Bérlői-üzemeltetői együttműködés
Manapság a legtöbb kereskedelmi lánc törekszik arra, hogy kifelé egységes arculatot alakítson ki, növelve ezáltal versenyképességét. A fejlesztőcégeknek természetesen ezeket a törekvéseket figyelembe kell venniük, különösen akkor, ha egy nemzetközileg ismert, vásárlócsalogató márkát szeretnének bevásárlóközpontjukba invitálni.
Szakértők emlékeztetnek: a kiskereskedők egyre fokozódó igényei nagy problémát gördítenek a beruházók elé. A bevásárlóközpont építésének költségei nehezen kalkulálhatóvá válnak és széles intervallumban mozognak.
Robert Skláda, a cseh AM Development lízingmenedzsere úgy véli: a legfontosabb, hogy tetőtől talpig kész üzlethelyiségeket tudjanak átadni. Azonfelül, hogy a befektetők messzemenően alkalmazkodnak a nemzetközi kereskedelmi láncok egyéni igényeihez, a bérlők vonzására egyéb ösztönzőket is alkalmaznak. Egy-egy helyiséget légkondicionálóval és egyéb elektronikai felszereléssel látnak el, attól függően, hogy mekkora a kereslet a bérlemények iránt.
A fejlesztőknek sokkal könnyebb a helyzetük egy olyan nagyvárosban, mint például Prága, ahol viszonylag nagy a kereslet. Ellenben az alacsonyabb keresletet támasztó kisebb városokban érdemes a fenti ösztönzők valamelyikét alkalmazni. A beruházók persze különbséget tesznek a bérlők között a szerint, hogy egy-egy nagy világmárkát képviselnek vagy helyi vállalkozások. A nemzetközi cégeknek nagyobb az érdekérvényesítő képességük, révén több ösztönzőre számíthatnak, mint a kisebb kereskedők.
A különböző pluszszolgáltatásokról szóló tárgyalások természetesen elég hosszasak lehetnek, esetről esetre változnak. A fejlesztők mindig megvizsgálják, hogy nekik mennyire éri meg az extrabefektetések nyújtása, amit esetleg a magasabb bérleti díjakon keresztül érvényesíteni tudnak. A másik kényes kérdés a bérlők és az üzemeltetők között a nyitás időpontjának kérdése. Ha a bérleti szerződést egyszer már megkötötték, akkor annak első napjától kezdve nincs lehetőség ingyenes használatára. Azonban az üzlethelyiség átadásától számítva általában egy hathetes időtartam áll a bérlők rendelkezésére, hogy megkezdjék a nyitáshoz szükséges készülődést.
A bevásárlóközpontok bérlői között egyre inkább divattá válik üzlethelyiségeik állandó átrendezése, átalakítása, amelyhez az üzemeltetők ambivalens módon viszonyulnak. Az átalakítással járó kellemetlenségnek (zaj, por, forgalomkiesés) nem örülnek, ugyanakkor belátják, szükség van a folytonos megújulásra, így végül is marketingeszközökkel ösztönzik az erre irányuló törekvéseket.
A szerződéses feltételek kialakításakor mindenképpen figyelembe kell venni a piaci szokásokat és a várható trendeket. Hazai viszonylatban gyakran átlagos bérleti időtartamként 3–7 éves időszakot jelölnek meg. Az irodapiacon három évnél rövidebb időre szinte biztosan nem kötnek szerződést az ingatlantulajdonosok, és csak ötéves futamidő esetén számíthatnak a bérlők kedvezőbb kondíciókra. A kereskedelmi központoknál más a helyzet, a kisebb cégek itt rövidebb időszakokat kedvelnek, mert úgy vélik, így rugalmasabbak lehetnek.
A bérlőknek érdemes hoszszú távú (akár tízéves) elkötelezettséget vállalniuk, hiszen a következő évek során feltehetőleg nőnek a bérleti díjak. A hosszú távú elkötelezettség fejében érdemes többletszolgáltatásokat is kérni a bérbeadótól: például különböző, a szokásos karbantartáson túli felújítási munkálatok elvégzését.
A bérleti díj mértékének meghatározásán túl, az indexálásra vonatkozó szabályokban is meg kell állapodni. Az általában éves indexálás az inflációs hatás kiszűrésére szolgál. A bérleti díj felülvizsgálati időszakának kikötése, azaz a felülvizsgálatkor adott piaci körülmények szerint a bérleti díj újratárgyalása egyelőre nem vált gyakorlattá.
A szerződések szövegezésénél mindig sarkalatos kérdés az üzemeltetéssel kapcsolatos költségek pontos definíciója, elosztása. Általánosan elfogadott, hogy a területek használatából eredő rezsiköltségeket az igénybe vett szolgáltatás mérése mellett számolják el, ideális esetben a bérlő betekinthet a szolgáltatókkal történő elszámolásba is. A szolgáltatási díj általánosan kiterjed az épület üzemeltetésére fordított eszközök és a munkaerő költségeire, a takarítással, őrzéssel, karbantartással kapcsolatos kiadásokra. Emellett legtöbbször magában foglalja az épület biztosításának díját, az ingatlanadót, továbbá az épület üzemeltetőjének profitját.
Mielőtt bérlő lenne egy vállalkozás, általában közvetítő útján kerül kapcsolatba a bérbeadóval vagy az üzemeltetővel. Több forma is kialakult erre. Az ügynök a közvetítői kereskedést általában meghatározott személy részére végzi, felkutatja a lehetséges üzletfelet, tárgyalásokat folytat vele a megbízója által meghatározott szerződés megkötése érdekében. Többnyire a megkötendő szerződés előkészítésével foglalkozik, és csak kivételesen jogosult azok megkötésére is. A képviselő szintén a megbízója nevében jár el, és általában jogosult a létrehozandó szerződés megkötésére is. Két főbb típusa van: a jogi és a kereskedelmi képviselő.
A bizományosnak van a legnagyobb önállósága. Ő a saját nevében köti meg a szerződést, de sosem saját céljára, hanem megbízója érdekében. Ezáltal bár a megkötött szerződésben szerződő félként a bizományos kereskedő lesz megnevezve, mégis a szerződésből származó kötelezettségek és jogok a megbízót terhelik, illetve illetik meg.
A bizományost – nagyfokú önállóságánál fogva – fokozottabban terhelik a megkötendő szerződésből származó kockázatok is. Megbízója iránti kötelezettsége nem ér véget a szerződés megkötésével, hanem helytállással tartozik megbízója iránt a harmadik személy szerződéses kötelezettségeinek teljesítéséért is.
A Bevásárlóközpontok Nemzetközi Tanácsa megalkotta az európai bevásárlóközpontok szabványát azzal a céllal, hogy segítse a nemzetközi összehasonlítást. Előkészületben van egy nemzetközi adatbázis, ez különösen fontos lenne Kelet-Közép-Európában, ahol az ágazat virágkorát éli. Az amerikai befektetők a hazai telítettség után az európai piacokon kívánnak szerencsét próbálni, gyakran több országot érintő projekteket valósítanak meg. A szabványosítás kiélezheti a versenyt és megnövelheti az iparág hatékonyságát.
