Tartós árnövekedést jósolnak

Bár sok mindenben különbözött Spanyolország, Portugália vagy éppen Írország helyzete az újonnan csatlakozott közép-európai államokétól, a fejlődés tendenciáiban sok hasonlóságot lehet felfedezni. Legalábbis erre enged következtetni az Estates News című szaklap Peter Gage Morrisszal, az Ober-Haus ingatlanvállalat ügyvezető igazgatójával a napokban készített interjúja. A szakember véleménye szerint soha ennyi tényező nem hatott a térségbeli ingatlanárak tartós növekedésének irányába. Most érdemesebb leginkább lakóingatlant vásárolni Kelet-Közép-Európában, ahol elsősorban a frissen csatlakozott országok fővárosaiban lehet különösen jövedelmező a beruházások ezen formája.

Huszonöt évvel ezelőtt Írország elmaradott ország volt, magas munkanélküliséggel és magas kamatlábbal. Akkoriban őrültségnek tűnt ingatlant vásárolni az alig hét éve EGK-tag államban. Ma már sokan bánják, hogy nem tették: Írországban 1980 óta dinamikusan, évi 6,5 százalékkal növekednek az ingatlanárak. Peter Gage Morris szerint a példátlan inflálódás hat tényezőnek köszönhető: a növekvő beruházási hajlandóságnak, az olcsó munkaerőnek, a mindössze 12,5 százalékos társasági adónak, az alacsony állami kiadásoknak, a népesség növekvő likviditásának és a fokozatosan kialakuló pénzügyi stabilitásnak.

Az írországi ingatlanárak rohamos emelkedését okozó tényezők jelentős része napjainkban a kelet-közép-európai országokban is megfigyelhető. Az Ober-Haus vizsgálódásai során elsősorban Varsó ingatlanpiacára helyezte a hangsúlyt, de az ügyvezető véleménye szerint a tanulmány megállapításai a térség többi fővárosában is megállják a helyüket.

A 25 évvel ezelőtti Írországhoz hasonlóan Lengyelországban ma a fizetések alig haladják meg az uniós átlag egyötödét, de a reálbérek dinamikusan, évi átlag hét százalékkal emelkednek, és ez szakértők szerint az ingatlanárak arányos növekedését eredményezheti a jövőben. Folyamatosan javul a népesség likviditása is. Míg tavalyelőtt a jelzálogkölcsönök GDP-hez viszonyított aránya alig érte el a két százalékot, addig tavaly ennek már közel duplája volt. Kelet-Közép-Európában ez az arány átlagosan nyolc százalék, s ez még mindig igen jelentős lemaradást jelent a nyugati államokhoz képest, amelyek lakossága 2004-ben közel a GDP feléig volt eladósodva.

Az ingatlanárak növekedésének irányában hatnak a térség országaira jellemző alacsony társasági adók, valamint a javuló pénzügyi stabilitás is, amelyek kedvező célponttá teszik az országokat a vállalkozó kedvű nyugati befektetők számára. Írországban az ország EU-tagságának első nyolc évben tízszeresére nőtt a közvetlen külföldi befektetések (FDI) értéke, és szakértők szerint jelentős növekedésre lehet számítani a tavaly csatlakozott országok FDI-jében is. Elrettentheti ugyanakkor a befektetőket szándékuktól a szóban forgó államok magas költségvetési hiánya, növekvő eladósodottsága és nem lanyhuló költekezési kedve.

Az írországi esettanulmány hat befolyásoló tényezője mellett a lengyelországi ingatlanpiacot vizsgálva további három, az ingatlanárak növekedésének irányába ható jelenségre hívta fel a figyelmet Morris. Ezek közül az első a folyamatosan növekvő népesség, amely a térség fővárosait jellemzi, igaz, Budapest ebben az esetben kivételnek számít. Különösen kirívó ugyanakkor Varsó esete, amelynek népessége ma még kevesebb mint öt százaléka az ország teljes lakosságának, és dinamikusan növekszik (1991 óta mintegy félmillióval). Ha a városban élők teljes népességhez viszonyított aránya eléri a nyugat-európai standardnak számító 10-15 százalékot, Varsó lakossága akár 4-6 millió is lehet. Ráadásul megfigyelhető, hogy főleg a fiatalabb korosztályt vonzza a főváros, ők pedig hajlandók többet fizetni egy lakásért vagy albérletért. Az újonnan csatlakozott országok fővárosai közül pedig több már most is túlzsúfolt: Varsóban a legnagyobb az egy lakónégyzetméterre jutók száma egész Európában.

A térség országainak fővárosaira jellemző másik sajátos tényező, hogy lakásállományuk öreg. A lakóingatlanok többsége 40-60 év közötti, és az esetek nagy részében 20 éve fel sem újították őket. Az ilyen korú ingatlanok fenntartása igen drága - gondoljunk csak a magas fűtési és folyamatosan növekvő felújítási költségekre. Éppen ezért feltehetőleg továbbra is dinamikusan növekszik majd az új lakások iránti kereslet - vélik az Ober-Hausnál.

Végül, de nem utolsósorban nem szabad megfeledkezni az európai átlagnál gyorsabban növekvő GDP-ről és a folyamatosan javuló életszínvonalról sem. Felhívják ugyanakkor a figyelmet a tanulmány készítői, hogy egyelőre nem érdemes pénzünket luxus-lakóingatlanokba fektetni, mert ez a piac egyetlen olyan szegmense, ahol a kereslet meghaladja a kínálatot, és jelentős keresletbővülésre a közeljövőben nem is lehet számítani.