Drágulás várható a lakáspiacon

Eltérően ítélik meg a lakáspiac ez évi kilátásait a piaci szereplők, de abban megegyeznek, hogy nehéz év elé néznek a fejlesztők, különösen azok, akik két-három éve túlméretezték a projektjeiket. A túlkínálat közepette első pillantásra árcsökkenésre kellene számítani. Ám ez csak azokat a fejlesztőket fenyegeti, akik vagy csak néhány projekttel vannak a piacon, és szinte csak ebből a néhány tucat lakásból élnek, vagy a projektjeiken belül jóval több a kisméretű lakás, amelyre viszont visszaesőben van a kereslet.

A fejlesztőkre rakódó idei pluszterheket csak kevesen tudják teljes egészében áthárítani a vevőkre. A kényszerű áremelkedést általában 5-10 százalékosra teszik, ám a nagyokra inkább az a jellemző, hogy a nem vagy csak alig megemelt díjért magasabb műszaki tartalommal és többletszolgáltatásokkal kínálják a lakásokat. Szembetűnőbb lesz az idén a vállalatok marketingje, hiszen annak ösztönző ereje is fontos szerepet játszik a vásárlásokban.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete a minap áresést jósolt, de legalábbis a bankok hitelezési gyakorlatának jelentős szigorodását vetítette előre mind a lakossági, mind a vállalati oldalon. Ezzel ellentétes véleményen van Aradi Ferenc, a nagy és kisebb projektekkel is több éve a piacon lévő Autóker Holding Zrt. értékesítési igazgatója. Kifejtette: inkább nominál- és nem reálértékről lehet szó, és valóban létezhet néhány szegmens, amelyben nehezebb lesz az értékesítés. A projektfinanszírozás feltételei biztosan keményednek, és az őszi-téli bankgarancia-lehívások is folytatódhatnak, ez pedig egyes cégeket nehéz helyzetbe hozhat.

Az Autóker két eszközzel is igyekszik erősíteni piaci pozícióját. Egyrészt átalakítja a marketingstratégiáját, és inkább feljebb pozicionált projekteket indít: nem a lakások mennyiségére összpontosít, hanem az egyedi minőségre és a kapcsolódó szolgáltatásokra. Kiemelt ügyfeleinek elindított egy klubprogramot is. A másik lépés az, hogy nagy szereplőként 2-3 projekt anyagszükségletét összevonja és egyszerre leköti, így jóval kisebb lehet az alapanyagok árnövekedése az átlagosnál, s máris nem kell akkora összeget beépíteni az árba.

Inkább árnövekedést jósol a több lakóparkot fejlesztő Elephant Holding. Zádori Zoltán értékesítési vezető szerint nagy az esély arra, hogy megismétlődik a múlt év kezdetekor kialakult helyzet, amikor az áfakulcs 5 százalékos csökkenése miatt szintén a lakásárak mérséklődéséről beszéltünk. Tavaly februárra csakugyan elmozdultak az újlakás-árak, de az ellenkező irányba: közel 5 százalékkal többet kellett fizetni az új építésű otthonok négyzetméteréért. A vezető úgy látja: a kereslet apadása nem csökkenti az árakat, hanem javítja a minőséget, szükségképpen hatékonyabb lesz az értékesítés, és tisztulhat az építőipari szektor.

Az utóbbi nem azt jelenti, hogy a magyar piac képviselői közül sokan készülnének bezárni a boltot, inkább azt, hogy sok cég a jelenleg slágernek számító román és ukrán piacra helyezi át a tevékenységét. A piac stabilizálódásának másik fejleménye az épülő lakások számának várható mérséklődése – fűzte hozzá.

Az új lakások piacán átlagosan 10 százalékos áremelkedés várható, főleg az építőanyagok drágulása miatt – mondta Erdős Ildikó, a több nagy projekttel a piacon lévő Engel Group marketingigazgatója. Tavaly az építőipari tevékenység költségalapon számított árai mintegy 9 százalékkal nőttek, jobbára a kőolaj-, a vegyipari és a fémfeldolgozási termékek árának emelkedése nyomán. Szerinte az idén tovább növekszik a megvásárolt lakások mérete. Az új otthonok mérete már 2006-ban is növekedett, az átlag kb. 91 négyzetméteres volt. A fővárosban átlagosan 8 négyzetméterrel nagyobb lakások épültek, mint 2005-ben.

Szili Balázs, a Prestige Towers értékesítési vezetője úgy látja: az energiaárak emelkedése miatt olyanok is előbbre hozhatják vásárlásukat, akik későbbre szerették volna halasztani az új lakásba való költözést. Ez főként azokra igaz, akik rosszul szigetelt panellakásban laknak. Itt a távfűtés akár tízezer forinttal is drágulhat, ez már egy „fél” banki kölcsön részletével is vetekedhet. A luxusszegmens vevőit nem érdekli a gázáremelés, a szegényebbeket annál inkább, ők viszont nem tudják megfizetni az energiatakarékosságra ösztönző felszereléseket – fűzte hozzá. Milan Khatri, az RICS vezető közgazdásza – a Portfólió.hu legutóbbi konferenciáján – a lakáspiac legnagyobb veszélyének – az eurózónához való csatlakozás várható elhúzódása miatt – a devizahiteleket nevezte. Ugyanott Clara Satchi, az Engel Eastern Europe vezérigazgatója kiemelte: a magyarországi lakáspiac helyzete kétségtelenül nehezebb, mint néhány évvel ezelőtt, ám alapvetően jelentős növekedés előtt áll, különösen, ha figyelembe vesszük a jelzáloghitel-állomány GDP-hez mért arányát. Szerinte azonban a budapesti lakásárak jóval alacsonyabbak, mint Prágában vagy Varsóban. Pablo Rodriguez Losada, a spanyol Fadesa terjeszkedési igazgatója megemlítette: a 20 százalékos magyarországi kulccsal szemben Csehországban csupán 5, míg Lengyelországban 7 százalékos áfát kell fizetni a lakások után.

A legtöbb szakember a pénzügyi feltételrendszer finomodásaként értékelte, hogy a kölcsönhöz jutási esélyek javultak. Terjed a lakáslízing, és már 100 százalékos hitel is elérhető, újabban pedig áthidaló hiteleket is felvehetnek az ezt kérők. Fedezetként mindig ott van az ingatlan.

Ezt a megtorpanást nem tudja ellensúlyozni a spekulatív ingatlan- és lakásvásárlások – ilyenkor megszokott – élénkülésének hatása sem – teszi hozzá.

Ha a kereslet mérséklődésének hatása az ingatlanárakban is jelentkezik, akkor a második fél évre már számolni lehet azzal, hogy némileg magára talál az ingatlanhitel-piac.

A lakáshitelezés növekedése szempontjából hasznos lenne az is, ha az ügyfelek nemcsak építésben vagy cserében, hanem felújításban is gondolkodnának: ezen a téren még jelentős tartalékok vannak Magyarországon.

Ezt a megtorpanást nem tudja ellensúlyozni a spekulatív ingatlan- és lakásvásárlások – ilyenkor megszokott – élénkülésének hatása sem – teszi hozzá.

Ha a kereslet mérséklődésének hatása az ingatlanárakban is jelentkezik, akkor a második fél évre már számolni lehet azzal, hogy némileg magára talál az ingatlanhitel-piac.

A lakáshitelezés növekedése szempontjából hasznos lenne az is, ha az ügyfelek nemcsak építésben vagy cserében, hanem felújításban is gondolkodnának: ezen a téren még jelentős tartalékok vannak Magyarországon.-->