aztán nem is tudnak értékesíteni, amíg az új lakások árában már érvényesül az ingatlanfejlesztők közötti verseny.
Tilk László Géza előrevetíti, hogy egyes budai területeken - ahol lakóparkok épülnek - "beszakadhatnak" az árak, azaz akár áresés is lehet a használt lakások piacán, hiszen ha az emberek közel azonos négyzetméteráron már új lakást vehetnek, nem fogják megvenni a használtat. Akinek tehát valamilyen kényszerből mozdulnia kell, kénytelen lesz (vagy máris kénytelen) komolyan venni a fizetőképes kereslet igényeit, illetve más irányú lehetőségeit.
