Töretlen fejlődést jósol a HVB
A magyar ingatlanpiacon tapasztalható hozamszint egyre inkább megközelíti a fejlett nyugat-európai piacokon tapasztalható, évek óta stabil, átlagosan 6 százalék körüli értéket. Az átlagos ingatlanpiaci hozam Magyarországon jelenleg 7,7 százalék, amely érték 2010-re előreláthatólag 6,7-re csökken. Ez a változás a következő egy-két évben az esetleges presztízsokokra visszavezethető vásárlások, az ingatlanok beszerzésére fordítható pénz bősége, illetve a rossz árazások miatt egyes tranzakciók esetében akár 0,5-1 százalékkal alacsonyabb is lehet - mondta Kocsis Péter üzletágvezető, ismertetve a HVB ingatlanfinanszírozási részlegének összefoglalóját.
A magyar ingatlanpiac jelenleg 170 bázispontos felárat hordoz a nyugat-európai piachoz viszonyítva, ez öt év alatt 50 bázispontra zsugorodik. Az országspecifikus felár több, bizonytalanságot okozó tényezőre vezethető vissza, így a piac kis méretére, rövid múltjára, kialakulatlan ciklikusságára, bizonytalan likviditására, valamint a piaci szereplők sokszor rövid távú szemléletére - indokolta a számításokat. Bizonytalanságot eredményez továbbá a piaci standardok hiánya, a piac zavarossága, az önkéntes jogkövetés hiánya, a jogalkalmazás lassúsága, az államháztartási túlköltekezés és a nemzeti valuta kockázata.
Az irodapiacon töretlen fejlődést várnak a bank szakemberei. A jelenleg csak Budapesten fellelhető A kategóriás irodaállomány vélhetően 30 százalékos lesz, ez legalább 500 ezer négyzetméter új irodaterület megjelenését jelenti. A bérleti díjak a következő öt évben havi 12-13 eurós négyzetméterár körül mozognak majd. A 85 százalék körüli átlagos bérbeadottsági mutatók stagnálásával érdemes számolni.
Összecseng több ingatlanfejlesztő véleményével az a megállapítás, miszerint a fejlesztések helyszíne lehet a "belső" Soroksári út és a volt expótelek környéke, Dél-Buda (pl.: a Budafoki út körüli barna zóna) és az új metróvonal megállóinak környéke, valamint az Üllői út belvároshoz közelebb eső szakasza melletti területek. A külső kerületekben, illetve azokon kívül a zöldmezős irodaparkok megjelenésének valószínűsége csekély.
Az ipari ingatlanpiacon az állománybővülés legalább 350 ezer négyzetméternyi új csarnokterület megjelenésével várhatóan 50 százalékos lesz. A bérleti díjak a következő öt évben 4-4,5 euró/m2/hó körül szóródnak majd, a 85 százalék körüli átlagos bérbeadottsági mutató várhatóan stagnálni fog. Új fejlesztésekkel a gyorsforgalmi utak (mindenekelőtt az M0-s) környékén, Ferihegy, valamint az M3-as és az M5-ös autópálya végpontjai, Záhony és Szeged térségében érdemes számolni. Ezt a vélekedést a minap a Jones Lang LaSalle, illetve a DTZ nemzetközi ingatlanközvetítő és szakmai szolgáltatók is megerősítették az elmúlt egy-két évet, majd az idei első kilenc hónapot elemezve és a rövid távú kilátásokat taglalva.
A kiskereskedelmi célt szolgáló ingatlanok körülbelül 60-70 százaléka Budapesten koncentrálódik, de az új fejlesztések döntő többsége vidéken fog megvalósulni. Az állománybővülés várhatóan 40 százalékos lesz, ez legalább 1,1 millió négyzetméternyi új boltterület megjelenését jelenti. A bérleti díjak a bolttípusok sokfélesége miatt igen széles sávban mozoghatnak majd, a 90 százalékos átlagos bérbeadottsági mutató terén nem várható érdemi változás. Elsősorban vidéken fognak terjeszkedni a 600 négyzetméternél nagyobb szupermarketek és a 3 ezer négyzetméternél nagyobb hipermarketek, országosan elterjednek a hipermarketek körül már most kialakulóban lévő kereskedelmi parkok és a strip mallok (parkolót közrefogó üzletsorok), várhatóan felélednek a bevásárló-sétáló utcák, de ott csak a speciális kínálatú vagy a luxust kínáló üzletek lehetnek hosszú távon életképesek.
A budapesti új építésű lakások piaca a 2004-2005-ös lassulás alatt évi 10 ezres kínálat/kereslet szintre látszott beállni, ehhez képes enyhe növekedés várható körülbelül 12 ezer darabra. A teljes lakásépítési tevékenységen belül a vállalkozói lakásépítések aránya Budapesten tartósan 80 százalék felett prognosztizálható. Az éves árnövekedés várhatóan nem haladja meg a mindenkori inflációt, kivéve a luxusjellegű belvárosi és zöldövezeti új építésű lakásokat, ahol a szűk kínálat miatt jelentős drágulás várható.
A kormányzati politika alapvetően nem mozdítja el a piacot sem a bővülés, sem a megtorpanás irányába. Ezzel egyidejűleg azonban a forintalapkamat várható csökkenése és a bankok között folyó éleződő verseny valószínűleg rövid távon is jelentősen mérsékli a piaci lakáshitelekkel járó terheket. Mindennek eredményeképpen, akár állami kamattámogatás nélkül, a versengő piac maga kínál majd egyre többek számára elfogadható és vállalható feltételekkel lakáshiteleket. A vállalkozók finanszírozási feltételei szintén javulnak, a bankok által hitelezett fejlesztők pedig könnyedén találhatnak új fővállalkozót, ha az netán becsődöl - vélekedett az üzletágvezető.
